ملغی الأثرشدن حکم تخلیه مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب ١٣۵۶

ملغی الأثرشدن حکم تخلیه مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب ١٣۵۶ در ماده ٢٨ قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب ١٣۵۶ ضمن پیش بینی مواعدی برای پرداخت حقّ کسب یا پیشه یا تجارت، مستاجر مشمول حکم تخلیه یا موعدی برای تقاضای صدور اجرائیه تخلیه (در مواردی که ضمن حکم تخلیه به پرداخت آن به مستاجر حکم نشده است) اعلام شده است. در صورت عدم رعایت محدودیّت های زمانی مذکور از سوی موجر، حکم مزبور ملغی الأثر خواهد بود. اگرچه به کار بردن عبارت «ملغی شدن» حکم در قوانین دادرسی، بی سابقه نیست؛ اما نهاد ملغی الأثر شدن حکم تخلیه مستاجر، مشمول قانون مذکور که بدون نقض حکم از سوی مرجع قضائی رخ می دهد و مانع از قطع رابطه استیجاری موجر و مستاجر می گردد، از جهاتی مبهم بوده، و مفهوم و شرایط این وضعیّت و شیوه و تشریفات احتمالی تحقّق آن در قانون روشن نیست. رویّه قضائی و دکترین نیز چندان تلاشی در این زمینه انجام نداده اند. شرایط تحقّق این وضعیّت ویژه، بسته به این که حکم تخلیه مستاجر، با پرداخت حقّ کسب یا پیشه یا تجارت همراه باشد یا بدون آن، متفاوت است و در هر صورت، خودداری موجر از پرداخت به موقع این حقّ یا درخواست اجرای حکم تخلیه، شرط تحقّق این وضعیّت می باشد. با این حال، در قانون تشریفاتی برای بروز این وضعیّت پیش بینی نشده است و به نظر می رسد خود به خود و بی نیاز از تصمیم دادگاه رخ می دهد. برای مطالعه بیشتر این مقاله را ببینید. پی نوشت نظریه مشورتی شماره ٧/١۴٠١/٩٨٨ مورخ ١۴٠٢/٠٣/٢١ شماره پرونده: ١۴٠١-٢٩/١-٩٨٨ ح استعلام: با توجه به ماده ٢٨ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶، چنانچه مهلت‌های سه ماه و یک سال مقرر در ماده مذکور سپری و حکم تخلیه ملغی اثر شود، آیا به جهت همان تخلف سابق مستاجر که به صدور حکم منتهی شده است، موجر می‌تواند دعوای فسخ و تخلیه عین مستاجر را درخواست کند یا اینکه می‌بایست تخلف تکرار شود؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه: اولاً، در صورت ملغی‌الاثر شدن حکم تخلیه موضوع ماده ٢٨ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶، مالک می‌تواند مجدد فسخ عقد اجاره و تخلیه عین مستاجره را به همان جهت تخلف سابق خواستار شود؛ زیرا حکمی که ملغی‌الاثر شده است، دیگر واجد اعتبار امر مختومه نمی‌باشد و دادگاه در صورت طرح دعوای مجدد تخلیه مکلف به رسیدگی است. ثانیاً، عدم اقدام موجر ظرف سه ماه و یا یک سال مذکور در ماده یاد‌شده، به معنای انصراف وی از تخلیه عین مستاجره نبوده و باعث سقوط حق برای طرح مجدد دعوای تخلیه نمی‌شود. نظریه مشورتی شماره ٧/١۴٠١/۵١٠ مورخ ١۴٠١/٠٨/٠٧ استعلام: به موجب رأی دادگاه حکم به تخلیه به جهت انتقال به غیر با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر شده است. خوانده نیز به عنوان دعوای طاری سرقفلی را مطالبه کرده است که دادگاه در رأی واحد به هر دو موضوع رسیدگی و رأی به تخلیه در قبال پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی صادر کرده است که حکم در مهلت مقرر در ماده ٢٨ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۵۶ اجرایی نشده است و بلااثر شده است. آیا حکم نسبت به سرقفلی قابل اجرا است یا به اعتبار عدم پرداخت حق مستأجر، حکم در کل آن فاقد اعتبار شده و روابط استیجاری گذشته با همان حقوق قبل از حکم برای مستأجر اعاده شده و تجزیه حکم و مطالبه سرقفلی به اعتبار بقای رابطه استیجاری صحیح نمی‌باشد؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه: اولاً، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۵۶ حق سرقفلی پیش‌بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یاد شده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و تنها کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می‌کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده ١٩ قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می‌گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی‌کند و نصف مبلغ کل تعیین‌شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می‌گیرد. ثانیاً، صرف‌نظر از این‌که دادگاه نمی‌تواند موجر را مستقل از مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت به پرداخت سرقفلی به مستأجر محکوم کند؛ اما در فرض سوال که دادگاه به جهت انتقال به غیر، حکم به تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و پس از اقامه دعوای طاری توسط مستأجر ضمن رأی واحد، حکم به پرداخت سرقفلی در قبال تخلیه نیز صادر کرده است و موجر در مهلت مقرر مبالغ فوق را پرداخت نکرده است، نظر به این‌که وفق ماده ٢٨ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۵۶ حکم تخلیه ملغی‌الاثر شده است و... ادامه مطلب در بخش comment #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی 4 comments بختیار سید نظامی