مدیریت مقابله با قیمت‌های غیرمتعارف در ارزیابی اموال

مدیریت مقابله با قیمت‌های غیرمتعارف در ارزیابی اموال بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق کارشناسان رسمی دادگستری در حین انجام ارزیابی، غالباً با تلاش‌های سازمان‌یافته‌ای از سوی طرفین پرونده مواجه می‌شوند. این تلاش‌ها اغلب در قالب ارائه مستنداتی از معاملات خاص (مانند قولنامه‌ها یا مبایعه‌نامه‌ها) که قیمت‌هایی به‌طور قابل ملاحظه پایین‌تر (از سوی خریدار یا متقاضی توقیف) یا بالاتر (از سوی فروشنده یا متقاضی تعیین خسارت) از ارزش بازار واقعی دارند، متجلی می‌شود. هدف این اقدامات، ایجاد استدلالی کاذب است مبنی بر اینکه "فلان ملک یا مال مشابه با این قیمت فروخته شده است" و نهایتاً تأثیرگذاری بر برآورد نهایی کارشناس است. در این مطلب علت این اقدامات، بررسی احتمال تأثیرگذاری آن‌ها بر نظر کارشناس و ارائه راهکارهای اجرایی و دفاعی برای مدیریت این چالش در فرآیند ارزیابی ارایه شده است. ▪تفاوت بنیادی: قیمت در برابر ارزش و دلیل انحراف بزرگترین چالش در مقابله با قیمت‌های غیرمتعارف در ارزیابی اموال، تفکیک بین دو مفهوم است: قیمت (ثمن): مبلغ پولی است که در یک معامله خاص پرداخت یا پیشنهاد شده است. قیمت یک واقعیت تاریخی یا پیشنهادی است که تحت تأثیر عواملی چون اضطرار، فشار زمانی یا چانه‌زنی قرار می‌گیرد. ارزش (ثمن المثل): برآورد تخصصی و بی‌طرفانه ارزیاب است که بر اساس مبانی ارزش مشخص (مانند ارزش بازار) و با فرض وجود شرایط متعارف و منصفانه بازار به دست می‌آید. وظیفه کارشناس رسمی، تعیین ارزش است و قیمت‌های ارائه‌شده توسط طرفین صرفاً به عنوان داده خام برای تحلیل مورد استفاده قرار می‌گیرند، نه به عنوان شواهد قطعی ارزش. ▪ اهمیت مقابله با نفوذ ناروای طرفین اهمیت مقابله با نفوذ ناراوی طرفین نه تنها یک الزام فنی، بلکه یک تعهد اخلاقی و حقوقی است: حفظ عینیت: ارزیاب نباید اجازه دهد که تهدید نفوذ ناروای طرفین یا سوگیری، بر قضاوت حرفه‌ای او غلبه کند. ارائه قیمت‌های غیرمتعارف، تلاشی مستقیم برای ایجاد همین سوگیری است. رعایت اصول ارزیابی: کارشناس موظف است تمام اطلاعات و داده‌ها را با شک و تردید حرفه‌ای ارزیابی کند. عدم رسیدگی به قیمت‌های انحرافی، نقض اصول ارزیابی است. تضمین عدالت: در نظام قضائی، ارزش‌گذاری مبنای تصمیمات حقوقی و مالی (مانند توقیف، تقسیم یا تعیین خسارت) است. یک برآورد غیرواقعی، منجر به تضییع حقوق یکی از طرفین و برهم خوردن عدالت می‌شود. ▪چگونگی ممانعت از انحراف و تبدیل قیمت به ارزش برای تبدیل یک "داده قیمت" به "شواهد ارزش"، کارشناس باید ماهیت معامله را با استفاده از قضاوت حرفه‌ای تحلیل کند. چگونگی ممانعت از انحراف در سه مرحله کلیدی انجام می‌شود: الف) شناسایی ماهیت معامله (فیلتر کردن داده‌های قیمت) کارشناس باید هر سندی را که به عنوان قیمت مقایسه‌ای ارائه می‌شود، تحت این پرسش‌های حیاتی قرار دهد: ۱. آیا معامله منصفانه بوده است؟ این شرط، سنگ بنای تعریف ارزش بازار در استانداردهای ارزش‌گذاری بین‌المللی(IVS) است. معامله باید بین طرف‌های کاملاً مستقل انجام شده باشد. به عنوان مثال اگر معامله بین خویشاوندان نزدیک، شرکای تجاری یا شرکت‌های هم‌گروه باشد، قیمت تعیین‌شده ممکن است بر اساس انگیزه‌های مالیاتی، انتقال سرمایه یا منافع داخلی تعیین شده باشد، نه بر اساس ارزش واقعی بازار آزاد. اقدام کارشناس: استعلام دقیق هویت طرفین و در صورت وجود رابطه، رد کردن آن معامله به عنوان یک شاهد مقایسه‌ای معتبر برای ارزش بازار. ۲. آیا تحت اجبار یا اضطرار انجام شده است؟ این شرط به فشار روانی یا مالی وارد بر یکی از طرفین اشاره دارد که بر توانایی او برای عمل محتاطانه و آگاهانه تأثیر می‌گذارد.به عنوان مثال اگر فروشنده به دلیل انحلال شرکت، حکم قضائی یا نیاز فوری به نقدینگی مجبور به فروش سریع شده باشد، قیمت نهایی شامل تخفیف جبرانی است. باید توجه داشت که در معامله اجباری، تقریباً همیشه قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار واقعی محقق خواهد شد. اقدام کارشناس: در صورت تأیید اضطرار، قیمت باید با تعدیل لازم به ارزش متعارف تبدیل شود. ۳. آیا انگیزه معامله، مالی بوده است؟ این شرط به هدف نهایی معامله می‌پردازد تا مشخص شود آیا انگیزه اصلی، کسب سود اقتصادی در بازار آزاد بوده یا دستیابی به یک هدف خاص عملیاتی یا حقوقی. به عنوان مثال اگر معامله در ازای تهاتر کالا یا تسویه بدهی انجام شده باشد، قیمت اسمی ثبت‌شده ممکن است با ارزش نقدی واقعی ملک در بازار آزاد تفاوت فاحشی داشته باشد. همچنین اگر خریدار به دلیل منافع هم‌افزایی خاصی برای ملک مجاور (پرداخت بیشتر برای ملکی جهت تجمیع در ملک دیگر)، ... ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید. پیشنهاد جهت مطالعه تعریف ثمن و تفاوت آن با قیمت #اصول_ارزیابی #قیمت_گذاری 1 comment 5 1