صدور سند مالکیت اعیان بر مبنای قرارداد با مالک عرصه — اما به طوری که گفته شد حق

لازم به ذکر است که مفاد ماده مذکور تا حد زیادی با مقرره موضوع بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی مشابهت دارد. بند مذکور مقرر داشته است چنانچه ملکی به عنوان زمین درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت حق احداث اعیانی ب. غ. منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثبت اگر در جریان ثبت ملک خود رأساً اقدام به به احداث اعیانی نماید درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت نسبت به اعیانی مستحدثه است، مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک حدود اعیانی نیز تحدید خواهد شد و چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد، طبق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت عمل می شود. منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه صدور سند مالکیت اعیان موکول به اتمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و عدم اعتراض نسبت به اصل ملک و حدود خواهد بود. به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه بلا اشکال است. با این حال بند مذکور با ماده ۱۰۶ مکرر آیین نامه قانون ثبت تفاوت هایی نیز دارد. از جمله این که طبق مقرره بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی نه تنها لزوم ثبت اصل ملک در دفتر املاک پیش از انتقال حق احداث اعیانی به منتقل الیه ملاک و مبنا قرار نگرفته بلکه ۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، ماده ۱۵۰ هر گاه وثیقه پلاک معین و بنای واقع در آن باشد و بعداً معلوم شود که قسمتی از بنا روی زمین مجاور که متعلق ب. غ. است قرار گرفته است تخلیه و تحویل ن ان تا که از پلاک مذکوره خارج تجاوز کرده است، مدلول سند نبوده و از صلاحیت ادارات ثبت ۱۵۱ هر گاه موقع تحویل معلوم شود که شخص یا اشخاص ثالث بدون مجوز در آن احداث اعیان کرده اند تحویل مورد وثیقه به وسیله اجرای ثبت با وضع موجود اشکال ندارد. قسمت اخیر آن به صراحت جواز صدور سند مالکیت اعیان، حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه را صادر نموده است. دیگر این که امکان انجام عملیات تحدید حدود اعیان به طور هم زمان با انجام عملیات تحدید حدود عرصه در بند مذکور پیش بینی شده است. در حالی که تأکید بر لزوم ثبت اصل ملک در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت، چنین امکانی را منتفی می سازد و برابر ماده مزبور لزوماً باید اصل ملک نه تنها قبلاً تحدید حدود شده باشد، بلکه لازم است ثبت دفتر املاک نیز شده باشد. گذشته از آنچه گفته شد ب. ت. ب. سیاق و نحوه نگارش بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی به نظر می رسد این بند در خصوص رفع ابهامات و اشکالات راجع به تقاضای ثبت اعیانی است که اصل ملک به عنوان عرصه تقاضای ثبت شده است و سپس در جریان ثبست حق احداث اعیان به دیگری منتقل می شود و در واقع ناظر به مواردی است که ادارات ثبت از جهت قبول یا عدم قبول تقاضای ثبت اعیان بلاتکلیف هستند. البته بند مذکور پذیرش تقاضای ثبت اعیان را به صراحت منتفی و در واقع اعیان را در مورد قبول یا رد تقاضای ثبت تابعی از عرصه دانسته است. اما به طوری که گفته شد حق احداث اعیان به طور معمول ضمن عقد اجاره داده می شود و این امر با قاعدة لزوم تعیین مدت در عقد اجاره منافات ندارد. زیرا واگذاری حق مزبور خود قراردادی مستقل از عقد اجاره است و ضمناً بر اساس مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی لازم محسوب می شود و در نتیجه مشمول قواعد عمومی قرار دادهاست. پس چنین قراردادی با انقضای عقد اجاره منقضی نمی شود و چنان که ماده ۱۸۵ قانون مدنی اعلام کرده است جز در موارد معین نظیر اقاله که لاحده عمومی انحلال قراردادهاست و یا استفاده از خیارات و یا به موجب قانون و یا رأی دادگاه فسخ نخواهد شد. بارزترین و شایع ترین نمونه صدور سند مالکیت در اجرای مفاد ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت آن جا است که بین اداره اوقاف به عنوان نماینده موقوفه و مدیر آن از یک طرف و مستأجر موقوفه از طرف دیگر سند اجاره رسمی تنظیم می شود و به موجب آن اولاً، مستأجر حق احداث اعیانی در عرصه موقوفه را که در اجاره اوست به دست می آورد. ثانیاً، حق مالکیت وی نسبت به آن اعیانی مورد شناسایی مالک عرصه یعنی موقوفه قرار می گیرد. ثالثاً، حق مراجعه و دریافت سند مالکیت اعیانی نیز به او داده می شود. به همین اعتبار، طبق ماده ۲ آیین نامه واگذاری زمین به مؤسسان مدارس غیر انتفاعی مصوب ۱۳۷۰ هیات وزیران وزارت آموزش و پرورش می تواند دارندگان مجوز تأسیس مدارس غیر انتفاعی را به سازمان اوقاف و دستگاه های واگذار کننده زمین معرفی نماید. این سازمانها با رعایت غبطة وقف و ضوابط مربوطه نسبت به واگذاری زمین به صورت اجاره با فروش قطعی به دارندگان این گونه مجوزها اقدام میکنند. مستأجر یا خریدار می تواند پس از احداث بنا و با ارائه گواهی پایان کار ساختمان با رعایت ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۲۴/۷/۲۵، سند مالکیت اعیانی را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت دارد. بنابراین در چنین فرضی خلاصه سند رسمی ذیل ثبت دفتر املاک قید می شود و با درخواست متقاضی اداره ثبت زمان تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را تعیین و مراتب را طی اخطار به مالک عرصه و به مجاورین اعلام می نماید و پس از انجام عملیات تحدید حدود و تعیین حقوق ارتفاقی و تنظیم صورتمجلس تحدیدی و انقضای ۳۰ روز مهلت از تاریخ تنظیم صورتمجلس هر گاه اختلافی وجود نداشت سند مالکیت را به نام مالک اعیان صادر می کند و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی اقامة دعوی در دادگاه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا ۳۰ روز اداره ثبت از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی خودداری خواهد نمود. در پایان این مبحث باید به ماده (۲۵ قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۹ دی ۱۳۴۰ هیأت وزیران اشاره کرد که می گوید اعیانی های زراعتی احداثی از طرف زارع متعلق به اوست و حق دارد به نام خود به ثبت رسانیده و سند مالکیت بگیرد، ولی احداث اعیانی های جدید موکول به جلب رضایت کتبی از طرف مالک خواهد بود.