درخواست ثبت و ماهیت آن — نهایت مالکیت او را بر ملک تثبیت

جعفری لنگرودی، دکتر محمد جعفر تأثیر اراده در حقوق مدنی ایران رساله دکتری همان منبع، صفحه ۱۶۷. محقق داماد دکتر سید مصطفی و قنواتی جلیل و وحدتی شبیری سید حسن و عبدی پور ابراهیم - حقوق قراردادها در فقه امامیه جلد اول زیر نظر دکتر سید مصطفی محقق داماد انتشارات سمت چاپ اول ۱۳۷۹ صفحه ۹۲ جعفری لنگرودی دکتر محمد جعفر مبسوط در ترمینولوژی جلد اول همان منبع، صفحه ۷۷۱. جعفری لنگرودی، دکتر … اراده در حقوق مدنی ایران رساله دکتری همان منبع، صفحه ۱۶۷. محقق داماد دکتر … و قنواتی جلیل و وحدتی شبیری سید حسن و عبدی پور ابراهیم - حقوق قراردادها در فقه امامیه جلد اول زیر نظر دکتر … داماد انتشارات سمت چاپ اول ۱۳۷۹ صفحه ۹۲ جعفری لنگرودی دکتر … در ترمینولوژی جلد اول همان منبع، صفحه ۷۷۱. کاتوزیان دکتر … قرارداد، ایقاع همان منبع صفحات ۴۷۴ و ۴۷۵. کاتوزیان دکتر … عمومی ایقاع معین همان منبع صفحات ۱۴ و ۱۵. گفته شد که درخواست ثبت صرفاً به اراده متقاضی واقع می شود و طرف دیگری وجود ندارد تا نیاز به رضای او باشد. از این حیث درخواست ثبت ماهینی ایقاعی می یابد. زیرا تملک متقاضی بر اساس یکی از اسباب چهارگانه مرقوم در <a class="artref" href="/ماده/ماده-140-a_0815110235784">ماده ۱۴۰ قانون مدنی</a> واقع شده است. اما ب. ت. ب. غیر منقول بودن مملوک باید اراده باطنی متقاضی به وسیله ای اعلام شود. در واقع تا زمانی که اراده متقاضی به صورت درخواست ثبت تبلور نیافته باشد، هیچ اثری بر قصد و اراده باطنی او مترتب نیست. قانون نیز او را مالک نمی شناسد هر چند از دیدگاه عرف مالک تلقی شود. این مهم غلبه امری بودن مقررات مربوط به ثبت املاک را به خوبی نشان می دهد. به عبارت دیگر متقاضی برای اثبات مالکیت خ. ن. ب. ملک موضوع تقاضای ثبت ناچار از تسلیم درخواست ثبت است و این الزام شباهت زیادی به الزام زوج در مراجعه به دادگاه به منظور اخذ اذن یا حکم جهت طلاق دارد. در فسخ نکاح نیز مدعی فسخ باید در دادگاه اقامه دعوی کند و ادعای خ. ر. ب. استناد یکی از موجبات فسخ اثبات نماید. بنابراین متقاضی ثبت ملک نیز که در صدد اثبات حق مالکانه خویش بر مال غیر منقول است باید در مرجع اداری نسبت به تثبیت مالکیت خود به استناد یکی از اسباب تملک که در قانون مدنی مورد تصریح قرار گرفته است اقدام کند و اقدام مورد نظر جز با تسلیم درخواست ثبت ممکن نیست. در واقع درخواست ثبت ملک، از مصادیق حقوق خصوصی متقاضی ثبت است که استیفای آن فقط با دخالت و نظارت نماینده جامعه یعنی دولت میسر می شود. به همین دلیل درخواست ثبت به لحاظ این که موضوع آن مال غیر منقول است، با رعایت تشریفات شکلی و ماهوی ملازمه دارد. قانونگذار انتقال املاک را موکول به تنظیم سند رسمی در دفتر خانه و سپس ثبت معامله راجع به آن در دفتر املاک اداره ثبت محل نموده است. الزامات موصوف أعمال حقوقی نسبت به مال غیر منقول را از حالت رضایی که هم در عقود و هم در ایقاعات اصل محسوب می شود، خارج می سازد و آنها را تشریفاتی می کند. اثری که بر درخواست ثبت مترتب می شود همان است که متقاضی اراده کرده اما قانونگذار در کنار قصد فعل و اراده او لوازم قانونی خاص دیگری نیز پیش بینی نموده است که متقاضی را در نیل به قصد فعل هدایت می کند. در این میان مرجع اداری با در اختیار داشتن لوازم و ابزار قانونی و با رعایت تشریفات موضوعه بر آغاز و انجام فرآیند تقاضای درخواست کننده یعنی ثبت ملک و صدور سند مالکیت دخالت و نظارتی تمام دارد. پس نتیجه گرفته میشود که در تملک املاک و اراضی اسباب چهارگانه مرقوم در <a class="artref" href="/ماده/ماده-140-a_0815110235784">ماده ۱۴۰ قانون مدنی</a> صرفاً مقتضیات تملک به شمار می آیند. به عبارت دیگر اسباب مذکور را نمی توان مثبت مالکیت غیر منقول دانست. بلکه آنچه مثبت مالکیت متقاضی ثبت است و در ا کاتوزیان دکتر … اول نکاح و طلاق همان منبع، صفحه ۳۰۲. نهایت مالکیت او را بر ملک تثبیت می نماید قبول درخواست ثبت او از طرف مرجع اداری است. مقررات ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت در این باره جالب توجه است که اعلام می دارد در موردی که ملکی مورد اعتراض واقع شود، اعم از این که مستدعی ثبت به اعتراض معترض تمکین کند. یا در دادگاه محکوم شود، معترض محکوم له جانشین مستدعی شناخته شده و چنانچه مانع دیگری نباشد، ملک طبق حکم نهایی دادگاه ثبت خواهد گردید و محتاج به آگهی مجدد به نام معترض نخواهد بود. سیاق و طرز تنظیم ماده مذکور به ویژه در جانشین ساختن معترض محکوم له به جای متقاضی ثبت و بی نیازی از تجدید آگهی های نوبتی به نام معترض به خوبی نشان می دهد که آنچه معترض در پی آن بوده است، فقط اثبات بی حقی متقاضی نیست بلکه او در پافشاری بر اثبات حقانیت به دنبال تثبیت مالکیت خ. ن. ب. ملک متنازع فیه نیز هست و البته مراجع قانونی اعم از اداری یا قضایی نیز در محدوده مقررات مالک واقعی را در خصوص تثبیت مالکیت وی معاضدت میکنند و بر عملیات منجر به تثبیت مالکیت نظارت و دخالت می نمایند. بنابراین و ب. ت. ب. مطالبی که گفته شد به نظر می رسد که درخواست ثبت واجد ماهیتی ایقاعی است. بدیهی است که در مرحله درخواست ثبت کلیه شرایط صحت ایقاع نظیر وجود اراده ایقاع کننده و سلامت آن لزوم اعلام اراده اهلیت و اختیار معلوم و معین بودن موضوع ایقاع و مشروعیت جهت آن باید رعایت شود. چنین ایقاعی ممکن است مانند عقد به نیابت انشاء شود و ایقاع کننده اصیل نباشد. پیش از این نیز گفته شد که طبق ماده ۳۲ قانون ثبت تقاضای ثبت نسبت به املاک دولت به عهده مالیه محل و نسبت به املاک مؤسسات بلدی و خیریه بر عهده رئیس مؤسسه و نسبت به املاک شرکتها به عهده مدیر شرکت و در مورد املاک محجورین به عهده ولی یا قیم آن هاست. نکته حائز اهمیت دیگر این است که امکان رد تقاضای ثبت متقاضی از طرف اداره ثبت را به هر دلیل که باشد - نباید مانع از ایقاع دانستن ماهیت درخواست ثبت تلقی کرد. زیرا آشکار است که برخی ایقاعات قابل رد هستند و در عین حال نسبت به ایقاع بودن آنها تردیدی نیست. مانند وصیت عهدی که از طرف وصی قابل رد است. مثال دیگر در مورد ایقاع قابل رد، امکان رد شرط به سود شخص ثالث، توسط ثالث است. بنابراین هر چند درخواست ثبت ملک با یک اراده واقع می شود، اما در صورتی که مرجع امامی دکتر سید حسن - حقوق مدنی جلد سوم همان منبع صفحه ۱۲۱ / کاتوزیان دکتر ناصر - وصیت در حقوق مدنی ایران همان منبع صفحات ۲۱ و ۲۲. کاتوزیان دکتر ناصر - قواعد عمومی قراردادها جلد سوم همان منبع صفحات ۳۸۴ و ۳۸۵. اداری تشخیص دهد که اثر مطلوب چنین ایقاعی با حقوق جامعه برخورد دارد، محق و بلکه مکلف به رد آن است. امکان رد درخواست ثبت اشخاص نسبت به اراضی موات که بر اساس مقررات موضوعه از طرف دولت تملک میشوند از مصادیق چنین تکلیفی است.