نحوه تعیین حق کسب وپیشه و حق سرقفلی

نحوه تعیین حق کسب وپیشه و حق سرقفلی همانطورکه قریب به اتفاق همکاران معتقدند حقوق کسب و پیشه و تجارت حقی است تبعی ناشی از قرار داد اجاره ملک جهت استفاده تجاری ( مستندبه قانون مالک ومستاجر۱۳۵۶ اعم از اینکه کاربری ملک مورد اجاره ، تجاری یا مسکونی یا غیره باشد ) . و امری است که قانون گذار بر عهده مالک گذاشته بدون اینکه اراده انها ملحوظ گردد . حق سرقفلی: سرقفلی قراردادی است ناشی از توافق اراده های طرفین و نظر به اینکه ذیل هیچ یک از عقود معین وارد نمی شود ناچار با توجه به ماده 10 قانون مدنی تفسیر می شود .و صرفا در املاک با کاربری تجاری محقق می شود و نوع استفاده و بهره برداری مالک سرقفلی بر خلاف حقوق کسب و پیشه و تجارت تاثیری در ارزیابی ان ندارد اما حقوق فوق در 3 حالت می تواند با توجه به قوانین مشمول ان متصور باشد الف : صرفا حق کسب و پیشه و تجارت : ماده 11 قانون سال 39 علی الرغم نسخ صریح ان هنوز هم تنها منبع شناسایی ایتم های موثر در حقوق کسب و پیشه و تجارت بوده و قانون سال 56 ضوابط بعدی این حقوق را تبیین نموده است .و وقتی که طرفین می خواهند معامله یک ملکی را انجام دهند قطعا بسیاری از این شاخص ها مثل موقعیت محل مرغوبیت ان برای کسب و پیشه و تجارت نوع ظاهری و باطنی بنا کیفیت مبلمان ان و... را از مغز خود خطور داده و نسبت به ارزیابی ملک براورد می کنند . لذا قیمت روز محل منعکس کننده تمامی عوامل موثر در قیمت ملک در ان منطقه با وضع موجود ان است . پس کارشناس مکلف به تولید قیمت نمی باشد بلکه وظیفه کارشناس کشف قیمت است . لذا به نظر اینجانب کارشناس با لحاظ سایر ایتم ها مثل طول مدت زمان عقذ اجاره ، شایط و کیفیت عقد اجاره و غیره به نظر اینجانب به ازاء 30 سال مدت کسب موثر 35 الی 45 درصد قیمت روز سرقفلی را می تواند برای تعیین حق کسب وپیشه را لحاظ نماید که بنظر عادلانه نیز می باشد و به نسبت اشتغال کمتر از آن نیزقابل محاسبه وتعیین خواهد بود . حال ممکن است همکاران محترم تلورانس کمتر یا بیشتری منظور نماید که در اصل قضیه تاثیری نخواهد داشت . و در نهایت خود بنده معتقدم در شرایط خاص حقوق کسب و پیشه و تجارت می تواند صفر هم منظور شود . ب : فقط حق سرقفلی: می دانیم هماطور که در مقدمه نیز عرض گردید . ریشه سرقفلی عرفی و ناشی از اراده طرفین است . لذا بنده معتقدم با توجه به تعاریف و عرف جامعه حداقل حق سرقلی نمی تواند از 70 درصد ارزش روز ملک (ملکیت وسرقفلی)کمتر باشد و با توجه به کیفیت قرار داد سرقفلی مثل داشتن یا نداشتن حق انتقال به غیر ، داشتن یا نداشتن حق تغییر شغل ، داشتن یا نداشتن حق تعمیرات و تغییرات در ملک حداکثر ارزش سرقفلی 80 درصد قیمت روز ملک (ملکیت وسرقفلی)خواهد بود . علت ان هم عدم نفی مالکیت مالک عین می باشد . به نظر این جانب در هیچ حالتی امکان نفی مالکیت مالک عین وجود ندارد . ج: حق کسب و پیشه و تجارت به همراه سرقفلی در ملکی برقرار باشد . در این صورت مجموع حقوق فوق نمی توان از 85 درصد قیمت روز ملک(ملکیت وسرقفلی) بیشتر فرض کرد به همان دلیل که حقوق مالک عین از بین خواهد رفت و مخالف حق مالکیت خواهد . و تقسیم ان نیز با منظور نمودن حداقل حق سرقفلی ( 70 درصد و تا 85 درصد نیز حق کسب و پیشه و تجارت یعنی 70 سرقفلی بعلاوه 15 درصد حقوق کسب و پیشه و تجارت ) منظور از قیمت روز ملک به کار رفته در مطلب فوق عبارت است از مجموع ،( سرقفلی ، حقوق کسب و پیشه و تجارت ، و حق مالک عین ( مالکیت ) که مردم در بازار با اراده ازاد حاضر هستند ان قیمت را به مالکین پرداخت نمایند .توضیح اینکه در بعضی موارد می تواند دو عامل باشد ( سرقفلی و حق مالک ) اجاره بهاء ؛ هر یک از حالات جهت تکمیل عرایض ، 1 - صرفا اجاره داده شده باشد ( فقط حق کسب و پیشه وجود داشته باشد ) ، اجاره بهاء روز ان ملک ، 2 - حق سرقفلی واگذار شده باشد 1.5 الی 4 درصد اجاره بها روز همان ملک . در نهایت عرض می کنم این متن ، فشرده ای از اطلاعات حقوقی و کارشناسی بنده از حقوق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی بوده و جهت رفع تشدد های فروان و جلوگیری از اختلاف نظریه های فاحش ناشی از فرمول های ریاضی و علایق شخصی افراد ارائه شده است .شاید روزی به نتیجه ای که بنده رسیده ام بیشتر همکاران به ان برسند. بقلم جعفر راشدی ملکی کانون آذربایجان شرقی نحوه تعیین حق کسب وپیشه و حق سرقفلی همانطورکه قریب به اتفاق همکاران معتقدند حقوق کسب و پیشه و تجارت حقی است تبعی ناشی از قرار داد اجاره ملک جهت استفاده تجاری ( مستندبه قانون مالک ومستاجر۱۳۵۶ اعم از اینکه کاربری ملک مورد اجاره ، تجاری یا مسکونی یا غیره باشد )و امری است که قانون گذار بر عهده مالک گذاشته بدون اینکه اراده انها ملحوظ گردد . حق سرقفلی: سرقفلی قراردادی است ناشی از توافق اراده های طرفین و نظر به اینکه ذیل هیچ یک از عقود معین وارد نمی شود ناچار با توجه به ماده 10 قانون مدنی تفسیر می شود .و صرفا در املاک با کاربری تجاری محقق می شود و نوع استفاده و بهره برداری مالک سرقفلی بر خلاف حقوق کسب و پیشه و تجارت تاثیری در ارزیابی ان ندارد اما حقوق فوق در 3 حالت می تواند با توجه به قوانین مشمول ان متصور باشد الف : صرفا حق کسب و پیشه و تجارت : ماده 11 قانون سال 39 علی الرغم نسخ صریح ان هنوز هم تنها منبع شناسایی ایتم های موثر در حقوق کسب و پیشه و تجارت بوده و قانون سال 56 ضوابط بعدی این حقوق را تبیین نموده است .و وقتی که طرفین می خواهند معامله یک ملکی را انجام دهند قطعا بسیاری از این شاخص ها مثل موقعیت محل مرغوبیت ان برای کسب و پیشه و تجارت نوع ظاهری و باطنی بنا کیفیت مبلمان ان و... را از مغز خود خطور داده و نسبت به ارزیابی ملک براورد می کنند . لذا قیمت روز محل منعکس کننده تمامی عوامل موثر در قیمت ملک در ان منطقه با وضع موجود ان است . پس کارشناس مکلف به تولید قیمت نمی باشد بلکه وظیفه کارشناس کشف قیمت است . لذا به نظر اینجانب کارشناس با لحاظ سایر ایتم ها مثل طول مدت زمان عقذ اجاره ، شایط و کیفیت عقد اجاره و غیره به نظر اینجانب به ازاء 30 سال مدت کسب موثر 35 الی 45 درصد قیمت روز سرقفلی را می تواند برای تعیین حق کسب وپیشه را لحاظ نماید که بنظر عادلانه نیز می باشد و به نسبت اشتغال کمتر از آن نیزقابل محاسبه وتعیین خواهد بود . حال ممکن است همکاران محترم تلورانس کمتر یا بیشتری منظور نماید که در اصل قضیه تاثیری نخواهد داشت . و در نهایت خود بنده معتقدم در شرایط خاص حقوق کسب و پیشه و تجارت می تواند صفر هم منظور شود . ب : فقط حق سرقفلی: می دانیم هماطور که در مقدمه نیز عرض گردید . ریشه سرقفلی عرفی و ناشی از اراده طرفین است . لذا بنده معتقدم با توجه به تعاریف و عرف جامعه حداقل حق سرقلی نمی تواند از 70 درصد ارزش روز ملک (ملکیت وسرقفلی)کمتر باشد و با توجه به کیفیت قرار داد سرقفلی مثل داشتن یا نداشتن حق انتقال به غیر ، داشتن یا نداشتن حق تغییر شغل ، داشتن یا نداشتن حق تعمیرات و تغییرات در ملک حداکثر ارزش سرقفلی 80 درصد قیمت روز ملک (ملکیت وسرقفلی)خواهد بود . علت ان هم عدم نفی مالکیت مالک عین می باشد . به نظر این جانب در هیچ حالتی امکان نفی مالکیت مالک عین وجود ندارد . ج: حق کسب و پیشه و تجارت به همراه سرقفلی در ملکی برقرار باشد . در این صورت مجموع حقوق فوق نمی توان از 85 ٪ قیمت روز ملک(ملکیت وسرقفلی) بیشتر فرض کرد به همان دلیل که حقوق مالک عین از بین خواهد رفت و مخالف حق مالکیت خواهد . و تقسیم ان نیز با منظور نمودن حداقل حق سرقفلی ( 70 درصد و تا 85 درصد نیز حق کسب و پیشه و تجارت یعنی 70 سرقفلی بعلاوه 15 درصد حقوق کسب و پیشه و تجارت ) منظور از قیمت روز ملک به کار رفته در مطلب فوق عبارت است از مجموع ،( سرقفلی ، حقوق کسب و پیشه و تجارت ، و حق مالک عین ( مالکیت ) که مردم در بازار با اراده ازاد حاضر هستند ان قیمت را به مالکین پرداخت نمایند .توضیح اینکه در بعضی موارد می تواند دو عامل باشد ( سرقفلی و حق مالک ) اجاره بهاء ؛ هر یک از حالات جهت تکمیل عرایض ، 1 - صرفا اجاره داده شده باشد ( فقط حق کسب و پیشه وجود داشته باشد ) ، اجاره بهاء روز ان ملک ، 2 - حق سرقفلی واگذار شده باشد 1.5 الی 4 درصد اجاره بها روز همان ملک . در نهایت عرض می کنم این متن ، فشرده ای از اطلاعات حقوقی و کارشناسی بنده از حقوق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی بوده و جهت رفع تشدد های فروان و جلوگیری از اختلاف نظریه های فاحش ناشی از فرمول های ریاضی و علایق شخصی افراد ارائه شده است .شاید روزی به نتیجه ای که بنده رسیده ام بیشتر همکاران به ان برسند. بقلم جعفر راشدی ملکی کانون آذربایجان شرقی نظرمهندس خزاعی کارشناس کانون تهران سلام ایده ونظر جنابعالی را درباره هریک از شیوه های تعیین ۱_حق کسب یا پیشه ۲_حق سرقفلی ۳حق کسب وپیشه +،سرقفلی ۴_تعیین اجاره برای هریک از روش های فوق را که ارائه دادید درمجموع برگرفته از روشهای پیشنهادی کارشناسان پیشکسوت که در ۱_کلاسهای افزایش صلاحیت۲_جلسات مشورت ۳_کتاب آقای قاجار ۴_کتاب آقای خرازی۵_وکتب و جزوات ۶_کانالها و گروههای مجازی مطرح گردیده است که بیش از ۷۰درصد نتایج ان مشابه هم میباشد بیش از ۷۰درصد نتایج ان مشابه هم میباشند توضیح مهم: لذا بنظر میرسد برای بهره مندی از مبانی ومعیار اثربخش و حصول نتیجه فراگیر باید شورایعالی کارشناسان رسمی دادگستری وارد عمل شود و شیوه ومتد جامعی را یکبار برای همیشه ارائه کند تا معیارومبانی مستندسازی کلیه کارشناسان باشد نتیجه گیری : پیشنهادمی شود تا آن زمان کارشناسان از روشهای 6گانه فوق کما فی السابق بهره گیری نمایند