مواد ۴۶۶ و ۴۹۴ قانون مدنی — پاسخ منفی است

مواد ۱۶ و ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۸ ۱- دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت از دعاوی غیر مالی به شمار می آید. -- مرجع صالح بنا به تصریح بند ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعوا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. مگر ایکه یکی از اصحاب دعوا اداره یا سازمان دولتی بوده با اینکه ملک دارای حق سر فعلی یا حق کسب و پیشه و تجارت باشد. در این حالات دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد. تخلیه فرع بر بازپرداخت ودیعه توسط موجر است. چنانچه موجر مسلمی تحت عنول ودیعه یا قرض الحسنه دریافت کرده باشد. قبل از تخلیه ملک با به صراحت مدة ۴ قانون سال ۷۶ باید آن را بپردازد یا در صندوق دادگستری تودیع نماید چراکه بن مقرره صرفاً ناظر به دستور تخلیه نیست بلکه شامل حکم تخلیه نیز می شون بهتر است مرجع رسیدگی کننده در زمان صدور حکم تخلیه قید نماید تحلبه سنگ از سوی خری احکام منوط به استرداد ودیعه یا وجه فرض الحسنه است. ⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. تخلیه فرع بر بازپرداخت ودیعه توسط موجر است. چنانچه موجر مسلمی تحت عنول ودیعه یا قرض الحسنه دریافت کرده باشد. قبل از تخلیه ملک با به صراحت مدة ۴ قانون سال ۷۶ باید آن را بپردازد یا در صندوق دادگستری تودیع نماید چراکه بن مقرره صرفاً ناظر به دستور تخلیه نیست بلکه شامل حکم تخلیه نیز می شون بهتر است مرجع رسیدگی کننده در زمان صدور حکم تخلیه قید نماید تحلبه سنگ از سوی خری احکام منوط به استرداد ودیعه یا وجه فرض الحسنه است. اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷۱۴۰۰۷۷۹ مورد ۱۴۰۰۸۱۹ بیان داشت: برابر اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجز و متاجر مصوب ۱۶ تحنیة عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد و دیمه سند و به وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأخر اخذ شده است. ... این تا زمانی که موخر وجه با سند مزبور را به مستأخر یا واحد اجرا ندهد. امکان تخلیه و تحوز غیر مستأجره به موجر وجود ندارد. در لزوم قید تخلیه در قبال استرنان سنت با تبعه تدونی پر دستور تحمیه با حکم تخلیه وجود ندارد بدیهی است در صورتی که موجر مدعی طبب دنت اور معوقه باشد. می تواند با تقدیم دادخواست همزمان مطالبة طلب و تأمین خواسته توقیف صنع تودیع شده ہایت و دیمه را در خواست کننده آیا موجر پس از انقضای مدت اجاره و قبل از پرداخت ودیعه یا وجه قرض الحسنه مستحق دریافت اجرت المثل است؟ ⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷۱۴۰۰۷۷۹ مورد ۱۴۰۰۸۱۹ بیان داشت: برابر اطلاق ماده ۴ قانون روابط موجز و متاجر مصوب ۱۶ تحنیة عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد و دیمه سند و به وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأخر اخذ شده است. ... این تا زمانی که موخر وجه با سند مزبور را به مستأخر یا واحد اجرا ندهد. امکان تخلیه و تحوز غیر مستأجره به موجر وجود ندارد. در لزوم قید تخلیه در قبال استرنان سنت با تبعه تدونی پر دستور تحمیه با حکم تخلیه وجود ندارد بدیهی است در صورتی که موجر مدعی طبب دنت اور معوقه باشد. می تواند با تقدیم دادخواست همزمان مطالبة طلب و تأمین خواسته توقیف صنع تودیع شده ہایت و دیمه را در خواست کننده آیا موجر پس از انقضای مدت اجاره و قبل از پرداخت ودیعه یا وجه قرض الحسنه مستحق دریافت اجرت المثل است؟ پاسخ منفی است. در بخش دستور تخلیه به صورت مفصل پاسخ داده شده است، لذا از تکرار مطالب پرهیز میشود. در خصوص املاک مشاعی یا تعدد مستأجرین تخلیه چگونه انجام میشود؟ ۱ در فرض سؤال که موجر و مستأجر ملک متعدد هستند از آنجا که یکی از مستأجرین به نسبت سهم خود ذی نفع است صدور دستور تخلیه به نسبت سهم مشاعی وی امکان پذیر است؛ ۲ با لحاظ پاسخ یک و ن. ب. ا. در فرض سؤال صرفاً به میزان قدر السهم مشاعی متقاضی دستور تخلیه دستور صادر شده است محملی برای عدول از دستور تخلیه به میزان یاد شده وجود ندارد؛ ۳ در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین صدور این دستور منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستأجر است و وجه مذکور بعد از تخلیه به مستأجر مسترد می شود؛ ۴ ب. ت. ب. قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستأجرین مشاعی و حق مستقل هر یک از آنها طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین قابل استماع است؛ ۵- اجرای دستور تخلیه ید مستأجر از ملک و عین مستأجره مشاعی، تابع نحوه تصرف در املاک مشاعی و مشمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ است و متصرف یا مستأجر از کل ملک تخلیه خواهد شد و تصرفات موجر مشمول نحوه تصرف اموال مشاعی است قسمتی از نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۱۱۰ مورخ ۱۳۹۹/۹/۳). ۶- در صورت وجود خیار تخلف از شرط یا شرط انفساخ در قرارداد اجاره و تحقق شرط فسخ یا فاسخ بررسی و احراز این امر و سپس تخلیه ملک در صلاحیت چه مرجعی است؟ دادگاه یا شورا؟ در فرضی که در قرارداد اجاره قید میشود در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعود مقرر موجر حق درخواست تخلیه ملک را دارد، موجر نمی تواند درخواست صدور دستور تخلیه تخلیه فوری داشته باشد. زیرا شرایط ماده ۲ قانون سال ۷۶ را نداشته و قرارداد منقضی نشده است، بلکه باید دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف تقدیم کند. در این فرض نیازی به طرح خواسته تأیید انفساخ قرارداد اجاره نیست هرچند شورای حل اختلاف حین رسیدگی باید این موضوع را احراز نماید. در این راستا اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به نویسنده کتاب در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۴ مورخ ۱۴۰۱/۶/۱۳ بیان داشت: (۱) صرف نظر از آنکه شروط مطرح شده در هر دو بند استعلام شرط فاسخ تلقی میشود و داشتن حق درخواست تخلیه به شرح مندرج در بند یک استعلام فرع بر آن است که پیش از تحقق حق درخواست تخلیه قرارداد اجاره انحلال یافته باشد، در فرض سؤال لزومی به طرح دعوای اثبات انحلال قرارداد به صورت مستقل وجود ندارد؛ هر چند انحلال قرارداد به عنوان سبب دعوای تخلیه باید در رسیدگی به دعوای اخیر الذکر احراز شود. (۲) موارد موضوع استعلام از شمول ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ خروج موضوعی دارد و ب. ت. ب. عبارت پس از انقضای مدت اجاره مندرج در ماده یاد شده در فرض سؤال ادعای خواهان صرفاً در قالب طرح دعوای تخلیه و به صورت ترافعی قابلیت طرح و رسیدگی دارد و رسیدگی به آن در قالب درخواست تخلیه موضوع ماده یاد شده امکان پذیر نیست.» همچنین در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۱۱۰ مورخ ۱۳۹۹/۹/۳ آمده است: «برابر بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت قاضی شورای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضای مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت تمامی دعاوی مربوط به تخلیه مزبور در بند ب» یاد شده شامل همه موارد مذکور است و بنابراین دعوای اعلام فسخ یا بطلان عقد اجاره در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.