ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی — در فرض قرارداد پیش فروش اگر سازنده

مقدمه صدور سند رسمی ملک در قراردادهای پیش فروش تکمیل ملک اخذ پایان کار از شهرداری و پس از آن صدور صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت که در طول هم قرار دارند است. بنابراین بهتر است همزمان هر چهار خواسته مطرح شود. -- آیا در رهن قرار داشتن یا بازداشت بودن ملک مانع صدور گواهی پایان کار است؟ اگر پلاک مادر در رهن بانک قرار گرفته یا به دلایلی بازداشت باشد، در این دعوا ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن بانک نیست به عبارتی پایان کار نمی باشد. اما در الزام به تنظیم سند رسمی بهتر است بانک طرف دعوا قرار گیرد هر چند با رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ عدم طرف دعوا قرار دادن بانک نباید مواجه با صدور قرار عدم استماع دعوا شود، ولی اگر بازداشت باشد دعوا قابلیت استماع ندارد. خاطرنشان می سازد برخی مواقع سازنده ساخت و ساز ملک را به اتمام رسانده و حتی امتیاز برق آب و گاز نیز دریافت میکند و منزل را نیز تحویل خریدار میدهد، اما ملک تا چندین سال به هر دلیلی از جمله تخلف یا بدهی فاقد گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی است. اعطای وکالت به خریدار برخی معتقدند اعطای وکالت از سوی فروشنده به خریدار جهت اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مانع طرح دعوای الزام به علیه فروشنده نمیباشد، اما به نظر می رسد همیشه این گونه نیست و چنانچه قصد مشترک طرفین از این وکالت نامه تبری و عدم مسئولیت فروشنده جهت اخذ پایان کار و غیره باشد و این موضوع برای دادگاه احراز شود، می توان گفت باعث از بین رفتن تعهد فروشنده میشود. باید به مدت وکالت نامه اعطایی نیز توجه شود. در فرض قرارداد پیش فروش اگر سازنده ملک نه مالک آپارتمان را فروخته باشد چه کسی ملزم به اخذ پایان کار میشود؟ در این حالت خریدار باید هم مالک و هم سازنده که فروشنده ملک بوده را طرف دعوا قرار دهد و دادگاه مالک ملک را ملزم به اخذ پایان کار از شهرداری نموده و سازنده محکوم به پرداخت خسارات از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات می شود. چرا که شهرداری سازنده را به رسمیت نمی شناسد. بنابراین حتی اگر سازنده وکالت کاری جهت اخذ پایان کار داشته باشد، باز هم این مالک است که الزام میشود، چون طبق قانون او به عنوان اصیل متعهد اصلی اخذ پایان کار است و مضافاً اینکه وکالت به جهت ماهیتی که دارد هر آن امکان انحلال یا انقضاء دارد. - اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی از مقدمات و لازمه تنظیم سند رسمی است و حتی اگر در قرارداد تصریح نشده باشد وفق عمومات قانون مدنی از جمله مواد ۲۱۹ الی ۲۳۰ فروشنده موظف به اخذ آن است. ۲- اخذ پایان کار قبل از طرح دعوا یا الزام به اخذ آن همزمان با این دعوا.