نظریه شماره ۸۴۵/۹۵/٧ مورخه ۱۳۹۵/۰۴/۱۲ با موضوع بحث سرقفلی

نظریه شماره ۸۴۵/۹۵/٧ مورخه ۱۳۹۵/۰۴/۱۲ با موضوع بحث سرقفلی استعلام در صورتی که عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد و مستاجر طی آن مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد به عبارتی سرقفلی مغازه را خریده باشد چنانچه به درخواست موجه نظر دادگاه بر تخلیه ملک باشد آیا دادگاه حق کسب و پیشه و سرقفلی را جداگانه محاسبه کند و تخلیه مغازه منوط به پرداخت هر دو باشد یا اینکه حق کسب و پیشه با لحاظ سرقفلی و به صورت مبلغ واحد تعیین شود و تخلیه با پرداخت آن صورت گیرد یا اینکه فقط حق کسب و پیشه لحاظ شود؟ در صورت اخیر ایا مستاجر می تواند مستقلا سرقفلی مغازه را مطالبه کند؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضایی ۱-اگر چه در برخی قوانین از جمله قانون مالیاتهای مستقیم، عبارت سرقفلی گاهی مسامحتا به جای حق کسب و پیشه و بالعکس استفاده شده است؛ اما منظور از سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای روابط استیجاری از مستأجر دریافت می کند که تحت ضوابط مواد ۶ الی ۱۰ قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، معمول و قابل مطالبه است ولی منظور از حق کسب، پیشه یا تجارت که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به رسمیت شناخته شده و در قانون سال ۱۳۷۶ ذکر نشده، حقی است که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری اش در چارچوب مقررات همین قانون ایجاد می شود و مستأجر هنگام تخلیه مورد اجاره مطابق مقررات قانون سال ۵۶ از مالک دریافت می کند و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی تأثیری در ایجاد حق کسب، پیشه یا تجارت ندارد ، ولی در تعیین حق کسب، پیشه یا تجارت که توسط کارشناس انجام می شود مبلغی که مستأجر به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته به اضافه حقوقی که در طول سالیان مدت رابطه استیجاری برای مستأجر بوجود آمده است، ملاک محاسبه کارشناس قرار می گیرد. ولی سرقفلی طبق مقررات قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ مستقلا قابل مطالبه نیست و در قانون مذکور ذکری از سرقفلی نشده است. ۲- همان گونه که گفته شد دریافت سرقفلی به نرخ روز در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ پیش بینی شده و در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ، سرقفلی و دریافت آن به نرخ روز پیش بینی نشده است بلکه فقط حق کسب، پیشه یا تجارت مقرر شده که درصورت تخلف، این حق تعلق نمی گیرد. ضمنا اگرمبلغی که در فرض سؤال در ابتدای رابطه استیجاری تحت هر عنوان به موجر پرداخت شده و حسب قرارداد توافق شده باشد که هنگام تخلیه مسترد شود، تابع قرارداد فیمابین است و تشخیص آن با مرجع قضائی رسیدگی کننده می باشد. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی 1 نظریه شماره ٧/١۴٠١/١٣۵٧ مورخه ١۴٠٢/٠١/٢٩ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره عدم حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ▪چکیده نظریه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حق سرقفلی پیش بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده ۱۹ قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی کند و نصف مبلغ کل تعیین شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می گیرد. ▪استعلام حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق مختلف و دارای جایگاه قانونی متفاوتند و حق نخست در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به عنوان پدیده حمایتی مستأجر مصوب گردیده و حسب مورد تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستأجر و دعوای موجر و به حکم دادگاه زایل می شود. در بسیاری از قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون یادشده است، مستأجر بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود هشتاد درصد ارزش ریالی تجاری مساحت داخلی تجاری است را به صورت مبایعه نامه خریداری می کند؛ این در حالی است که گاهی حق مستأجر متخلف بر سرقفلی که به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است، به دلیل مزج دو حق و خلط موضوع و عدم شناخت در نحوه ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط می شود؛ در حالی که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ موضوع سرقفلی مطرح نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تحت الشعاع قرار می دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستأجر که عرفا و قانونا خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستأجر سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت و ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است؛ اما احکام صادره مبنی بر سقوط هر دو حق، منجر به تضییع حق مستأجرین بسیاری شده است. بنا به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه محاکم در رأی زایل شدن همزمان حق مستأجر بر تمام یا نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر و سرقفلی وی اعلام نظر فرمایید. ▪نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حق سرقفلی پیش بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده ۱۹ قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی کند و نصف مبلغ کل تعیین شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می گیرد. پی نوشت حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می‌شود.[۱] حق سر قفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧۶ و منابع معتبر فقهی، عبارت از مال یا مبلغی است که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله ان را در زمان تخلیه پیدا میکند. [٢] قانونگذار در مواد ۶ و ٧ و ٨ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶ موضوع سر قفلی را مطرح نموده است. در ماده ۶ نکته ای که حائز اهمیت می باشد این است که سر قفلی را مختص ملک تجاری قرار داده است، در حالی که قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ ضابطه عمل تجاری، بیان شده بود( تبصره ٢ ماده ١۴).همچنین باید گفت در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶، تخلیه اماکن کسب و پیشه تابع تشریفات خاصی بود و به صرف انقضای مدت موجبات تخلیه عین مستاجره فراهم نبود. اما در قانون روابط موجر و مستاجر ١٣٧۶ حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه ذکر نشده است بلکه در این قانون حق سر قفلی در اماکن کسب و پیشه پیش بینی شده است. بنابراین، انچه در قانون ١٣٣٩ و ١٣۵۶ روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته منصرف به حق کسب و پیشه و تجارت است و انچه در قانون سال ١٣٧۶ امده مربوط به سرقفلی است. منابع ١ ↑ سیداحمدعلی هاشمی و ابراهیم تقی زاده. حقوق مدنی (قسمت دوم) (حقوق اموال و مالکیت). چاپ ١. مجد، ١٣٩١ ٢↑ بهرام بهرامی. عقد اجاره کاربردی. چاپ ٣. نگاه بینه، ١٣٩٠. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی 4 comments بختیار سید نظامی 4 1 عرف عرف، دارای معانی زیر می‌باشد: ۱ـ کاربرد یا رسمی که جماعتی آن را لازم الاجرا می‌دانند.[۱] ۲ـ دستورالعملی شفاهی که از نسلی به نسل دیگر، منتقل گردیده، یعنی این رسم از پیشینیان به آیندگان به ارث رسیده‌است.[۲] ۳ـ مجموعه قواعد حقوقی که به صرف طبع در اثر نیازهای اجتماعی مستقیماً از طرف مردم معمول می‌شود.[۳] ۴ـ اعمال یا رسوماتی نهادینه شده در اجتماع، به طوری که عمل به آن‌ها را الزام‌آور بدانند.[۴] شایان ذکر است که برای عمل به عرف نمی‌توان از دادرس انتظار داشت که عرف‌های محلی در تمام امور را بشناسد و با توجه به این‌که داوری عرف مانند قانون، صریح و روشن نمی‌باشد، لذا دادرس برای شناسایی عرف باید یک سلسله وقایع ماهوی، از جمله تکرار عادت و مدت اجرا و عمومی بودن آن را مورد رسیدگی قرار دهد.[۵] همچنین، باید توجه داشت همین که ملتی به صورت واحد سیاسی درآید و برای ادارهٔ آن میثاقی به نام قانون اساسی نوشته شود، باید قوای ملی را با شیوه‌ای به کار برد که آن قانون معین کرده‌است. وجدان عمومی مفهومی مجرد و ذهنی است که مظهر خارجی آن به دشواری معین می‌شود. با وضع قانون اساسی دشوار است بتوان پذیرفت که چون عرف از وجدان عمومی سرچشمه گرفته‌است، همدوش و در ردیف قانون از منابع حقوق است، به ویژه که بیشتر قواعد عرفی ناشی از رسوم طبقه‌ی خاصی از مردم است و آن گونه که ادعا شده‌است بر وجدان عمومی تکیه ندارد.[۶] ▪منابع ١ ↑ محمود سلجوقی. نقش عرف در حقوق مدنی ایران و مطالعه اجمالی آن در نظام‌های بزرگ حقوقی. چاپ ١. میزان، ١٣٨٨. ٢↑ سیدعلیرضا فیض. اندیشه‌های حقوقی عرف و اجتهاد. چاپ ١. مجد، ١٣٨٧. ٣ ↑ نشریه دادرسی شماره ٣۵ آذر و دی ١٣٨١. سازمان قضایی نیروهای مسلح، ١٣٨١. ۴↑ محمود سلجوقی. نقش عرف در حقوق مدنی ایران و مطالعه اجمالی آن در نظام‌های بزرگ حقوقی. چاپ ١. میزان، ١٣٨٨. ۵↑ ناصر کاتوزیان. کلیات حقوق (نظریه عمومی). چاپ ٣. شرکت سهامی انتشار، ١٣٨٧. ۶↑ ناصر کاتوزیان. کلیات حقوق (نظریه عمومی). چاپ ٣. شرکت سهامی انتشار، ١٣٨٧. Add a comment بختیار سید نظامی نظریه مشورتی قوه قضائیه در رابطه با ملاک ارزیابی سرقفلی اخیراً قضات سوالاتی در خصوص حق دریافت سرقفلی و ارزیابی آن مطرح کردند که به شرح زیر است: در خصوص حق دریافت سرقفلی مستأجر موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستأجری که به طریق صحیح شرعی، سرقفلی مغازه‌ای را از مالک (موجر) آن دریافت کرده است، مبادرت به تخلیه ملک موضوع اجاره و سرقفلی نماید؛ اما موجر از پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز به وی خودداری کند، در صورت طرح دعوی از سوی مستأجر جهت مطالبه این حق، بعد از مدت طولانی از تاریخ خلف وعده توسط مالک (موجر)، آیا ملاک در ارزیابی سرقفلی، روز تخلیه است یا روز پرداخت آن به مستأجر؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه اولاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، با توجه به ذیل تبصره ۲ ماده ۶ این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً مؤثر است با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه‌ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود. ثانیاً، چنانچه زمان تخلیه به هر علتی، سرقفلی به قیمت عادله آن زمان پرداخت نشود، ملاک قیمت همان زمان تخلیه است و چنانچه به رغم مطالبه در پرداخت آن تأخیر شده باشد، خسارت ناشی از کاهش ارزش پول با رعایت ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ قابل مطالبه است. #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی