صدور سند مالکیت بر مبنای حکم نهایی مرجع قضایی — ثانیاً

از ماده ۱ قانون مزبور - فارغ از بندهای آن چند نکته قابل ملاحظه است: اراضی را در صورتی که متصرف معترف به تجاوز باشد و یا تجاوز از عرفاً معلوم و غیر قابل انکار باشد. وی را ملزم به رفع آثار تجاوز و یا تخریب نموده و چنانچه امتناع ورزد دولت رأساً در رفع آثار تصرف اقدام خواهد کرد و عند اللزوم تخریب می نماید و چنانچه متصرف منکر تجاوز باشد موضوع به دادگاه صالحه احاله می شود. ۱ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور، مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵ همان منبع، صفحه ۸۸۷ ( بخشنامه شماره ۱/۴۱/۱۷۰۹۱ مورخ ۱۳۷۷/۱۰/۲۶ ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چون حسب گزارشات واصله از ادارات کل ثبت استان ها، قبل از لازم الاجراه شدن تبصره ۳ ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۷۶۵/۲۶ مجلس محترم شورای اسلامی ایران آراء متعددی در هیأت های حل اختلاف مستقر در واحدهای ثبتی سراسر کشور صادر و با اصلاح تبصره صدر الذکر، واحدهای ثبتی در اجرای آراء صادره دچار تردید گردیده اند، لذا برای جلوگیری از تشتت رویه و تضییع حقوق مردم به استناد ماده ۴ قانون مدنی مقرر میدارد کلیه آرایی که قبل از لازم الاجراء شدن تبصره ۳ ماده ۱۴۸ اصلاحی مزبور از طرف گردیده مشمول قانون سابق قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک و الحاق موادی به آن مصوب ۱۳۷۰/۱/۲۱) م. ب. و ادارات ثبت مکلفند نسبت به اجرای آنها طبق قانون سابق اقدام نمایند بندهای ۱ و ۲ و ۳ و ۴ و ۵ و ۶ ماده ۱ حاوی نقاط ضعف فراوان و ایرادات جدی است. پاره ای از نقاط ضعف و ایرادات مرقوم در بندهای مزبور به این قرار است ← (۱) قانونگذار به بخش عمده ای از اموال غیر منقول - اعم از اعیان احداثی و همچنین اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات شهری و غیر شهری - اشاره می کند که به علت موانع قانونی امکان تنظیم سند رسمی و یا امکان صدور سند مالکیت برای آنها میسر نیست. پرسش هایی که تاکنون بی پاسخ مانده اند عبارتند از این که اولاً، موانع قانونی مزبور دقیقاً چه بوده اند؟ ثانیاً، چگونه برطرف شده اند که از تاریخ تصویب قانون مزبور می توان نسبت به صدور سند مالکیت برای این گونه املاک و اراضی اقدام کرد؟ البته پاسخ های قانع کننده ای برای پرسش های مذکور وجود ندارد. جز این که قائل شویم قانونگذار آنچه را که جزء صلاحیت ذاتی مراجع قضایی است و مراجع اداری حق ورود به آن را ندارند به مرجع اداری سپرده و بر آن شده است تا به این وسیله موانع قانونی موجود را بر سر راه صدور اسناد مالکیت این گونه اراضی و املاک بردارد. زیرا دادگاه ها به غالب دادخواستهایی از این قبیل و ادعاهایی از این دست - حداقل به علت فقدان دلائل قابل قبول ترتیب اثر نخواهند داد. اولاً، أعطای صلاحیت به هیأت حل اختلاف که یک مرجع اداری و نه قضایی است و یا به رئیس اداره ثبت - بر حسب مورد - در رسیدگی به اسناد عادی با روح مقررات حقوق ثبت کاملاً منافات دارد. ثانیاً، هم سنگ و هم وزن تلقی نمودن اسناد رسمی و عادی - چنان که در بند مزبور آمده با عمومات حقوق ثبت در تضاد و تقابل کامل است. ثالثاً، رسیدگی هیأت حل اختلاف در پرونده های موضوع اختلاف و یا رسیدگی رئیس اداره ثبت در پرونده های توافقی بر حسب مورد در صورت وجود توافق بین خریدار و فروشنده و به ویژه در صورت موافقت کلیه مالکین مشاعی - چنانچه ملک مشاع باشد - مطلقاً بی بی وجه است. زیرا در صورت وجود توافق موصوف خریدار و فروشنده باید جهت ثبت رسمی انتقال مورد نظر به دفتر خانه استاد رسمی مراجعه کنند و معلوم نیست مراجعه آنها به هیأت حل اختلاف و یا رئیس اداره ثبت با کدام منطق حقوقی قابل توجیه است و با کدام یک از موازین ثبتی مطابقت دارد. چنین به نظر می رسد که در نگارش بندهای مذکور به دستورهای مقرر در مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اساساً توجهی نشده است. رابعاً، اعمال آنچه که در حیطه صلاحیت و اختیارات هیأت حل اختلاف یا رئیس اداره ثبت بر حسب مورد - در به رسمیت شناختن تصرفات متقاضی گذاشته شده است مقررات موضوع مواد ۱۵۴ قانون ثبت و ۱۰۱ قانون شهرداری را به یکباره بیهوده می سازد. خامساً، جواز امکان مراجعه بی پایان معترض به دادگاه حتی پس از صدور سند مالکیت نه تنها موجبات تزلزل اسناد مالکیت و خدشه به آنها را فراهم می آورد و از این حیث نیز با کلیات قانون ثبت ناهماهنگی آشکاری دارد، بلکه حتی عمومات قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت استاد و املاک را نیز تلویحاً و به طور ضمنی از درجه اعتبار ساقط می کند. نقاط ضعف و ایرادات و اشکالات مرقوم در بندهای ماده ۱ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک و الحاق موادی به آن البته بیش از این هاست. ا قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۶۵ و الحاق موادی به آن مصوب ۱۳۷۰ ماده ۱ بند ۷ الحاقی ۱۳۷۶/۵/۲۶ در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ ها کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی حسبه مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت - (۲) ایقاع در مقررات ماده مزبور - ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت راه ندارد. تصریح قانونگذار در این ماده به موضوع خریداری ملک مورد تقاضای آشکارا و به خوبی نشان می دهد که آنچه مورد نظر است، فقط عقود و قرار داده است. البته این مهم منحصر به ماده ۱ قانون مزبور نیست و لزوم وقوع عقد و تنظیم قرارداد در مواد دیگر این قانون و حتی در مواد آیین نامه نیز به روشنی دیده می شود.