اشتباه در سند مالکیت — بنابراین نتایج نظری و عملی ثبت املاک

همچنین راجع به وصیت تملیکی نسبت به مال غیر منقول نیز ملاحظه خواهیم کرد که پس از فوت موصی و پیش از رد یا قبول موصی له ورثه موصی که تقاضای ثبت موصی به را می کنند، مکلفند حق عینی موصی له را در اظهارنامه ثبتی خود قید نمایند. در مورد اعتبار سند عادی و قولنامه راجع به مال غیر منقول خواهیم دید که این گونه اسناد هر چند ممکن است از نظر مرجع قضایی، وعده بیع شمرده شود و متضمن تعهد مالک به انتقال ملک باشد - اما برای ادارات ثبت به لحاظ مقررات قانون ثبت و آیین نامه آن، موجد حق مالکیت نیست. در مطالعه تطبیقی ثبت املاک در حقوق ایران و انگلیس نتیجه خواهیم گرفت که ثبت املاک در ایران به رغم نوپایی شکل و ماهیت آن واجد دقایق و ظرایف بیشتری نسبت به ثبت املاک در انگلیس است. زیرا ثبت املاک در حقوق ایران به لحاظ الهام و اقتباس از شیوه ثبت املاک در آلمان قرن نوزدهم میلادی علاوه بر اجباری بودن که ویژگی اغلب نظام های حقوقی است از نظر مالی و فنی و حقوقی واجد قوام و استحکام و آثاری است که در حقوق ثبت املاک انگلستان دیده نمی شود. همچنین خواهیم دید که ثبت ملک در دفتر املاک تصرفات سایرین را نسبت به آن بی اثر می کند و مالک را محق می سازد تا ب. ت. ب. تثبیت مالکیت خود بر علیه متصرف اقدام قانونی صورت دهد و متقابلاً ملاحظه میکنیم که ثبت ملک هیچ خللی به حقوق کسانی که نسبت به آن دارای حق ارتفاقی هستند وارد نمی کند و این میزان حمایت از حق مالکیت و حق ارتفاق در حقوق ثبت انگلستان کمتر قابل ملاحظه است. بنابراین نتایج نظری و عملی ثبت املاک در حقوق ایران را میتوان به ترتیب ذیل خلاصه نمود (۱) بر اساس پیوند ثبت املاک با تثبیت مالکیت حقوق راجع به ثبت املاک را باید در زمره حقوق مالی به شمار آورد. این ویژگی خاص حقوق داخلی نیست و در کامن لا نیز سابقه دارد بندهای سه سه گانه ماده ۲۹ قانون مدنی ایران به طور دقیق مؤید این نکته م. ب. و علاوه بر آن کتاب اول قانون مزبور و فصول و مباحث آن نیز به نحو دقیق و مشروح به این مهم اختصاص یافته است. حق مالی در مفهوم وسیع حقی است که واجد ارزش اقتصادی است و ضمن برآوردن تمام یا قسمتی از نیاز انسان ارزش معاوضه و مبادله و نقل و انتقال و صلح و هبه و امثال آنها را داشته باشد. بنابراین افزون بر حق ارتفاق که به طور مستقیم ب. غ. منقول مربوط می شود و آشکارا حقی مالی است، حتی حق انتفاع در غیر منقول نیز هر چند معمولاً قابل معاوضه بین منتفع و شخص ثالث نیست اما چون نیاز اقتصادی منتفع را جبران می کند. در نتیجه دارای ارزش اقتصادی و به تبع آن حق مالی محسوب است. احتیاج به توضیح ندارد که اصولاً حق ارتفاق و حق انتفاع، در زمره حقوق عینی هستند و به طور قطع مشمول مقررات ثبت اجباری می باشند. (۲) منظور از ملک در حقوق ثبت املاک هر مایملکی نیست. چرا که مایملک شخص علاوه بر حقوق مالی و غیر مالی وی شامل اموال منقول و غیر منقول او نیز می شود. اما آنچه ا پدفیلد کالین فرانک - حقوق به زبان ساده، ترجمه دکتر اسماعیل صغیری نشر میزان چاپ چهارم ۱۳۸۵ صفحة ۴۴۳. قانون مدنی ماده ۲۹ ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های زیر را دارا باشند. (1) مالکیت اعم از عین یا منفعت (۲) حق انتفاع (۳) حق ارتفاق به ملک غیر. از ما یملک شخص مشمول حقوق ثبت املاک است و ملک در حقوق ثبت محسوب می گردد فقط مال غیر منقول ذاتی است. پس سایر اموال نظیر مال منقول» و «مال غیر منقول حکمی» را باید از شمول حقوق ثبت املاک بیرون دانست. نکته مهم دیگر که تصریحاً و تلویحاً از مقررات حقوق ثبت اعم از قانون و آیین نامه و بخشنامه به خوبی دانسته می شود، امری بودن قسمت عمده اصول و موازین حقوق ثبت به ویژه در بخش ثبت املاک و ثبت اسناد است. بدیهی است امری بودن قواعد حقوق ثبت مطلق نیست و پاره ای قواعد تخییری نیز در مجموعه مقررات ثبتی وجود دارد. اما آنچه مسلم م. ب. غلبه قواعد امری بر اصول تخییری است. (۴) ثبت املاک اشخاص حقیقی همان گونه که موجب تثبیت مالکیت آن هاست به طور طبیعی و قهری مانع تجاوز و تصرف اشخاص نسبت به اموال عمومی و اراضی دولتی هم می شود. در واقع قانونگذار با اجباری کردن ثبت املاک به دو هدف اساسی در عرض هم اقدام نموده که عبارتند از: نخست حمایت از مالکیت مشروع خصوصی و تثبیت آن از یک سو. دوم حمایت از مالکیت عمومی از سوی دیگر که دولت - در مفهوم عام عهده دار آن به نظر می رسد مجموعه قوانین آیین نامه ها بخشنامه ها رویه های اداری و قضایی و نیز آراء وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و شورای عالی ثبت در طول دهه های گذشته تا زمان حاضر حکایت از موفقیت نسبی قانونگذار ثبت در نیل به اهداف مورد نظر داشته باشد.