موضوع دستور موقت در قرارداد پیش فروش ساختمان

افزایش جمعیت و نیاز گسترده به تامین مسکن موجب توسعه صنعت ساخت و ساز شده و از نتایج منفی این پدیده فزونی دعاوی و منازعات در قراردادهای ناظر بر انتقال ساختمان بویژه قرارداد پیش فروش ساختمان است. این عارضه ناشی از انگیزه تحصیل سرمایه و تامین نیازهای مالی در ساخت بنا از سوی پیش فروشنده و تامین آسایش خاطر از نیاز به مسکن و بهره مندی از مزیت خرید ارزان تر مسکن از ناحیه پیش خریدار است. پیش فروشنده در نیل به این مقصود فراتر از بضاعت خود و واقعیت موجود مبادرت به انشای تعهد می نماید و در ادامه بواسطه ناتوانی در ایفای تعهد و یا بعضاً انتقال موضوع تعهد به دیگری یا تخلف در رابطه با شرکا و مالکین عرصه و بنا، موجبات تولید دعاوی در این حوزه را فراهم می سازد. پدیده تخلف از قرادادهای پیش فروش ساختمان و عدم ایفای تعهدات مندرج در آن از سوی پیش فروشنده به عمد یا بواسطه عجز در اجرای تعهدات علاوه بر کشور ما، بحث جدی کشورهای در حال توسعه و توسعه یافته است. نتایج مزبور قانونگذار را بر آن داشته تا به منظور اعمال سیاست واحد بر معاملات مسکن و کنترل منازعات در روابط سه جانبه مالک سازنده و پیش خریدار مبادرت به وضع قانون پیش فروش ساختمان در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۹ نماید. به موجب ماده ۱ قانون مزبور هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از انجام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد پیش خریدار در آید، از منظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود. قانونگذار در ماده ۳ این قانون پیش فروش ساختمان و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن را منوط به تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی نموده است. همچنین در ماده ۶ قانون مزبور ناظر بر بند ۹ ماده ۲ آن در صورت نقض تعهدات پیش فروشنده، جریمه نقدی برای وی در نظر گرفته شد. تعهدات و ضمانت اجرای تعهدات در مواد ۲ تا ۹ قانون مزبور مورد اشاره قرار گرفت. از نکات بدیع در این قانون ماده ۱۵ آن است که مقرر میدارد: عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال سند رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست. بنابراین پیش فروشنده و یا شخص بستانکار از وی نمی تواند با تحصیل دستور موقت یا تامین خواسته راجع به عرصه اعیان و حقوق تعهد شده بابت آن، به حقوق پیش خریدار لطمه وارد سازد. قانون مزبور و برخی نوآوری های آن از جمله دلالت طرفین قرارداد به پیش بینی ساز و کار داوری ماده (۲۰) قانون و ضمانت اجرای کیفری مذکور در مواد ۲۳ و ۲۴ قانون و ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی مورد اقبال جامعه قرار نگرفت و نتوانست بحران مربوط به مسکن و حجم رو به تزاید اختلافات در پدیده پیش فروش ساختمان را مهار نماید. حتی رویه قضایی بدون اعتنا به این قانون بر مبنای مقررات عام به تعهدات طرفین قراردادهای ساختمان بی آنکه مستند به سند رسمی باشد توجه نشان می دهد.