صدور سند مالکیت بر مبنای وصیت نامه — اما در مواد مختلف آیین نامه راجع

با این همه کانون سردفتر یاران و دفتر یاران در بخشنامه شماره ۱۴/۶۴۲۰ مورخ ۱۳۸۰/۲/۱۸ به عنوان دفاتر اسناد رسمی به نحو شگفت انگیزی اعلام نموده است برای تنظیم اسناد وصیت تملیکی ب. ت. ب. این که وصیت جزء معاملات نمی باشد و موصی هر زمان که اراده کند حق رجوع از وصیت را دارد مطالبه گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ لازم به نظر نمی رسد ... صرف نظر از لزوم و یا عدم لزوم مطالبه گواهی موضوع ماده مزبور نمی توان امکان رجوع موصی در وصیت تملیکی را محمل و مبنایی در معامله ندانستن وصیت به حساب آورد. زیرا هر چند موصی هر زمان که بخواهد می تواند از وصیت خود رجوع نماید و کسی در این مهم ا مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵ همان منبع، صفحه ۷۷۵ بخشنامه شماره ۲۲۲۳۳ مورخ ۱۳۱۳۸۷/۱۵ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی به کلیه ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی چون ممکن است ادارات ثبت املاکی را که مورد ثلث قرار داده میشود قبل از فوت موصی سند مالکیت به نام وصی صادر و تسلیم او نمایند و نظر به این که استقرار وصیت بعد از فوت موصی خواهد بود و نیز ممکن است موصی قبل از فوت از وصیت خود رجوع نماید بنابراین استرداد سند مالکیت از وحسی و ابطال ثلث در دفتر خالی از اشکال نخواهد بود و اگر دفتر املاک هم حکایتی از وصیت و مورد ثلث بودن ملک نداشته باشد، ممکن است پس از فوت موصی، وراث او که قطعاً ثلث بودن قسمتی از ترکه را بر خلاف صرفه خود می دانند سعی کنند که در ثلث بودن ترکه خدشه ایجاد و اجرای وصیت را لغو و مورد ثلث را نقل و انتقالاتی بدهند. لذا برای احتراز و جلوگیری از این گونه پیش آمدها لازم است از این تاریخ به بعد، هر موقع وصیتی در یکی از دفاتر اسناد رسمی نسبت به ملک غیر منقول به عمل آید، صاحب دفتر وصیت را در ستون معاملات ورقة مالکیت قید و خلاصه آن را به دفتر املاک اداره ثبت مربوطه ارسال دارند که اگر ملک به ثبت رسیده باشد، مفاد وصیت نامه در ذیل ثبت اصل ملک قید و چنانچه موصی از وصیت خود رجوع نماید باز هم بایستی دفاتر اسناد رسمی راپرت آن را به اداره ثبت مربوطه بفرستند تا دفاتر املاک مراتب را در ستون ملاحظات دفتر ذکر نمایند و اگر ملک ثبت نشده باشد خلاصه مزبور در دوسیه مربوطه ضبط و در موقع تهیه مینوت و ثبت در دفتر املاک رعایت شود و نیز ادارات ثبت باید در نظر داشته باشند که قبل از فوت موصی، سند مالکیت به نام وصی صادر نکنند. جعفری لنگرودی دکتر محمد جعفر ترمینولوژی حقوق همان منبع، صفحه ۶۶۴. آذرپور حمید و حجتی اشرفی غلامرضا - مجموعه محشی بخشنامه های ثبتی همان منبع، ردیف ۵۱. تردید نمی کند، اما این امکان وصیت تملیکی را از شمار معاملات خارج نمی سازد. چرا که در این صورت بسیاری از اعمال حقوقی را نباید معامله فرض کرد. در این میان می توان به بیع شرط و یا معامله با حق استرداد اشاره کرد که واقعیت امر حکایت از عدم انتقال مالکیت می کند، اما هیچ کس در معامله بودن آنها تردید ندارد و موقع تنظیم اسناد رسمی مربوط به آنها نیز وصول حقوق دولتی الزامی است. علاوه بر آنچه گفته شد، دستور مقرر در ماده ۱۲۲ آیین نامه قانون ثبت در مورد لزوم ثبت مفاد وصیت و همچنین لزوم قید رجوع از آن در سند مالکیت و ثبت دفتر املاک مانند سایر معاملات به همه تردیدها در خصوص معامله بودن وصیت تملیکی پایان می دهد. اما در مواد مختلف آیین نامه راجع به ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی به وصیت نامه ای اشاره شده که به موجب قانون قابل ترتیب اثر است. به نظر می رسد که منظور از آن، وصیت نامه رسمی است که در دفتر خانه تنظیم گردیده و یا وصیت نامه عادی است که از طرف دادگاه صالح تنفیذ شده است. دو نکته مهم در این باره محتمل است که گاه موجب سرگردانی متصدیان مربوطه در ثبت آن می شود نخست این که امکان دارد وصیت نامه متضمن دو بخش عهدی و تملیکی باشد. در چنین مواردی باید از خلط این دو بخش اجتناب کرد و هر یک را جداگانه بررسی نمود. دوم این که ممکن است وصیت نامه به نحوی تنظیم شده باشد که وصی در وصیت نامه عهدی خود را محق به دریافت سند مالکیت به نام خود بداند. حال آن که وصی صرف نظر از تکالیفی که طبق مفاد وصیت نامه بر عهده دارد، مالک بخشی از ترکه متوفی محسوب نمی شود تا بتواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت درخواست کند. بنابراین تجزیه چنان وصیت نامه ای نیز ضروری است. در مورد وصیت نامه اعم از عهدی یا تملیکی ماده ۵ آیین نامه راجع به ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی مقرر داشته مورد وصیت به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده است، ثبت خواهد شد و اگر ملک بقیه داشته باشد بقیه آن به نام ورثه ثبت می شود. اما دشواری زمانی رخ می دهد که راجع به وصیت نامه ای که به موجب قانون قابل ترتیب اثر است بین ورثه و اشخاص ذینفع اختلاف حاصل شود. ماده ۶ آیین نامه مزبور در این باره اعلام می دارد ... ثبت ملک نسبت به به آنچه مورد گفتگو است، موقوف به رفع اختلاف در مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر مهرماه ۱۳۶۵، بند ۴۵۴ حق الثبت وصیت نامه نباید به مأخذ سه برابر موصی به یعنی کلیه ماترک موصی دریافت شود. بلکه حق الثبت وصیت نامه ها اعم از تملیکی و عهدی به میزان همان مبلغی که مورد وصیت قرار گرفته باید دریافت گردد. دادگاه به موجب حکم نهایی خواهد بود. با این حال بر اساس ماده ۷ همان آیین نامه داگر قسمتی از ملک مورد اختلاف واقع شده و قسمت دیگر مورد اختلاف نباشد و نتیجه گفتگو در مورد اختلاف تأثیری در این قسمت نداشته باشد، ممکن است ملک نسبت به آنچه مورد اختلاف نیست، ثبت و نسبت به آنچه مورد اختلاف است موقوف به حل اختلاف گردد. ضمناً به نظر می رسد مراد از اختلاف نسبت به قسمتی از ملک در ماده ۷ آیین نامه اختلاف ورثه و اشخاص ذینفع در قسمتی از مفاد وصیت نامه است. البته باید توجه داشت که رویه اداری به چنین اقدامی متمایل نیست و ادارات ثبت تا حصول نتیجه نهایی در دادگاه نسبت به اختلاف در مفاد وصیت نامه از ثبت آن خودداری خواهند نمود.