نظر مشورتی 7/99/1110 مورخ 1399/09/03 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص اینکه (1)- در مواردی که موجر و مستأجر ملک متعدد هستند، صدور دستور تخلیه به نسبت سهم مشاعی متقاضی امکان پذیر ا

استعلام : چنانچه افرادي مانند تعدادي از وراث متوفي مالي را به چند نفر به اجاره دهند و با اراده جمعي و مجتمعاً عقد اجاره منعقد شود و سپس مدت اجاره به اتمام برسد: 1- اگر يكي از موجرين دستور تخليه فوري را خواستار شود و سپس معلوم شود كه يكي ديگر از موجرين عقد اجاره را تمديد كرده است، آيا صدور دستور يا حكم تخليه امكان پذير است؟ 2- چنانچه در صورت صدور دستور تخليه خوانده با اعتراض به دستور، تمديد عقد اجاره توسط يكي از موجرين را به اثبات برساند، آيا عدول از دستور تخليه صحيح است؟ 3- آيا تمامي وجه وديعه از خواهان دستور تخليه اخذ مي شود و تحويل خوانده مي شود؟ 4- آيا طرح دعواي تخليه به طرفيت برخي از مستأجرين صحيح است؟ 5- آيا ماده 43 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 در خصوص خلع يد اموال مشاعي و تبصره ماده 210 آيين نامه اجراي مفاد اسناد لازم الاجرا و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرايي مصوب 1387 رياست محترم قوه قضاييه با اصلاحات بعدي در اجراي حكم تخليه در موارد فوق جاري است؟ آيا در صورت تخليه ملك و خلع يد همه متصرفين، مي توان اقدام به وضع يد خواهان نمود؟ 6- آيا دعواي اعلام فسخ اجاره يا بطلان اجاره در صلاحيت شوراي حل اختلاف است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : - در فرض سؤال كه موجر و مستأجر ملك متعدد هستند، از آن جا كه يكي از مستأجرين به نسبت سهم خود ذينفع است، صدور دستور تخليه به نسبت سهم مشاعي وي امكان پذير است. 2- با لحاظ پاسخ يك و نظر به اين كه در فرض سؤال صرفاً به ميزان قدر السهم مشاعي متقاضي دستور تخليه، دستور صادر شده است، محملي براي عدول از دستور تخليه به ميزان يادشده وجود ندارد. 3- در فرض تقاضاي صدور دستور تخليه توسط يكي از موجرين، صدور اين دستور منوط به توديع وديعه به نسبت سهم مستأجر است و وجه مذكور بعد از تخليه به مستأجر مسترد مي شود. 4- ب. ت. ب. قابل تجزيه بودن حقوق موجرين و مستأجرين مشاعي و حق مستقل هر يك از آن ها، طرح دعواي تخليه به طرفيت برخي از مستأجرين قابل استماع است. 5- اجراي دستور تخليه يد مستأجر از ملك و عين مستأجره مشاعي، تابع نحوه تصرف در املاك مشاعي و مشمول ماده 43 قانون اجراي احكام مدني مصوب 1356 است و متصرف يا مستأجر از كل ملك تخليه خواهد شد و تصرفات موجر مشمول نحوه تصرف اموال مشاعي است. 6- برابر بند «ب» ماده 9 قانون شوراهاي حل اختلاف مصوب 1394 «تمامي دعاوي مربوط به تخليه عين مستأجره، جز دعاوي مربوط به سرقفلي وحق كسب و پيشه» در صلاحيت قاضي شوراهاي حل اختلاف است و طرح دعواي تخليه ممكن است به سبب انقضاء مدت اجاره باشد و يا به سبب فسخ يا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت «تمامي دعاوي مربوط به تخليه» مذكور در بند «ب» يادشده، شامل همه موارد مذكور است و بنابراين دعواي اعلام فسخ يا بطلان عقد اجاره در صلاحيت شوراهاي حل اختلاف است. نظریه مشورتی شماره 7/99/1110 مورخ 1399/09/03 موضوع استعلام درباره وضعیت حقوقی اجاره ملک مشاع و نحوه تخلیه آن در صورت وجود چند موجر و مستاجر است. پرسش‌ها شامل امکان صدور دستور تخلیه ب. ت. ب. تمدید اجاره توسط یکی از موجرین، نحوه بازگشت ودیعه، صحت طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی مستاجرین، و صلاحیت شورای حل اختلاف برای رسیدگی به دعاوی مرتبط با اجاره م. ب.. در پاسخ، اداره کل حقوقی قوه قضاییه اعلام کرده است که صدور دستور تخلیه نسبت به سهم مشاعی موجرین امکان‌پذیر است و در صورت تمدید اجاره، عدول از دستور تخلیه مجاز نیست. همچنین، ودیعه باید به نسبت سهم مستاجر تودیع و پس از تخلیه مسترد شود. دعوای تخلیه به طرفیت برخی مستاجرین قابل استماع است و اجرای دستور تخلیه تابع ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 م. ب.. در نهایت، دعوای اعلام فسخ یا بطلان اجاره در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد. تاریخ نظریه: 1399/09/03 شماره نظریه: 7/99/1110 شماره پرونده: 99-194-1110 ح - در فرض سوال که موجر و مستأجر ملک متعدد هستند، از آن‌جا که یکی از مستأجرین به نسبت سهم خود ذینفع است، صدور دستور تخلیه به نسبت سهم مشاعی وی امکان‌پذیر است. 2- با لحاظ پاسخ یک و نظر به این‌که در فرض سوال صرفاً به میزان قدر‌السهم مشاعی متقاضی دستور تخلیه، دستور صادر شده است، محملی برای عدول از دستور تخلیه به میزان یادشده وجود ندارد. جناب آقای … کل محترم نظارت و بازرسی مرکز امور شورای حل اختلاف با سلام و دعای خیر؛ بازگشت به نامه شماره 9000/11201/350 مورخ 1399/7/22 به شماره ثبت وارده 1110 مورخ ، 1399/7/23 در رابطه با استعلام بدون شماره و تاریخ قاضی محترم شورای حل اختلاف و اجرای احکام مدنی شهرستان همدان، نظریه مشورتی کمیسیون اجرای احکام مدنی این اداره کل به شرح زیر اعلام میشود: - در فرض سؤال که موجر و مستأجر ملک متعدد هستند، از آنجا که یکی از مستأجرین به نسبت سهم خود ذینفع است، صدور دستور تخلیه به نسبت سهم مشاعی وی امکانپذیر است. -2 با لحاظ پاسخ یک و ن. ب. ا. در فرض سؤال صرفاً به میزان قدرالسهم مشاعی متقاضی دستور تخلیه، دستور صادر شده است، محملی برای عدول از دستور تخلیه به میزان یادشده وجود ندارد. -3 در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین، صدور این دستور منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستأجر است و وجه مذکور بعد از تخلیه به مستأجر مسترد میشود. -4 ب. ت. ب. قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستأجرین مشاعی و حق مستقل هر یک از آنها، طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین قابل استماع است. -5 اجرای دستور تخلیه ید مستأجر از ملک و عین مستأجره مشاعی، تابع نحوه تصرف در املاک مشاعی و مشمول ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 است و متصرف یا مستأجر از کل ملک تخلیه خواهد شد و تصرفات موجر مشمول نحوه تصرف اموال مشاعی است. -6 برابر بند »ب« ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب » 1394 تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه« در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضاء مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت »تمامی دعاوی مربوط به تخلیه« مذکور در بند »ب« یادشده، شامل همه موارد مذکور است و بنابراین دعوای اعلام فسخ یا بطلان عقد اجاره در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است. دکتر … همچنین در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۱۱۰ مورخ ۱۳۹۹/۹/۳ آمده است: «برابر بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت قاضی شورای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضای مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت تمامی دعاوی مربوط به تخلیه مزبور در بند ب» یاد شده شامل همه موارد مذکور است و بنابراین دعوای اعلام فسخ یا بطلان عقد اجاره در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.