مبیع است نه ایجاد یا پیدایش حق شفعه — دوم

۲۰- آیا وجود خیار حق فسخ در قرارداد مانع اعمال حق شفعه میشود؟ <a class="artref" href="/ماده/ماده-814-a_0815110236461">ماده ۸۱۴ قانون مدنی</a> صراحتاً بیان داشته است خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست. ۶۹۰ فرکان دعاوی حقوقی در پرتو رویه قضایی (جلد اول) ۲۱ آیا حق شفعه به وراث منتقل می شود؟ بر طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-822-a_0815110236469">ماده ۸۲۲ قانون مدنی</a> حق شفعه پس از فوت احدی از شرکا به وراث منتقل می شود. باید توجه داشت بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-824-a_0815110236471">ماده ۸۲۴ قانون مدنی</a> برای اعمال و اخذ به شفعه کلیه ورثه باید راضی باشند و رضایت برخی از آنها کافی نیست. ۲۲- حق شفعه در سرقفلی درباره اعیان حق سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت حق شفعه مصداق ندارد. ۲۳ آیا همه اموال غیر منقول مشمول حق شفعه میشوند یا خیر؟ موضوع را در سه فرض بررسی میکنیم: لول حالتی است که عرصه و اعیان یا زمین و درختان بین دو نفر مشاع است که احدی از شرکا عرصه و و اعیان یا زمین و درختان را با هم می فروشد. در این فرض بدون شک حق شفعه ایجاد می شود. دوم: برخی از اجزای منزل یا کارخانه یا مغازه یا میوه درختان که پس ی از جدا شدن وصف مال منقول دارند به صورت مستقل فروخته شود حق شفعه ایجاد نمیشود. سوم: صرفاً اعیانی ملک یا درختان فروخته شود، بدون فروش زمین در این حالت <a class="artref" href="/ماده/ماده-809-a_0815110236456">ماده ۸۰۹ قانون مدنی</a> بیان داشته هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد داشت. لذا با این وصف در املاکی که عرصه وقفی است به صرف فروش اعیان حق شفعه ایجاد نمی شود. ۲۴ <a class="artref" href="/ماده/ماده-810-a_0815110236457">ماده ۸۱۰ قانون مدنی</a> یک فرض استثنایی را بیان نموده که حتی در صورت عدم وجود ملک مشاع بین دو نفر حق شفعه ایجاد می شود ماده مذکور بیان داشته اگر ملک دو نفر در ممر و یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد، اگرچه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد، ولی اگر ملک را بدون ممر با مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.» بنابراین با این وصف اگر آپارتمان دو واحد داشته باشد و دو نفر سند مالکیت جداگانه و ششدانگ داشته باشند و یکی از آنها واحد خود را بفروشد، برای دیگری حق شفعه ایجاد میشود چون راه عبور هر دو مشترک است و مشمول ماده فوق میشود. نکته ۱ اما اگر دو واحد که روی هم ساخته شده است محل عبور جداگانه و مستقل از یکدیگر داشته باشند حق شفعه ایجاد نخواهد شد. نکته ۲ ب. ت. ب. حکم استثنایی مذکور و عدم ضرورت وجود ملک مشاع بین دو نفر شرط قابل تقسیم بودن ملک نیز موضوعاً منتفی است. ۲۵ بر فرض اعمال حق شفعه و عدم تخلیه ملک توسط خریدار تکلیف چیست؟ اجرای آثار حکم نیازمند طرح دعوای جداگانه یا همزمان با طرح دعوای تأیید اخذ به شفعه است. بنابراین خواهان می تواند توأمان خواسته الزام فروشنده یا خریدار حسب مورد هر کدام که ملک به نام وی است را به تنظیم سند رسمی انتقال بخواهد و نیز اگر ملک در تصرف خریدار است و ملک هنوز رسماً به نام وی نشده، به نظر میرسد ب. ت. ب. مالکیت مشاعی خ. ن. ب. ملک میتواند حتی همزمان دعوای خلع ید نیز طرح نماید. ۲۶ فروش از طریق مزایده ن. ب. ا. معامله ای که از طریق مزایده انجام می شود بیع بوده و احکام بیع بر آن جاری است، حق شفعه در آن نیز وجود دارد مگر اینکه معامله به حکم قانون باشد. ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۲ اعتراض به موات بودن زمین ۱- صدور رأی در کمیسیون ماده ۱۲ مبنی بر موات بودن زمین.