اراضی موات — به بعد احیاء شده باشد

پس از انقلاب اسلامی سال ۱۳۵۷ به موجب لایحه قانونی لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵ تیرماه ۱۳۵۸ شورای انقلاب و اصلاحیه ۲۸ تیرماه همان سال و همچنین بر اساس لایحه قانونی الحاق سه ماده و دو تبصره به قانون ۲۵ تیرماه ۱۳۵۹ شورای مذکور مقرراتی در باره اراضی موات وضع شده است که سرانجام منجر به تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۲۷ اسفندماه ۱۳۶۰ مجلس شورای اسلامی گردیده و قانون اخیر نیز البته با انقضای مهلت اعتبار پنج ساله جای خ. ر. ب. قانون زمین شهری مصوب ۲۲ شهریور ماه ۱۳۶۶ داده که در حال حاضر بر حقوق راجع به اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها حاکم است ضمناً باید توجه داشت که ماده واحدة قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۳۰ آذر ماه ۱۳۹۵ و نیز تبصره های آن حاوی مقررات دیگری هستند که به لحاظ تأثیر در ثبت این نوع اراضی بسیار حائز اهمیت شمرده می شوند. به نحوی که گفته شد <a class="artref" href="/ماده/ماده-3-a_0815110218853">ماده ۳ قانون زمین شهری</a> اراضی موات شهری را زمین هایی اعلام کرده است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشند و بخش اخیر اصل ۴۵ قانون اساسی نیز ترتیب و تفصیل استفاده از انفال و ثروت های عمومی را به قانون عادی محول کرده است. به این اعتبار قانون زمین شهری مقررات مفصلی در خصوص اراضی موات پیش بینی نموده و در ماده ، زمین های موات شهری را صراحتاً متعلق به دولت اعلام کرده است. بخش اخیر ماده ۳ این قانون در مورد احیای پیش از تصویب قانون مزبور مقرر می دارد ... زمین های مواتی که علیرغم قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن ماده واحده کلیه اسناد و مدارک مربوط ب. غ. دولت اعم از رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی موات یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثنای اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و برطرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداری ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد بر اساس مقررات مربوطه اقدام نماید. ادارات ثبت مکلفند حسب اعلام هیأت های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند. تبصره (۱) تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده شهرها به عهده وزارت کشاورزی است که از طریق هیأت ۷ نفره اقدام می نماید و در صورتی که متصرف فعلی منکر موات بودن زمین باشد، از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می آید و چنانچه دادگاه رأی به موات بودن زمین بدهد، سند ابطال و از متصرف خلع ید خواهد شد. تبصره (۲) اسناد مالکیت زمین های مواتی که به موجب این قانون باطل میشود آزاد تلقی و مطالبات ناشی از فروش این گونه اراضی منتفی می گردد و مطالبات دیگر طلبکاران از سایر اموال بدهکار قابل استیفاء است. تبصره (۳) زمین هایی که اسناد آنها باطل میشوند چنانچه حریم روستاها باشد جهت کارهای عام المنفعه و یا تعلیف احشام یا احداث واحدهای مسکونی روستا و سایر خدمات مورد لزوم برای روستا بر حسب مورد اختصاص داده خواهد شد. ۱۳۵۸/۴/۵ به بعد احیاء شده باشد، همچنان در اختیار دولت م. ب.. بنابراین هدف نهایی از اعلام موات بودن اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها، این است که اراضی مزبور در اختیار دولت قرار گیرد تا با تعیین و رعایت ضوابط ویژه و مشخص، نحوه واگذاری و احیای آنها معین شود. از این جهت بر خلاف اموال عمومی که علی الأصول قابل انتقال ب. غ. نیستند اصل بر انتقال اراضی موات است. بدیهی است در هر مورد که امکان واگذاری این گونه اراضی طبق ضوابط و مقررات مربوطه فراهم باشد وزارت مسکن و شهرسازی به نمایندگی از طرف دولت اقدام به واگذاری اراضی موات شهری به اشخاص حقیقی و حقوقی می کنده با این حال ماده ۷ قانون مزبور حقوقی را برای مالکین اراضی موات شهری که استاد مالکیت آنها باطل میشود پیش بینی کرده است. در این ماده می خوانیم کسانی که طبق مدارک مالکیت از زمین های موات شهری در اختیار داشته اند مشروط بر آن که از مزایای مواد یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند. طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ متر در اختیارشان گذاشته میشود تا در مهلت مناسبی که در آیین نامه تعیین خواهد شد، عمران و احیاء کنند. در صورت عدم عمران و احیای بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت باز می گردد. همچنین طبق تبصره ذیل ماده مذکور به اشخاصی که قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۵ تیرماه ۱۳۵۸ شورای انقلاب به موجب استاد عادی دارای زمین بوده اند و در مهلت های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و نیز در شهرهایی که تاکنون مهلتهای مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تأیید گردد، برابر ضوابطی که در آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری تعیین می شود، اجازه عمران داده شده است. قانون اراضی شهری ماده ۶ کسانی که طبق مدارک مالکیت رسمی از زمین های موات شهری داشته اند مشروط بر آن که مسکن مناسبی نداشته باشند طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور زمینی در حد نصاب ماده ۸ در اختیارشان گذاشته میشود تا عمران و احیاء کنند و در صورت عدم عمران و احیاء حق مذکور ساقط و زمین به دولت باز می گردد. قانون اراضی شهری ماده ۸ مالکان اراضی بایر شهری می توانند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی در سراسر کشور فقط زمینی را به مساحت کمتر از دو برابر بالاترین حداقل نصاب تفکیکی مناطق مسکونی در شهر محل وقوع زمین حداکثر تا ۱۰۰۰ متر مربع طبق ضوابط شهرسازی مصوب عمران و احیاء کنند و یا به دولت بفروشند و در شهرهایی که نصاب تفکیک مشخص نگردیده بر طبق آیین نامه اجرایی خواهد بود که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و تصویب می نماید و زائد بر آن نه عین و نه منفعت قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت از مواد مذکور میتوان نتیجه گرفت که احیای اراضی موات شهری توسط سایر اشخاص سبب مالکیت آنها نمی شود و بند اول <a class="artref" href="/ماده/ماده-140-a_0815110235784">ماده ۱۴۰ قانون مدنی</a> که احیای اراضی موات را از اسباب تملک اعلام نموده است در مورد اراضی موات شهری باید منسوخ تلقی کرد. زیرا همان گونه که گفته شد هدف نهایی از اعلام موات بودن اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها، این است که اراضی مزبور در اختیار دولت قرار گیرد تا با تعیین و رعایت ضوابط ویژه و مشخص نحوه واگذاری و احیای آنها معین شود. این هدف امکان و اختیار اشخاص را در احیای اراضی موات شهری به طور مستقیم و به نحو مستقل - نه فقط محدود، بلکه منتفی می سازد. به همین دلیل به موجب بند ۱۰ ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری قبول تقاضای ثبت زمین های موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و اسناد مالکیت این گونه اراضی فقط به نام دولت صادر خواهد شد. اما افزون بر مقررات مذکور باید به قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن اشاره کرد که مقررات محدود کننده ای راجع به قواعد مربوط به احیای اراضی موات وضع نموده و از این حیث قواعد احیای این گونه اراضی را تخصیص زده است. در همین راستا و به دستور فرازهای (الف) و (ب) بند ۲۶۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی قبول تقاضای ثبت اراضی موات از اشخاص به کلی ممنوع و ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت نسبت به تقاضاهای جاری موکول به احراز قطعی غیر موات بودن ملک مورد تقاضای ثبت و همچنین احراز قطعی عدم تجاوز ملک مورد تقاضای ثبت به اراضی موات است. بند ۳۵۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی حتی از این نیز فراتر می رود و در مورد اراضی و املاک مجاور اراضی موات که جریان ثبتی آنها منتهی به ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت برای آنها شده است مقرر می دارد ... در برخی از اراضی که با اراضی موات مجاورت داشته و اسناد مالکیت بدوی بدون نقشه و طول اضلاع و مساحت صادر شده است. به دستاویز عمل تفکیک مقادیر زیادی از اراضی موات را جزو محدوده اصلی قلمداد و به صدور اسناد مالکیت تفکیکی مبادرت می نمایند. چون ماده ۲۲ قانون ثبت و سایر قوانین و مقرراتی که از اسناد مالکیت حمایت میکنند منوط و موکول به این است که با اجرای جریان مقدماتی از تقاضای ثبت و تحدید حدود و گذشتن مواعد اعتراض بر اصل و حدود یا صدور حکم نهایی در مواردی که اعتراض در موعد مقرر واصل شده است نسبت به مورد تقاضا جریان مقدماتی ثبت صحیحاً انجام شده باشد و نسبت به مازاد این قبیل اراضی از محدوده مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵، بند ۶۵ الف قبول ثبت اراضی موات از اشخاص ممنوع است. ب ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت به درخواست ثبت های جاری موکول به احراز موات نبودن مورد ثبت و عدم تجاوز به اراضی موات است. اولی هیچ نوع عملیات ثبتی صورت نگرفته است لازم است به مجرد برخورد با این قبیل اراضی و احراز مقدار اولیه و تعیین قطعات اضافی که بدون هیچ تشریفاتی اقدام شده است، به دفاتر اسناد رسمی آن منطقه یا واحد ابلاغ نمایید که از انجام هر گونه معامله ای نسبت به قطعات اضافی خودداری و پرونده را جهت تعقیب متخلف یا متخلفین به دادسرای محل ارسال و نتیجه را نیز در هر مورد علیحده به سازمان ثبت اعلام فرمایید.