ماهیت تصرف

مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص ثبت اسناد و املاک همان منبع صفحات ۱۴۹ تا ۱۵۱ و صفحات ۱۶۷ تا ۱۷۰. شگفت انگیز جلوه کند. در واقع این عمل در پاره ای اوقات حتی به عنوان سرقت ملک توصیف می شود و بدیهی است که چنین مواردی همیشه موجب ایجاد نگرانی های عمومی و حواشی مربوط به آن می گردد. با وجود این گفته شده است که بسیاری از دعاوی مالکیت از مرور زمان در تصرف گرفتن ملک دیگری یا تصرف عامدانه ملک دیگری نشأت نمی گیرد. بلکه این گونه دعاوی تا اندازه ای ناظر به مواردی است که به نحوی از اشتباهات پدید می آیند. مثلاً حدود و مرزهای میان املاک مجاور اغلب فاقد صراحت و شفافیت است و یک مالک ممکن است نوار باریکی از ملک مجاور خود را با این باور که متعلق به اوست تصرف کند. مثال دیگر از اشتباهات مربوط به فروشنده ای است که ظاهراً یک قسمت از ملک خ. ر. ب. دو خریدار می فروشد. در این گونه موارد مقررات تصرف موجد مالکیت می تواند مفید باشد. در واقع دلایل مناسبی برای نگاه داشتن این نظام حقوقی که اجازه چنین تملک هایی را می دهد، وجود دارد. به طور خلاصه به نظر میرسد برای این که نظام مرور زمان تصرف موجد مالکیت مفید باشد سه راه وجود داشته باشد. راه حل های مورد نظر که البته در همه موارد مؤثر نیستند به این قرارند (۱) اشتباه متصرف - مقررات راجع به مرور زمان تصرف موجد مالکیت، ممکن است به حال شخصی مفید باشد که در واقع بی تقصیر است و به این تصور که زمین از آن اوست در آن متحمل هزینه شده است. (۲) تصرف ملک و استفاده از آن - امکان به دست آوردن مالکیت با این روش این اطمینان را به وجود می آورد که زمینی که مالکش آن را ترک نموده است بدون صاحب و بدون استفاده باقی نمی ماند. (۳) تسهیل بررسی مالکیت - شاید مهم تر از همه این باشد که نظام تصرف موجد مالکیت بررسی مالکیت املاک ثبت نشده را آسان تر می سازد. این مهم به این دلیل است که فرض اولیه خریدار احتمالاً بر این مبنا استوار است که هر گونه دعوی راجع به ملک که به قبل از مدت قانونی مالکیت برگردد، به موجب مدت مرور زمان ممنوع شده است. گفتنی است با وجود این که دلیل تأخیر و مرور زمان در مورد املاک ثبت شده اهمیت ندارد، ولی کمیسیون حقوقی پارلمان نقش مفیدی برای مرور زمان - حتی در مورد املاک ثبت شده - قائل گردیده است. در هر حال برای طرح دعوای مالکیت به استناد مرور زمان در تصرف متصرف باید ثابت نماید که (۱) در ملک تصرف نموده است. (۲) تصرف در جهت مخالف با حقوق مالک صورت گرفته است. (۳) تصرف در مدت زمان مقرر استمرار داشته و به طول انجامیده است. متصرف باید از طریق خلع ید مالک یا ورود به ملک - زمانی که مالک از ادامه تصرف آن خودداری کرده است - ملک را تصرف نموده باشد. در این جا وجود و ارائه دو رکن اساسی تصرف ضروری است نخست، وقوع تصرف. دوم، قصد تصرف. باید توجه داشت آنچه که به عنوان عامل تشکیل دهنده تصرف واقعی باید ارائه شود، این است که متصرف آن گونه با زمین رفتار کرده باشد که از مالک انتظار می رود با زمین خود رفتار کند. از طرف دیگر آنچه که متصرف با ملک انجام می دهد، به طبیعت موضوع تصرف وابسته است. مثلاً اگر خانه است، ممکن است در آن سکنی گزیند و اگر قطعه ای زمین است که به باغ وی متصل باشد، ممکن است آن را نرده کشی کند و در آن جا کشت و کار نماید. اما به راستی ایا هر تصرفی را باید دلیل مالکیت گرفت و آیا اصولاً از هر تصرفی می توان چنین برداشتی نمود؟ بی گمان پاسخ این سئوال در حقوق ایران منفی است و هر تصرفی دلیل مالکیت نیست و تصرفاتی به عنوان غیر و یا از قبل غیر مانند تصرف ولی در ملک مولی علیه تصرف وکیل در ملک موکل، تصرف مستأجر در عین مستاجره و امثال آن ها دلیل اثبات مالکیت هیچ یک از متصرفین مزبور نخواهد بود. بر این اساس ماده ۳۶ قانون مدنی، تصرفی را که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده است فاقد اعتبار می داند و حتی فراتر از این در ماده ۳۷ همان قانون مدنی تصریح شده است که اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است نمی تواند برای رد ادعای مالکیت او به تصرف خود استناد کند، مگر این که ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است. آشکار است که طبق بخش اول ماده مذکور چنین متصرفی با اقرار خویش تصرف خ. ر. ب. عنوان اماره مالکیت از درجه اعتبار ساقط کرده است و و بر مبنای اصل استصحاب مالکیت طرف خود را پذیرفته است. عده ای از حقوقدانان تصرف را سلطه و اقتدار مادی شخص بر مالی به طور مستقیم یا با واسطه غیر خوانده اند و تصرف بر خلاف رضایت مالک را سلطه و اقتداری نامشروع محسوب نموده و تصرف غاصبانه دانسته و البته قائل شده اند که اگر کسی برای اثبات مالکیت خود به تصرف استناد کند و از اماره قانونی مزبور کمک جوید کافی است که تصرفات مالکانه فعلی خود را ثابت نماید و لازم نیست که منشأ و مبدأ تصرف او معلوم باشد و به همین جهت، مدعی نمی تواند از دادگاه بخواهد که متصرف منشأ و مبدأ تصرف خود را بیان نماید. . امامی دکتر سید حسن - حقوق مدنی جلد اول همان منبع، صفحة ۵۷. قسمت اخیر این نظریه مبنی بر عدم لزوم تعیین منشأ و مبدأ تصرف شاید در رسیدگی های قضایی چندان محل ایراد نباشد. اما اگر مورد تصرف مال غیر منقول باشد و متصرف بخواهد تقاضای ثبت آن را از مرجع اداری بنماید قسمت اخیر نظریه مذکور از منظر حقوق ثبت ایران به سختی محل تردید است و به دشواری پذیرفته می شود. زیرا در حقوق ثبت منشأ و مبدأ تصرف متقاضی ثبت باید به گونه ای باشد که اداره ثبت را در قبول تقاضای ثبت او متقاعد نماید. . امامی دکتر … - حقوق مدنی جلد اول همان منبع، صفحة ۵۷. قسمت اخیر این نظریه مبنی بر عدم لزوم تعیین منشأ و مبدأ تصرف شاید در رسیدگی های قضایی چندان محل ایراد نباشد. اما اگر مورد تصرف مال غیر منقول باشد و متصرف بخواهد تقاضای ثبت آن را از مرجع اداری بنماید قسمت اخیر نظریه مذکور از منظر حقوق ثبت ایران به سختی محل تردید است و به دشواری پذیرفته می شود. زیرا در حقوق ثبت منشأ و مبدأ تصرف متقاضی ثبت باید به گونه ای باشد که اداره ثبت را در قبول تقاضای ثبت او متقاعد نماید. پاره ای دیگر از استادان تصرف را عبارت از سلطه یا استیلای معنوی دانسته اند که انسان بدون واسطه یا با واسطه در مقام اعمال حق مالکیت یا اعمال سایر حقوق عینی نسبت به یک شئی مادی دارد و گفته اند که تصرف نمایش خارجی و ظاهری حق است یعنی اعمال و اجرای آن حق به وسیله ظهور اعمال خارجی م. ب.. بنا بر تعریف مذکور تصرف دارای دو عنصر است: (۱) عنصر مادی که عبارت از حیازت و وضع ید م. ب. و بیان کننده استیلای حسی متصرف است. (۲) عنصر معنوی که عبارت از قصد و اراده تملک متصرف یعنی تصرف به عنوان مالکیت است.