موضوع ثبت املاک — قانون مدنی ماده ۱۰۲ هر گاه ملکی

) حق دینی از شمول حقوق ثبت املاک بیرون است و مواد ۱۰۲ قانون مدنی و ۲۳ قانون ثبت نیز مفید همین معنی است. مفاد این دو ماده نشان دهنده وابستگی حقوق عینی به مال غیر منقول است و تلویحاً حقوق دینی را که جنبه شخصی دارند از موضوع حقوق ثبت املاک خارج می سازد. در واقع، فقط حقوق عینی به ملک وابسته اند و همراه با آن منتقل می شوند و جنبه شخصی ندارند و صرفاً به لحاظ مالکیت شخص بر ملک برای مالک به وجود می آیند و در اثر انتقال ملک به دیگری حقوق عینی وابسته به ملک نیز به مالک جدید انتقال می یابند. اما حقوق دینی که مبین حقوق اشخاص نسبت به یکدیگر است و اشخاص به موجب آن می توانند انجام یا عدم انجام کاری و یا انتقال مالی را از متعهد بخواهند در زمره حقوق راجع به اصل ملک نیست و حتی اگر حق متعهدله یا طلب دائن به موجب سند رسمی نیز باشد و یا حتی اگر موضوع تعهد و دین، ثمن یا مال الاجاره مال غیر منقول هم باشد، کماکان از مقوله حقوق ثبت املاک بیرون است. به عبارت دیگر حق دینی حتی اگر راجع ب. غ. منقول باشد، همچنان منقول است و ماده ۲۰ قانون مدنی نیز به صراحت این مقرره را بیان نموده است. انتقال اموال غیر منقول لزوماً باید با سند رسمی انجام شود. حال آن که در مورد اموال منقول جز در موارد استثنایی چنین نیست. در بند ۲۳۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی می خوانیم صدور سند انتقال نسبت به اموال منقول مورد ندارد. مگر در مواردی که طبق مقررات نیاز به تنظیم سند باشد. طبق مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت تنظیم سند رسمی انتقال و اجباری بودن ثبت معاملات اموال غیر منقول در دفتر خانه الزامی است و در رأی وحدت رویه شماره ۱۱۸۸ مورخ ۱۳۴۵/۶/۲۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز مورد تأکید قرار گرفته است. درست است که الزام موصوف به معنی بطلان معاملة غیر منقول با سند عادی نیست، اما چنان که برخی از استادان به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت گفته اند تنظیم سند رسمی در مورد نقل و انتقال املاک ثبت شده ضروری است و حتی به تبع آن چنین عقدی را تشریفاتی دانسته اند. قانون مدنی ماده ۱۰۲ هر گاه ملکی کلاً یا جزئاً به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق الارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد، آن حق به حال خود باقی می ماند. مگر این که خلاف آن تصریح شده باشد. قانون ثبت ماده ۲۳ ثبت ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب یا چاه قنات اعم از دایر و بایر) دارند به هیچ عنوان و در هیچ صورت خللی وارد نمی آورد. قانون مدنی ماده ۲۰ کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است. ولو این که مبیع یا عین مستاجره از اموال غیر منقوله باشد. آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص ثبت اسناد و املاک همان منبع صفحات ۲۴۱ تا ۲۴۳. کاتوزیان دکتر ناصر اعمال حقوقی قرارداد ایقاع انتشارات شرکت سهامی انتشار با همکاری بهمن برنا چاپ ششم ۱۳۷۸، صفحه ۳۷. البته باید توجه داشت که از ماده مذکور چنین استنباط نمی شود که ثبت ملک در دفتر املاک اداره ثبت از شرایط صحت معامله باشد. بلکه آنچه شرط صحت معامله است، انجام معامله مال غیر منقول با تنظیم سند رسمی در دفترخانه است و را باید شرط تثبیت مالکیت منتقل الیه در سوابق اداره ثبت محل وقوع ملک محسوب نمود. به عبارت دیگر درست است که برابر ماده ۲۲ قانون ثبت شخصی مالک شناخته می شود که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، اما ماده مزبور اثبات خلاف آن را نفی نمی کند. بنابر این چنان که بعضی دیگر از استادان نیز متذکر شده اند باید گفت مالک شخصی است است، مگر این که خلاف آن با دلیل یا دلایل معتبر قانونی در دادگاه اثبات گردد. با این همه رویه قضایی هر چند تمایل دارد سند عادی را در معاملات راجع ب. غ. منقول به عنوان دلیل وقوع معامله بپذیرد، اما آن را برای اثبات مالکیت کافی نمی داند. رویه موصوف نیز از طرف برخی استادان مورد انتقاد قرار گرفته است. زیرا معتقدند اولاً منطقی نیست در حالی که سند عادی مثبت وقوع معامله محسوب شود، برای اثبات مالکیت که با وقوع عقد تملیکی ملازمه دارد، قابل قبول نباشد. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص ثبت اسناد و املاک همان منبع صفحات ۱۲۵ تا ۱۳۲ رأی وحدت رویه شماره ۱۶۵۳ مورخ ۱۳۴۰/۵/۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور اعتراضات وکیل ف. خ. با لحاظ جهات و دلائل مندرج در حکم فرجام خواسته که مبنی بر عدم صحت عمل اجرایی و قانونی نبودن انتقال نسبت به سهم فرجام خوانده از رقبات مورد مزایده است مؤثر در مقام نیست. زیرا ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ناظر به ملکی است که مطابق با قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده و همچنین انتقالی که موافق با قانون انجام یافته باشد و چون به حکایت محتویات پرونده ادعای فرجام خوانده بر قانونی نبودن فروش ملک است، لذا دعوی مشارالیها همان طوری که دادگاه استان استدلال نموده، قابل استماع بوده. زیرا قانوناً به بیعی که صحیحاً واقع نشده باشد، آثاری از قبیل مالکیست خریدار نسبت به مبیع و تعلق ثمن به فروشنده مترتب نمی باشد .....