ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی — مستأجر مکلف به جبران چه خساراتی است؟

ارجاع امر به کارشناس دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین با ارجاع امر به کارشناس دستور می دهد تا با مراجعه به محل وقوع ملک و بررسی کلیه جوانب امر اعلام نماید اولاً، آیا خسارت وارده به ملک در مواردی که موضوع تسبیب است نه اتلاف ناشی از تقصیر فعل یا ترک فعل خوانده بوده یا خیر؟ ثانیاً، در صورت تقصیر وی و رابطه سببیت بین ضرر وارده و فعل خوانده، میزان خسارت مشخص شود. سؤال چنانچه کسی تعهد به ساخت بنا یا بازسازی ملکی نماید، ولی از اجناس غیر تعهد شده استفاده کرده یا تعهد را ناقص انجام داده باشد متعهدله چه حقی دارد؟ آیا باید مطالبه خسارت نماید یا الزام سازنده به رفع نقص؟ اگر رفع نقص مقدور نباشد، تکلیف چیست؟ در این خصوص محاکم رویه واحدی ندارند، لذا بر همین اساس نویسنده کتاب نظر اداره حقوقی قوه قضائیه را جهت ایجاد رویه واحد جویا شده است که آن اداره در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۷۶۳ مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۳ بیان داشت: در فرض سؤال که متعهد برخلاف مفاد قرارداد از اجناس و مصالح غیر منطبق با موضوع قرارداد و با درجه کیفی پایین تر در امر ساخت و ساز و یا بازسازی ملک استفاده کرده و یا با همان اجناس و مصالح مورد توافق تعهد را ناقص اجرا کرده است، حسب مورد خواهان می تواند الزام سازنده به اصلاح و تغییر مصالح وفق مفاد قرارداد و یا الزام وی به جبران خسارات را مطالبه کند و دعوای و. م. ب. مطالبه خسارت فرع بر احراز عدم امکان اصلاح نیست؛ زیرا مفروض آن است که در فرض سؤال موعد اجرای تعهد قراردادی پایان یافته است و هر چند امکان درخواست الزام متعهد به اجرای تکالیف قراردادی جزء حقوق خواهان است؛ اما مانع از انصراف وی از آن و مطالبه خسارت نمیباشد. در فرض سؤال در صورت طرح دعوای الزام به رفع نقص و اصلاح ساختمان احراز مقدور بودن یا نبودن آن بر عهده مرجع رسیدگی کننده است. مستأجر مکلف به جبران چه خساراتی است؟ قطعاً عیوب یا نواقصی که ذاتاً و به مرورزمان برای ملک ایجاد میشود و باعث مستهلک شدن آن می گردد عرفاً منتسب به مستأجر نیست و نباید وی را مسئول نوسازی اموال فرسوده ملک موجر بدانیم. برای مثال کسی که ملکی را به مدت ۵ سال اجاره میکند نباید انتظار داشت بعد از این مدت مورد اجاره را همانند روز اول تحویل موجر دهد، چه آنکه اصلاً موضوع اجاره بهره مندی و استفاده از ملک بوده است و می دانیم بهره مندی از هر مالی بعد از مدتی باعث فرسودگی و استهلاک آن میشود. بنابراین منظور از خسارت وارده به ملک موجر خساراتی است که به دلیل تجاوز مستأجر از اذن به وجود آمده یا بهره مندی مستأجر از حالت متعارف خارج شده باشد. خسارت باید بر اساس قیمت چه زمانی ارزیابی شود؟ اگر خواهان قبل از طرح دعوا مبادرت به اخذ تأمین دلیل و سپس تعمیر ملک کرده باشد طبیعتاً ملاک همان هزینه کرد زمان انجام رفع آسیب است. اما اگر هنوز ملک تعمیر نشده باشد با عنایت به اصل جبران کامل خسارت ضرر باید به نرخ روز ارزیابی تا زیان دیده با آن بتواند نسبت به تعمیر ملک اقدام نماید. ۱۰- خسارت در خسارت در حقوق ایران قابل مطالبه نیست. بنابراین، حتی اگر از قبل ملک تعمیر شده و مبلغ معینی به عنوان خواسته ذکر شده باشد، خسارت تأخیر تأدیه مشمول خواهان نخواهد شد. زیرا موضوع از موارد الزامات خارج از قرارداد بوده که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی پیش بینی نشده است، هرچند بعد از قطعیت حکم اگر م. ع. از ادای آن خودداری نماید ب. ت. ب. تبدیل شدن خسارت به دین، محکوم له می تواند به صورت جداگانه خسارت تأخیر در ادای دین را از این تاریخ بخواهد. ۱۱- در مواردی که موجر به دلیل خسارت به ملک توسط مستأجر طرح دعوا می کند موضوع آن اتلاف» است، بنابراین ضرورتی به احراز تقصیر و رابطه سببیت وجود ندارد و صرف احراز منتسب بودن ضرر به خوانده کفایت می کند. در این حالت کارشناس صرفاً میزان خسارت را ارزیابی میکند، اما اگر خواهان برای مثال مدعی ورود خسارت به ملک خود به دلیل مزاحمت از طرف ملک مجاور یا طبقه فوقانی باشد، موضوع از موارد تسبیب است، لذا کارشناس ابتدا باید علت وقوع خسارت را مورد بررسی قرار دهد و در صورت وجود رابطه سببیت نسبت به ارزیابی خسارت اقدام نماید. هرچند احراز رابطه سببیت جنبه موضوعی دارد که باید توسط مرجع قضایی احراز شود و نظریه کارشناس طریقیت