نشست قضایی استان مازندران، آذر ماه ۱۳۸۴ — (۱) برابر قانون در پیش فروش ساختمان

الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا مبنای حقوقی دادخواست ممکن است، شخصی در قالب قراردادی، مانند مشارکت در ساخت پیش ممکن است، شخصی در قالب قراردادی، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش و یا پیمانکاری ساخت، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد که اصطلاحاً متعهد له نامیده میشود خواهان دعوا است و کسی که تعهد به ساخت داده است خوانده ی دعوی محسوب می شود. از آن جا که دعوای الزام به احداث بنا مرتبط با ملک و مال غیر منقول است در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزه ی قضایی آن دادگاه م. ب.. پس از صدور رأی قطعی مبنی بر احداث بنا، دادگاه خوانده را ملزم می کند که تعهد خود را انجام دهد و در صورتی که تعهد خود را انجام نداد، خواهان می تواند با هزینه ی خود ملک را تکمیل و هزینه ها را از خوانده، مطالبه کند. در صورتی که خواهان امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق شخص ثالث نیز ممکن نبود، خواهان می تواند، اقدام به فسخ قراردادی که مبنای تعهد خوانده است، نماید. (۱) برابر قانون در پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، با تأیید مهندس … بر این که صرفاً اقدامات جزیی تا تکمیل پروژه باقی مانده است کمتر از ده درصد ۱۰ - پیشرفت فیزیکی مانده باشد، پیش خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود بشود. با این حال در عمل از آن جا که قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی شود اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان ندارد و حق پیش خریدار صرفاً از طریق دادگاه قابل مطالبه است. (۲) در صورتی که پس از صدور رأی، م. ع. ب. تعهد خود عمل نکند و مالک یا پیش خریدار نیز امکان تکمیل بنا را نداشته باشد، مالک و یا پیش خریدار می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. ۳) اگر ملک در تصرف متعهد باشد و امکان تکمیل ملک توسط مالک و یا پیش خریدار وجود نداشته باشد، باید دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم بشود و پس از رفع تصرف متعهد اقدام به تکمیل ساختمان شود. ( ۴) اگر محکوم له ی پرونده به استناد رأی دادگاه اقدام به تکمیل ملک نماید هزینه های پرداخت شده از سوی وی صرفاً در حد قرارداد منعقد شده بین طرفین پرونده و یا هزینه هایی که مطابق با عرف منطقه ی ملک باشد، قابل مطالبه خواهد بود. ( ۵) محکوم له می تواند تکمیل بنا را از طریق قرارداد با شخص ثالث انجام دهد. در رهن و یا بازداشت بودن ملک مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی شود. (۷) اگر م. ع. د. ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است، رسماً قدر السهمی داشته باشد، می توان هزینه های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدر السهم وی تأمین کند. اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذی نفع هستند بیش از یک نفر باشد، لزومی ندارد همه ی آنها دادخواست الزام به تکمیل را طرح کنند و حتی یک نفر از ذی نفع ها نیز به تنهایی میتواند اقدام به طرح این دعوا کند. البته به نظر می رسد در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات ساختمان و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آنها صادر شده است، می توان از مزایای حکم صادر شده و استفاده کرد.