جایگاه سند رسمی در حقوق ثبت — با این همه از بدعت های مغایر

تأسیس دفاتر اسناد رسمی در نخستین سالهای سده حاضر به منظور رسمیت بخشیدن به عقود و ایقاعات دقیقاً در جهت تحقق این مهم صورت گرفته است. لیکن اختیاری که به موجب قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۰۷ به متعاملین در ثبت اسناد راجع به حقوق و تعهدات آنها داده می شد عملاً الزام طرفین سند را به ثبت رسمی، بلا موضوع می نمود و در نتیجه فقدان ضمانت اجرایی عدم ثبت رسمی اسناد مشکلات عدیده در روابط مالی و غیر مالی اشخاص به وجود می آمد. از دیگر نکات قابل توجه در قانون مزبور، عدم جواز دفاتر اسناد رسمی در ثبت اسناد مربوط به نقل و انتقالات راجع به آن دسته از املاک بود که ثبت دفتر املاک ادارات ثبت شده بودند. اما تصویب مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت در سال ۱۳۱۰ و پیش بینی ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی استاد در ماده ۴۸ همان قانون اختیار قانون مدنی ماده ۸۲۱ حق شفعه، فوری است. قانون ثبت ماده ۲۲ همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت در مورد ارث هم، ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد. طرفین سند در تنظیم اسناد عادی را در بسیاری از معاملات به کلی زائل نمود و حتی ماده ۶ نظامنامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، سران دفاتر مذکور را از تسجیل اسناد عادی ممنوع ساخت. بنابراین در نظم حقوقی کنونی باید قائل شویم در هر مورد که سخن از ثبت اسناد به میان می آید مراد و منظور سند رسمی است. وإلا چون سند عادی اصولاً در هیچ مرجع ذیصلاح و نزد هیچ مقام رسمی به اعتبار صلاحیت و مقام رسمی وی - ثبت نمی شود، طرح مقوله ای تحت عنوان ثبت سند عادی موضوعیت نه دارد. به همین اعتبار در بخشنامه شماره ۱/۳۴/۱۰۹۱۴ مورخ ۱۳۸۳/۴/۱۷ سازمان ثبت کشور به عنوان ادارات کل ثبت استان ها می خوانیم ... چون برابر اطلاعات واصله برخی دفاتر اسناد رسمی به هنگام تنظیم اسناد مربوط به املاک متعاملین را اجبار به ارائه مبایعه نامه نموده و یا مبادرت به قید مبالغی چندین برابر بیش از ارزش معاملاتی مورد معامله در اسناد تنظیمی می نمایند، لذا به این وسیله اعلام می گردد مبنای وصول حق التحریر نیز ارزش معاملاتی املاک م. ب.. مگر این که مستند تنظیم سند غیر از آن باشد. بنابراین مطالبه مبایعه نامه یا پرسش از مراجعین در رابطه با ارزش مورد معامله موردی ندارد. مقتضی است مراتب به کلیه واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ابلاغ گردد ... . با این همه از بدعت های مغایر قانون نیز نباید گذشت. در بند ۶ مصوبه سی و چهارمین جلسه شورای عالی اداری به شماره ۱۶۵۵ دش مورخ ۱۳۷۱/۸/۱۹ به گونه ای شگفت انگیز می خوانیم از تاریخ ۱۳۷۱/۱۱/۱ شناسنامه ساختمان به عنوان یک سند رسمی تلقی گردیده و در رابطه با استعلام های دستگاه ها و ارگانهایی از قبیل مسکن و شهرسازی بانک ها، شرکت گاز برق و آب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وزارت امور اقتصادی و دارایی و ... مورد استناد م. ب.. ماده ۱۹۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء مصوب ۱۳۸۷ نیز در مقرره ای قابل انتقاد اعلام میکند قراردادهای عادی که بین بانکها و مشتریان در اجرای ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲ و الحاق چهار تبصره به آن در سال های ۱۳۶۵ و ۱۳۷۶ مبادله می گردد در حکم سند رسمی بوده و در صورتی که طرفین در مفاد آن اختلافی نداشته باشند با تقاضای بستانکار ادارات ثبت مکلف به صدور اجراییه و ادامه عملیات اجرایی طبق آیین نامه اجرای اسناد رسمی میباشند. نظامنامه دفاتر اسناد رسمی ماده ۶ مسئولین دفاتر اسناد رسمی نمی توانند در ضمن انجام امور ارباب رجوع اسناد غیر رسمی اصحاب معامله را هم به طور رسمی تسجیل کنند و همچنین است در مورد امضاء هایی که ذیل اوراق عادی بوده و برای تصدیق به آنان مراجعه می شود. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع صفحة باید توجه داشت قراردادهای میان اشخاص و بانکها معمولاً عقود رهنی و یا بیع شرط و یا اجاره به شرط تملیک و یا قراردادهای مشارکت مدنی و امثال آن هاست و این گونه معاملات طبق مقررات حقوق ثبت به طور اعم و بر اساس دستور ماده ۲۶ قانون ثبت و ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون مزبور به طور اخص لزوماً باید در دفتر املاک اداره ثبت محل اخبار شود و الزام موصوف با انجام معاملات بانک ها و مشتریان آنها در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی موضوع معامله رهنی و امثال آن، ملازمه قطعی و اجتناب ناپذیر دارد. در غیر این صورت ثبت این گونه معاملات در دفتر املاک اداره ثبت محل به علت عادی بودن سند موضوع معامله موضوعیت نمی یابد و میسر نیست. ماده ۲۶ قانون ثبت در این باره مقرر می دارد در مورد انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن ملک و و همچنین در مورد عمری و رقبی و شکنی و معاملات راجع به انتقال منافع ملک برای مدتی بیش از سه سال به ترتیب ذیل عمل خواهد شد سند معامله در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل ثبت ملک قید می شود و به همین طریق خلاصة کلیة انتقالات در دفتر املاک به ترتیب تاریخ ذیل یکدیگر به ثبت خواهد رسی .. و ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت اصلاحی سال ۱۳۲۳ نیز مقررات مفصلی راجع به ثبت ملک در دفتر املاک اداره ثبت و چگونگی اخبار معاملات قطعی و رهنی و شرطی و سایر معاملات راجع به ملک ثبت شده در دفتر املاک پیش بینی نموده است. ا آیین نامه قانون ثبت ماده ۱۰۴ اصلاحی ۱۳۲۳ در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آتی ثبت می شود: (۱) در مورد انتقال قطعی تمام ملک باید خلاصه انتقال را مطابق معمول در زیر ثبت ملک ثبت و خروج آن را از ملکیت مالک اولی نیز با مرکب قرمز و در ملاحظات دفتر املاک قید نمایند.