موضوع ثبت املاک — ) حق دینی از شمول حقوق ثبت

قانون مدنی ماده ۸۸ بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد، به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود. قانون مدنی ماده ۸۹ هر گاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد، به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد، همان بعض فروخته می شود، مگر این که خرابی بعض سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی مانده است بشود. در این صورت تمام فروخته می شود. قانون مدنی ماده ۹۰ عین موقوفه در مورد جواز بیع به بها اقرب به غرض واقف تبدیل می شود. قانون مدنی ماده ۳۴۹ بیع مال وقف صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است. حقیقت علی ثبت املاک در ایران انتشارات کتابخانه گنج دانش چاپ دوم ۱۳۸۷، صفحه ۱۴۸. پد فیلد کالین فرانک - حقوق به زبان ساده ترجمه دکتر اسماعیل صغیری همان منبع، صفحه ۴۴۴. ) حق دینی از شمول حقوق ثبت املاک بیرون است و مواد ۱۰۲ قانون مدنی و ۲۳ قانون ثبت نیز مفید همین معنی است. مفاد این دو ماده نشان دهنده وابستگی حقوق عینی به مال غیر منقول است و تلویحاً حقوق دینی را که جنبه شخصی دارند از موضوع حقوق ثبت املاک خارج می سازد. در واقع، فقط حقوق عینی به ملک وابسته اند و همراه با آن منتقل می شوند و جنبه شخصی ندارند و صرفاً به لحاظ مالکیت شخص بر ملک برای مالک به وجود می آیند و در اثر انتقال ملک به دیگری حقوق عینی وابسته به ملک نیز به مالک جدید انتقال می یابند. اما حقوق دینی که مبین حقوق اشخاص نسبت به یکدیگر است و اشخاص به موجب آن می توانند انجام یا عدم انجام کاری و یا انتقال مالی را از متعهد بخواهند در زمره حقوق راجع به اصل ملک نیست و حتی اگر حق متعهدله یا طلب دائن به موجب سند رسمی نیز باشد و یا حتی اگر موضوع تعهد و دین، ثمن یا مال الاجاره مال غیر منقول هم باشد، کماکان از مقوله حقوق ثبت املاک بیرون است. به عبارت دیگر حق دینی حتی اگر راجع ب. غ. منقول باشد، همچنان منقول است و ماده ۲۰ قانون مدنی نیز به صراحت این مقرره را بیان نموده است. انتقال اموال غیر منقول لزوماً باید با سند رسمی انجام شود. حال آن که در مورد اموال منقول جز در موارد استثنایی چنین نیست. در بند ۲۳۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی می خوانیم صدور سند انتقال نسبت به اموال منقول مورد ندارد. مگر در مواردی که طبق مقررات نیاز به تنظیم سند باشد. طبق مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت تنظیم سند رسمی انتقال و اجباری بودن ثبت معاملات اموال غیر منقول در دفتر خانه الزامی است و در رأی وحدت رویه شماره ۱۱۸۸ مورخ ۱۳۴۵/۶/۲۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز مورد تأکید قرار گرفته است. درست است که الزام موصوف به معنی بطلان معاملة غیر منقول با سند عادی نیست، اما چنان که برخی از استادان به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت گفته اند تنظیم سند رسمی در مورد نقل و انتقال املاک ثبت شده ضروری است و حتی به تبع آن چنین عقدی را تشریفاتی دانسته اند. قانون مدنی ماده ۱۰۲ هر گاه ملکی کلاً یا جزئاً به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق الارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد، آن حق به حال خود باقی می ماند. مگر این که خلاف آن تصریح شده باشد.