اشتباه در سند مالکیت — گستردگی و پراکندگی مقررات مربوط به ثبت

ثبت و دیگران نظیر حقوق مربوط به رهن و شرط خیار و نیر صالح محلبانی، خلق مربوط به انتفاع و ارتفاق و حریم و همچنین حقوق مربوط به انتقال ملک در اثنای عملیات مقدماتی است. مباحث اخیر تصویری جامع از فرآیند ثبت ملک عرضه می کند و درک مباحث بعدی را تسهیل می سازد. در فصل سوم از همین بخش تصرف در ثبت املاک را مورد بررسی قرار می دهیم و با مفهوم ماهیت عناصر و شرایط تصرف به ویژه در حقوق ثبت املاک - آشنا می شویم و تصرفات معتبر و موجد حق از دیدگاه حقوق ثبت را بهتر در می یابیم. فصل چهارم از بخش دوم به متقاضیان ثبت شامل اشخاص حقیقی اشخاص حقوقی نظیر موقوفات شهرداری ها دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی و با نمایندگی سازمان جنگل ها و مراتع کشور و همچنین اتباع بیگانه اختصاص دارد. آگهی های ثبتی شامل آگهی های نوبتی و تحدیدی عملیات تحدید حدود و اعتراضات نسبت به تقاضای ثبت املاک و حدود و حقوق ارتفاقی مربوط به آنها مباحث فصل پنجم از این بخش را تشکیل می دهد که تأثیر آنها بر تثبیت مالکیت، البته غیر قابل انکار است. بخش دوم را با نگاهی به اشتباهات در عملیات ثبتی شامل اشتباه در عملیات قبول تقاضای ثبت قبول تقاضای ثبت معارض و قبول تقاضای ثبت مکرر و همچنین اشتباه در عملیات تحدید حدود به پایان می بریم. بخش سوم راجع به ثبت ملک در دفتر املاک است و بالغ بر پنج فصل، سی و چهار مبحث و شش گفتار م. ب.. فصول و مباحث این بخش نیز شامل تحلیل حقوقی ماده ۲۲ قانون ثبت عملیات ثبت ملک در دفتر املاک تشریفات ثبت معاملات در دفتر مذکور، اشکال صدور سند مالکیت تغییر وضعیت املاک مشتمل بر تغییر حدود کسر و اضافه مساحت تجمیع و تفکیک و افراز تعارض املاک استاد مالکیت معارض و سرانجام اشتباهات در املاک ثبت شده است. در این بخش به ثبت ملک در دفتر املاک دفتر املاک و تشریفات ثبت معاملات و آشکال صدور سند مالکیت بر مبنای انتقالات قراردادی و قهری و اجرایی و قضایی صدور سند مالکیت بر مبنای قانون و بالاخره سایر أشکال صدور سند مالکیت می پردازیم که در واقع حاصل و نتیجه فرآیند همه اقدامات و عملیاتی است که در فرآیند ثبت ملک مورد بحث قرار می گیرد تغییر وضعیت املاک شامل تغییر حدود، کسر و اضافه مساحت اصلاح حد به کوچه، تجمیع، تفکیک و افراز را که در شرایط کنونی از مهم ترین مسائل مبتلابه ادارات ثبت است و پرداختن به آنها اجتناب ناپذیر می نماید در فصل بعدی تبیین و مورد تحلیل قرار خواهیم داد. فصول چهارم و پنجم از بخش سوم نیز ویژه تعارض املاک اسناد مالکیت معارض و اشتباهات در املاک ثبت شده شامل وقوع اشتباه در ثبت دفتر املاک و وقوع اشتباه در سند مالکیت است. گستردگی و پراکندگی مقررات مربوط به ثبت املاک پرداختن به کلیه مباحث مذکور و سایر امور مربوط به ثبت املاک را در این طرح اجتناب ناپذیر ساخته است. به عبارت دیگر طرح مزبور، حاوی مطالب و موضوعاتی است که نه تنها از پرداختن به آنها گریزی نیست بلکه همه از مباحث عمده و اساسی در حقوق ثبت املاک محسوب می شوند و عدم توجه به آنها موجب نقصان مجموعه و بی پاسخ ماندن بسیاری از سئوالات خواهد شد. بنابراین تلاش شده است تا در حد توان و امکان به کلیه مباحث داخل در موضوع توجه شود و مبحثی از نظر دور نماند نیازی به این توضیح نیست که چون احتمال دارد مقوله ای در این طرح از قلم افتاده باشد، نگارنده ضمن استقبال از تذکرات اهل فن و استفاده از آنها، مستدعی است مراتب اعلام گردد تا در چاپ های بعدی مورد نظر قرار داده شود و رفع نقص به عمل آید. روش تحقیق در وهله نخست کتابخانه ای است و با تکیه بر متون قوانین و آیین نامه ها و بخشنامه ها - به ویژه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ و آیین نامه ثبت املاک مصوب ۱۳۱۷ با اصلاحات بعدی آنها و با استناد به مجموعه بخشنامه های ثبتی و استنباط دقیق از آنها - و همچنین استنتاج مبتنی بر قواعد حقوق ثبت آراء مراجع قضایی و آراء مراجع اداری نظیر شورای عالی ثبت و نظریه های تفسیری و مشورتی مراجع ذیصلاح استوار است. آنچه در وهله دوم اساس پژوهش نگارنده قرار گرفته است غور و مداقه در آثار حقوقدانان و نویسندگان و آراء و عقاید آن هاست. ضمن این که تجربیات دو دهه اشتغال در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، علاوه بر این که انگیزه ای جدی در تحقیق و نگارش این کتاب بوده خود البته زمینه ای مناسب در جهت تحقیقات اینجانب فراهم نموده است تا نگارنده بر پایه آن تجربیات و در حد توان و امکان بتواند به طرح مباحث فرضیه ها پرسش ها و نیز پاسخ به آنها اقدام نماید. من افلاطون را بسیار دوست دارم اما حقیقت را بیشتر. ستایش بی پایان، پروردگاری را سزاست که آدمی را جامه خرد پوشاند و نیروی شناخت خیر از شر و تمیز حق از باطل به او ارزانی داشت و به انسان آموخت آنچه را که نمی دانست. ملک، تملک، تملیک» و مالکیت - به ویژه نسبت به اموال غیر منقول - از بحث انگیزترین موضوعاتی هستند که از دیرباز و به دلایل متعدد در کلیه نظام های حقوقی مورد توجه فراوان بوده است. از روزگاران گذشته تا دوران معاصر پیوند حقوق ثبت و تثبیت مالکیت چنان ژرف بوده است که پرداختن به یکی توجه به دیگری را اجتناب ناپذیر می سازد و تحلیل هر یک از این دو مهم بدون عنایت به دیگری نتیجه ای نارسا در پی خواهد داشت و هر پژوهشی را در این باره ناکافی جلوه خواهد داد. تثبیت مالکیت املاک همواره بخش عمده ای از دغدغه ملتها بوده و لزوم ثبت ملک از دوران باستان همواره در زمره اهداف دولتها قرار داشته است و به ویژه در دوران جدید قواعد آمره ای در این خصوص وضع شده که عمده ترین آنها مقررات ثبت اجباری املاک در بسیاری از کشورهاست. در واقع پایه های اساسی حقوق ثبت در دوران جدید بر مبنای همین مقررات و قواعد آمره استوار شده است. اما باید توجه داشت که در کنار مجموعه قوانین و مقررات آمره راجع به ثبت املاک آراء و عقاید دانشمندان از یک سو و رویه های معمول اداری و قضایی و عرفهای معمول راجع به ثبت غیر منقول و تثبیت مالکیت نسبت به آن از سوی دیگر به تدریج در جوامع بشری و نظام های حقوقی نهادینه شده اند و اینک خود از منابع مؤثر حقوق ثبت به شمار می آیند.