همکاران و اعضای محترم گروه

همکاران و اعضای محترم گروه لطفا نظریه‌ مشورتی زیر را مطالعه نمایند به بانک ح ک پ تعلق می گیرد . آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!! واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!! آیا این یک اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!! آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!! آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!! ______________________ نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳ سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟ وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟ نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست : قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛ بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰ مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران __________________ آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها می‎گردد. نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود: الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی می‎گردد. ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه می‎گردد. خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب می‎شدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت می‎شد. اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند. «به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ می‎گردد: ۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع می‌باشد. ۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از پ ابطال به چه معناست؟ اصطلاح ابطال از نظر حقوقی به معنای باطل کردن و فسخ کردن قرارداد می باشد که بیشتر در زمینه ی معاملات و انعقاد قراردادها مطرح می شود. ابطال به شرایطی اشاره می کند که شرایط قرارداد از ابتدا صحیح است، اما در ادامه طرفین قرارداد و یا یکی از آنها قصد برهم زدن قرارداد را دارند. برهم زدن و فسخ قرارداد می تواند به دنبال حق فسخ قرارداد، حکم دادگاه و یا خیارات قانونی صورت پذیرد. نکته ی مهمی که در رابطه با ابطال قابل ذکر است صحیح، مشروع بودن و قانونی بودن جهت معامله از ابتدای ایجاد آن است. در واقع ابطال در هر شرایطی قابل اعمال است و انتخابیست که یه دنبال اراده و قصد یکی از طرفین یا هر دو طرف معامله صورت می پذیرد. بنابراین ابطال به شرایط قهری و اجباری که موجب برهم خوردن معامله می باشد، ناظر نیست. همانطور که یک معامله به موجب قصد و اراده ی طرفین آن ایجاد می گردد، با قصد و اراده ی ثانویه ی طرفین آن نیز قابل فسخ و باطل شدن است. بنابراین یک ارزش حقوقی ایجاد شده توسط به وجود آورندگان آن قابل ساقط شدن می باشد. بطلان به چه معناست؟ ریشه ی کلمه ی بطلان از باطل شدن می آید. از نظر مفهوم حقوقی بطلان در شرایطی مطرح می شود که معامله ای از ابتدای امر باطل و یا نامشروع است. بر اساس ماده ی ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت تمامی معاملات منعقده میان افراد شرایط زیر در نظر گرفته شده است: قصد طرفین و رضای آنها اهلیت طرفین موضوع معین که مورد معامله باشد. مشروعیت جهت معامله چنانچه هر یک از مورد بالا در رابطه با معامله ای لحاظ نشود و از نظر قانونی احراز نگردد، معامله ی مذکور با مشکلات حقوقی متعددی همراه می باشد که می تواند در نهایت به بطلان آن معامله منجر شود. هرگاه بطلان یک معامله و یا امر حقوقی اعلام شود به این معناست که آثار و تبعات ناشی از آن قرارداد از روز اول ایجاد آن باطل و بی اثر می باشد. به عبارت دیگر اثرات بطلان علاوه بر حال و آینده، ناظر به گذشته نیز می باشد. متذکر می شویم که بطلان قراراداد با فسخ آن تفاوت های زیادی را داراست. یکی از مهم ترین این تفاوت ها از این امر ناشی می شود که فسخ در شرایطی امکانپذیر است که یکی از شروط و یا تعهدات مندرج در قرارداد رعایت نشود. برای مثال خودرویی با این شرط فروخته شود که بدون رنگ و تصادف است، اما خلاف آن ثابت شود. در چنین شرایطی می توان به استناد حق فسخ معامله را برهم زد. اما بطلان در شرایطی قابل طرح است که یکی از شرایط اصلی صحت معامله یا قرارداد از همان ابتدا وجود نداشته باشد. برای مثال یکی از طرفین معامله اهلیت قانونی برای انجام معامله را نداشته باشد و یا جهت معامله نامشروع باشد. مثلا خانه ای با هدف راه اندازی یک قمارخانه به اجاره برود. ۴ تفاوت مهم ابطال و بطلان در یک نگاه آثار حقوقی ابطال ناظر به حال و آینده است و گذشته را شامل نمی شود. اما اثرات بطلان علاوه بر حال و آینده، گذشنه ی یک معامله را در بر می گیرد. در رابطه با ابطال معامله یا قرارداد منعقده از ابتدای امر صحیح می باشد. در حالی که بطلان تنها در شرایطی مطرح می شود که معامله یا قرارداد از ابتدای امر باطل است. ابطال موضوعیست که صرفا از طریق یکی از طرفین معامله یا هر دو طرف آن قابل اعمال می باشد. بطلان منوط به حکم قانون و دادگاه است. در صورت اعلام آن توسط دادگاه آثار آن قطعی می گردد و لازم الاجراست. در برخی شرایط بطلان معامله موجب باطل شدن و از بین رفتن معامله نمی شود و صرفا ممکن است آن را به صورت غیرنافذ در بیاورد. در چنین شرایطی با تنفیذ معامله، آثار و تبعات حقوقی صحیح آن آغاز می گردد. در حالی که با ابطال معامله آثار و تبعات حقوقی آن برای همیشه به پایان می رسد. #قرارداد‌ها_حقوقی_قوی #ابطال_بطلان اشتباهات رایج در تنظیم قراردادها امضا نکردن تمام صفحات قرارداد امضا نداشتن حتی یکی از صفحات قرارداد می‌تونه باعث خدشه دار شدن قرارداد گردد. درج نکردن مشخصات دفترخانه عدم تعیین دفترخانه برای تنظیم و انتقال سند رسمی ملک باعث میشه هر یک از طرفین، به همین علت، دلایل واهی برای تنظیم سند بیاورند و در روز مشخص شده در دفترخانه حاضر نگردند. عدم تعیین مدت معین برای حق فسخ حق فسخ ای که در قرارداد تحت شرایط قرار می دهید؛ باید مدت دار باشد در غیر این صورت هم شرط فسخ باطله و هم قرارداد و طرف مقابلتون به راحتی میتونه به همین مورد برای ابطال قرارداد استناد کنه. تعیین وجه التزام نا متعارف تعیین وجه التزام و خسارت یکی از مهمترین مفاد قرارداد است؛ اما زمانی که خسارت خارج از عرف و توان طرفین باشه مثلاً تعیین روزانه ۵ میلیون وجه‌التزام، خارج از حد عرفی بوده و عملا این خسارت قابلیت اجرایی خودش را از دست میدهد. عدم درج اثر انگشت اکثرا در قراردادها میبینم که فقط امضای طرفین هست اما حتما باید اثر انگشت در کنار امضا باشد چون در موارد زیادی تشخیص اصالت امضا مشخص نیست و همین باعث دردسر میشه؛ پس صرفا به امضا اکتفا نکنید و حتما همراه با اثر انگشت زیر تمام صفحه های قرارداد رو امضا کنند. #قرارداد #حقوق_وکالت #قرارداد پ_مشارکت_در_ساخت نمونه ای از خیار شرط منعکس شده در یک سند رسمی مالکیت در تصویر ظهر یک سند تک‌برگ نمونه ای از خیار شرط درج شده است با این مضمون: «متن شرط: فروشنده حق فسخ این معامله را مادام العمر برای خود حفظ می نماید و ضمنا بین متعاملین شرط و مقرر گردید هر زمان که معامله قصد استفاده از حق فسخ را داشته باشد بدون تودیع نمودن ثمن معامله اقدام نماید.» همانطور که ملاحظه می فرمایید مدت اعمال خیار شرط توسط فروشنده حسب توافق با خریدار، مقید به طول عمرش شده است. دیدیم در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. برخلاف سایر خیارات، خیار شرط، با تراضی متعاقدین به وجود آمده؛ و مبنای آن، تصمیم‌گیری آگاهانه طرفین است،لذا ایجاد خیار شرط، بدون تراضی طرفین، منتفی است. به موجب ماده ۴۰۱ قانون مدنی: «اگر برای خیار شرط، مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.» ‌ مجهول بودن مدت خیار شرط، سبب بی‌اعتباری عقد و شرط می‌گردد. شرط نیز همانند عقد اصلی، نوعی معامله بوده؛ که موضوع آن خیار است؛ لذا معلوم نبودن مدت خیار، به دلیل فقدان یکی از شرایط اساسی صحت قراردادها، باعث بطلان شرط خیار می‌گردد. دلیل وضع این ماده، جلوگیری از غرری است که در خیار شرط بدون مدت، مشهود است.هرچند مجهول بودن مدت خیار شرط، لطمه ای به معلوم بودن موضوع قرارداد وارد نمی‌سازد؛ اما موجب مبهم شدن قلمرو پایبندی به مفاد آن، می‌گردد، چرا که مشروطٌ علیه، نمی‌داند که تا چه حدی، باید به التزام طرف مقابل به مفاد قرارداد، اعتماد نماید، در چنین شرایطی، همه چیز به سود صاحب خیار بوده؛ و هرگاه خود را در معرض زیان، یا سود کمتر ببیند؛ می‌تواند عقد را فسخ کند، ابهام و غرر این گونه معاملات، بالا بوده و از ارزش مورد معامله کم نموده و باعث محدود شدن اختیار مشروطٌ علیه، در تصرف نسبت به اموال خود می‌گردد. به موجب نظریه مشورتی شماره ۷۳۲۶/۷ مورخه ۱/۱۰/۱۳۸۳ اداره حقوقی قوه قضاییه، اگر ضمن عقد بیع، برای فروشنده خیار شرط تعیین گردیده باشد؛ در این صورت مشتری نمی‌تواند در زمان وجود خیار مزبور، نسبت به مبیع، معامله ای نماید که با حق خیار بایع در تعارض باشد و انتقال مبیع توسط خریدار در این مدت، نافی حق فسخ فروشنده اول نبوده؛ و وی پس از اعمال خیار خود، می‌تواند دوباره کالا را به دست آورد؛ و در صورت بقای عین، دلیلی بر رد مثل یا قیمت به وی وجود ندارد. و اما علت قید چنین شروطی محدود کننده در سند: طبق تبصره ٢ ماده ١۵ و ماده ١٧ «دستورالعمل نحوه صدور سند مالکیت تک برگی» در مرحله صدور سند جدید، کلیه محدودیتهای قبلی نظیر « اسناد رهنی که تا کنون فک رهن نشده و بازداشتهایی که رفع بازداشت نشده » ذیل حدود ، درج می شود . ودر کادر مختص به محدودیتها و انتقالات ، قسمتی جهت اعمال محدودیتها نظیر « بازداشت اصل و مازاد » ، « رهن » ، « اجاره» و موارد دیگر پیش بینی شده است و قسمتی جهت درج «انتقالات رسمی » در نظر گرفته شده است . بدیهی است درج سابقه بازداشت و رفع بازداشت ملک در سند توسط واحد ثبتی و نیز درج سابقه عقود منعقده مربوط به ملک نظیر (بیع ، رهن ، اجاره بیش از سه سال) توسط دفاتر اسناد رسمی به وسیله سیستم صورت خواهد گرفت ، لکن تا تجهیز کامل واحدهای ثبتی و دفاتر تابعه به سیستم مربوط ، اقدامات مذکور به وسیله مهر با نقوش ( نمونه زیر) حسب مورد انجام گردد . و در نهایت ضرورت دقت کارشناسان به بخش اختصاص داده شده به محدودیت ها در ظهر سند تک برگ: کارشناسان رسمی در ارزیابی چنین املاکی باید توجه داشته باشند، فروشنده می تواند به جهت وجود شرط خیار به نفع خود در طول مدت عمرش، هر آن که بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند و ملک خود را به دست آورد حتی اگر به دیگری واگذار شده باشد. این اختیار مهم، برای فروشنده اول، عملا ارزش ملک را به شدت کاهش می دهد و قیدی است که مانع تصرفات در ملک توسط خریدار می شود. پی نوشت ارزیابی و تقویم چنین املاکی چالش های خاص خود را دارد و البته این ضرورت مهم را یادآوری می نماید که در بررسی مسائل کارشناسی تاسیس واحد پژوهش کارشناسان امری ضروری است تا با آموزش و ارایه نظریه های مشورتی رویه های مورد اطمینان را بنیان گذارد و پاسخگوی چالش های کارشناسی باشد. #حقوق_کاربردی #قرارداد‌های_مشارکت #قرارداد_عمرانی_غیرعمرانی تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد ٣، ۴، ۵ و ۶ قانون موجر ومستاجر مصوب سال ١٣۵۶