جایگاه اسناد رسمی در ثبت املاک — قانونگذار پس از تقسیم اجمالی اسناد به

قانون دریایی ماده ۱۳۵ قرارداد اجاره کشتی سندی است کتبی که بین مالک کشتی یا نماینده مجاز او) و مستأجر منعقد می گردد و شرایط اجاره کشتی را برای مدت معین یا برای یک یا چند سفر بین بنادر مشخص تعیین می کند. شایگان دکتر سید علی - حقوق مدنی همان منبع صفحة ۱۰۶ به بعد. امامی دکتر مصطفی - ماده ۱۰ قانون مدنی مبنای قانونی انواع قراردادهای خصوصی - مجله کانون وکلای دادگستری مرکز دوره جدید شماره ۱ شماره پیاپی ۱۷۵ دی ماه ۱۳۸۰، صفحة ۱۵۵. ادله شفاهی به طور اعم و قرارداد شفاهی به طور اخص از زمره اسناد بیرون است. واقعیت این است که به رغم حذف مواد ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۸ قانون مدنی در سال ۱۳۹۱ و اعلام مغایرت ماده ۱۳۰۹ قانون مزبور با شرع از طرف شورای نگهبان که موجب رفع محدودیت توان اثباتی شهادت در اعمال حقوقی شده است لیکن جایگاه سند کتبی همچنان خلل ناپذیر باقی مانده و رویه قضایی نیز تمایل خود را نسبت به آن از دست نداده است و کماکان به عنوان مهم ترین و رایج ترین دلیل در دعاوی مدنی شمرده می شود و البته در این میان سند رسمی واجد چنان موقعیت و اعتباری است که صاحب نظران از آن به عنوان ملکه دلایل یاد کرده اند. توجه لازم و دقت کافی نسبت به ارکان و شرایط تنظیم سند و قدرت اثباتی و اجرایی آن از جانب طرفین سند و یا مأمور تنظیم کننده آن موجب می شود سند از لحاظ شکلی و ماهوی به گونه ای تنظیم گردد که از نظر اثباتی قابلیت استناد و از نظر اجرایی قابلیت اجراء داشته باشد و در مراحل اثبات و اجراء با دشواری مواجه نگردد. تعریف سند و ارکان و انواع و شرایط و توان اثباتی و اجرایی آن را برخی از استادان حقوق ماهوی ادله خوانده اند. قانونگذار پس از تقسیم اجمالی اسناد به دو نوع رسمی و عادی در ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی در ماده ۱۲۸۷ همان قانون اسناد تنظیمی در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی و همچنین اسناد تنظیمی در نزد مأمورین رسمی دولت و در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی را سند رسمی اعلام نموده و در ماده ۱۲۸۹ قانون مزبور نیز سایر استاد را عادی خوانده است. وجه مشترک کلیه اسناد عادی و رسمی قطعاً کتبی بودن آن هاست. اما به نحوی که برخی از استادان نیز گفته اند میان سند عادی و سند رسمی هم از نظر شکل و تشریفات و هم از نظر توان اثبات و امکان انکار و تردید و همچنین از نظر قدرت اجرایی بی گمان تفاوت های آشکاری وجود دارد. پس سند رسمی باید واجد سه ویژگی باشد. اولاً، توسط مأمور ذیصلاح دولت تنظیم شود. جعفری لنگرودی دکتر محمد جعفر حقوق ثبت جلد اول ثبت املاک همان منیح، صفحه ۵. پس سند رسمی باید واجد سه ویژگی باشد. اولاً، توسط مأمور ذیصلاح دولت تنظیم شود. جعفری لنگرودی دکتر … ثبت جلد اول ثبت املاک همان منیح، صفحه ۵. شمس دکتر … - آیین دادرسی مدنی جلد سوم انتشارات دراک چاپ هفتم ۱۳۸۵، صفحه ۱۳۸. متین، احمد - مجموعه رویه قضایی قسمت حقوقی همان منبع صفحه ۲۵۲ رأی شماره ۹۰۵ مورخ ۱۵/۱۳۱۷/۴ شعبه اول دیوان عالی کشور در معاملات عادی فقط امضای سند کافی برای تحقق دین نیست. بلکه تسلیم آن از طرف مدیون به داین ی. ق. م. او لازم است. زیرا بر حسب عرف و عادت، غالباً مدیون قبل از گرفتن وجه نوشته را تنظیم و امضاء میکند و پس از اخذ وجه آن را به داین تسلیم می نماید و اگر بعد از امضاء و قبل از اخذ به وسیله خدعه یا سرقت سند به دست داین بیفتد و این امر محرز گردد، مجرد بودن سند امضاء شده در دست مدعی کافی برای اعتبار و صحت آن نیست و داین مکلف است که تحویل وجه و یا انتقال ذمه را ثابت نماید... کاتوزیان دکتر … و دلیل اثبات جلد اول نشر میزان چاپ دوم ۱۳۸۲، صفحه ۲۸۱ ثانیاً، مأمور دولت در حدود صلاحیت و اختیار قانونی که دارد، آن را تنظیم کند. ثالثاً، آن را بر اساس مقررات - اعم از قانون و آیین نامه و بخشنامه تنظیم نماید. کاتوزیان دکتر ناصر اثبات و دلیل اثبات جلد اول نشر میزان چاپ دوم ۱۳۸۲، صفحه ۲۸۱ ثانیاً، مأمور دولت در حدود صلاحیت و اختیار قانونی که دارد، آن را تنظیم کند. ثالثاً، آن را بر اساس مقررات - اعم از قانون و آیین نامه و بخشنامه تنظیم نماید. با این همه از منظر حقوقی نمی توان هر نوشته را سند محسوب نمود. قانونگذار در ماده ۱۲۸۵ مدنی شهادت نامه را صراحتاً از زمره اسناد خارج نموده و متذکر شده است که شهادت نامه فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت. به بیان دیگر، اظهار نظر شفاهی و یا حتی کتبی شخصی که در وقوع معامله یا تنظیم سندی دخالت نداشته است راجع به موضوع آن معامله سند تلقی نمی شود. بنابراین نوشته در صورتی سند محسوب می گردد که به منظور انشای عمل حقوقی و یا اعلام واقعه حقوقی تنظیم شده باشد. مثلاً میتوان از تنظیم سند معامله به عنوان انشای یک عمل حقوقی و از تنظیم سند ولادت و یا گواهی فوت به عنوان اعلام یک واقعه حقوقی نام برد. نتیجه دیگری که از تحلیل مذکور میتوان گرفت این است که سند صرفاً در اثبات یا دفاع از دعوی به کار نمی آید. بلکه در مقام اجرای حق در روابط اجتماعی نیز سند دلیل محسوب می شود. هر چند که این روابط در دادگاه مطرح نشده باشد. ارائه اصل سند مالکیت به دفتر خانه اسناد رسمی جهت انتقال ملک نمونه روشنی از لوازم اجرای حق در روابط اجتماعی به شمار می آید. اما گاه سند به رغم این که هم مکتوب است و هم حکایت از وقوع عمل حقوقی می نماید به حکم قانون قابلیت اثبات دعوی مورد نظر خواهان را ندارد. بخش اول ماده ۲۲ قانون ثبت در خصوص انتقال املاک مقرر میدارد همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت ... بدیهی است منظور قانونگذار از انتقال در ماده مذکور فقط انتقال با سند رسمی تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی و یا انتقال به موجب حکم دادگاه است. زیرا در غیر این صورت آشکار است که سند عادی در اداره ثبت پذیرفته نمی شود تا بر مبنای آن بتوان انتقال موضوع آن را در دفتر املاک اداره ثبست، قید و اخبار نمود. در نتیجه قابلیت استناد به سند با موضوع آن ملازمه دارد. پس، قولنامه عادی راجع به بیع مال غیر منقولی که در دفتر املاک به نام شخص معینی ثبت و سند مالکیت آن به نام او صادر شده است، حتی در دادگاه هم مثبت مالکیت خواهان نیست و صرفاً وعده بیع شمرده می شود و خواهان فقط به عنوان مستند تعهد و التزام مالک به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک به وی و نه به عنوان مستند وقوع بیع می تواند به آن استناد نماید.