پیشنهاد معامله نسبت به مال موضوع مزایده به جز بیع — گفتنی است اجازه هر گونه توافق به

یک پرسش درخور طرح و پرداخت در دامنه فروش اموال غیر منقول امکان دگرگونی برنامه فروش با معامله دیگر با رعایت اهداف و نتایج این جریان است. بدین شرح که آیا می توان به جای فروش مال غیر منقول توقیف شده از طریق عقودی چون معاوضه ماده ۴۶۴ ق. م)، اجاره ماده ۴۶۶ ق. م)، مزارعه ماده ۵۱۸ ف. م)، مشارکت (ماده ۵۷۱ ق. م)، رهن ماده ۱۷۱ ق.) و ... با رویگردانی از بیع و فروش مال، عملیات اجرا را پایان داد؟ به عبارتی حال که ترتیب مزایده تدارک دیده شده و موجبات اجرای حکم فراهم گشته دادورز باید به حتم بر فروش مال همت گمارد و بدین وسیله هم به دغدغه اجرای حتمی حکم پایان بخشد و هم حقوق و هزینه های اجرا را استیفا نماید؟ یا اینکه می تواند بر پایه توافق طرفین و به احترام خواست مشترک ایشان حتا د. ا. م. هم، اجازه دهد تا آنها سرانجام عملیات اجرا را رقم زنند و با مسامحه یا انعطاف برنامه مزایده را به پای توافق طرفین برهم زد؟ برای مثال در نبود خریدار و نیز ب. ت. ب. عدم پذیرش مال از سوی نماید که ارزش آن را در گرو عمر برنده مزایده قرار ندهد. بلکه معیار ارزیابی عمر شخصی است که در قرارداد با حق داد برده، شخص ثالث حاضر شده مال را به موجب عقد مشارکت مدنی در اختیار گیرد و با قراردادی با داد باخته شرایط اجرای حکم را تدارک ببیند. طرفین اجرا هم حاضر به پذیرش پیشنهاد او هستند. از سویی هزینه های اجرا هم از سوی ثالث پیشنهاد دهنده پرداخت می شود. آیا در این وضع پذیرش درخواست از سوی دادورز ممکن است؟ در بررسی پیشنهاد دیگر از جمله انعقاد قراردادی جز فروش مال و عقب نشینی از ماموریت مزایده یادآوری شرایط و نکات زیر ضروری است: ۱ - با مهیا شدن جریان مزایده و امکان فروش مال و پیدایی خریدار دادورز باید وظیفه خود را با واگذاری مال و دریافت بها به ترتیب یاد شده از جمله برابر ماده ۱۲۹ قام معمول دارد. برهم زدن مزایده و رفتن به سوی توافقات تازه دو سوی اجرا و شخص ثالث گذشته از پیامدهای گوناگون منافی حقوق خریدار مال است که با اعتماد به دایره اجرا و در پاسخ به فراخوان مزایده در این مجلس حضور یافته است. - ملاحظه حقوقی و بررسی قرارداد تازه و برقراری شروط و تعهدات بین داد باخته داد برده و شخص ثالث نسبت به مال موضوع مزایده خارج از وظایف ذاتی و ماموریت قانونی داد ورز است. حتا دادرس دادگاه و دادرس اجرا هم چنین وظیفه و ماموریتی ندارد. این رخداد در ظرف حقوقی گزارش اصلاحی برابر مواد ۱۷۸ به بعد ق.آ.د.م از سوی دادگاه صالح در رسیدگی به مناقشه درخور پذیرش بوده اما د. ا. م. از اجرای حکم شنیدنی نیست. تنها در صورتی که هیچ خریداری نبوده و مزایده بی نتیجه مانده و دو سوی اجرا با تنظیم قرارداد دیگری جز عقد بیع با شخص ثالث توافق داشته باشند، اما هزینه های اجرا قابل دریافت باشد، امکان پایان دادن به عملیات اجرا بدین گونه و با رویگردانی از مزایده میسر است. پیامدهای ناشی از قرارداد تازه نسبت به مال موضوع مزایده و مسئولیت سرپیچی از شرایط آن با اطراف قرارداد است. نقش دادورز در این هنگام تنها آزادسازی مال با دریافت هزینه های اجرایی است. ۱ - گفتنی است اجازه هر گونه توافق به دو سوی اجرا برای اجرای حکم برابر ماده ۲۰ قام یا اجازه دریافت مال به بالاترین قیمت از سوی صاحب مال (ماده ۱۳۰ ق.ا.ا. م) و یا اجازه دریافت یا تصاحب مال به بالاترین قیمت با قیمت پایه در نبود خریدار به دادبرده (مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ ق.ا.ا. م) بدین معنی نیست که آنها صاحب اختیار باشند تا به هر هنگام و در هر زمان سرنوشت پرونده اجرایی را در اختیار گیرند و به میل خود آن را پایان بخشند. در موارد مجاز یاد شده اولا هنوز پای خریداران در مجلس مزایده گشوده نشده ثانیا: دو سوی اجرا به گونه ای مال را برابر بالاترین پیشنهاد و یا از سر ناچاری به قیمت پایه ارزیابی شده خرید یا دریافت می دارند. به فروش نرفتن مال غیر منقول و تجدید مزایده جلسه فروش مال غیر منقول ممکن است به جهت مهیا نبودن شرایط لازم از جمله عدم نشر آگهی یا تعطیلی ناگهانی روز فروش، تغییر یابد. نیز ممکن است به جهت عدم حضور دادورز یا دادستان یا مفقود شدن پرونده اجرایی یا در دسترس نبودن آن برپا داشته نشود. در این موارد جلسه بعدی مزایده همان جلسه اول خواهد بود، زیرا جلسه ای برپا نشده تا به حکم قانون واجد تعریف جلسه نخست مزایده باشد. اما جلسه نخست مزایده مال غیر منقول هم در صورت نبود خریدار نبود داد برده یا عدم قبول مال از سوی ایشان به قیمت پایه و یا مناقشه داد بردگان و نظر برخی از ایشان که صاحب طلب بیشتر هستند بر تجدید مزایده تجدید خواهد شد. حکم ماده ۱۳۱ ق.ا.ا.م در مورد مال منقول که پیشتر واکاوی شد، ب. ت. ب. ماده ۱۳۷ ق.ا.ا.م در مورد مال غیر منقول هم جاری است. بنابراین دادبرده در مجلس مزایده مال غیر منقول در صورتی که صاحب مال آن را با پرداخت بالاترین قیمت بازپس نگیرد یا داوطلب خرید مال را خریداری ننماید، ناگزیر هست برابر ماده ۱۳۱ ق...م؛ مال دیگری از داد باخته برای بازداشت و فروش معرفی کند ۲- معادل طلب خود از مال غیر منقول موضوع مزایده که ارزیابی شده قبول نماید ۳ در غیر این دو صورت درخواست تجدید مزایده مال غیر منقول بنماید. برابر ماده ۱۳۲ ق.ا.ا.م هرگاه در دفعه دوم هم خریداری نباشد و محکوم له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید آن مال به م. ع. مسترد خواهد شد. بنابراین در صورت نبود خریدار در جلسه دوم مزایده داد برده باید چاره اندیشی کند و با محاسبه سود و زیان خود بین تصاحب مال غیر منقول به قیمت پایه ارزیابی شده یا انصراف از آن و تکاپو در پیدایی و معرفی مال دیگر داد باخته یکی را برگزیند. انتخاب دوم این ریسک را بدنبال دارد که مالی از داد باخته پیدا نشود و با فروش یا انتقال همان مال پیشین دست داد برده از رسیدن به محکوم به کوتاه گردد. برابر بخشی از ماده ۱۳۱ ق.م در جلسه دوم مزایده «مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت. در این خصوص در مبحث مزایده مال منقول مفصل توضیح داده شد که مقصود از به هر میزان؛ فروش مال به مبلغ پایین تر از قیمت ارزیابی شده نیست. چه این برداشت هم با متن صریح ماده ۱۳۲ ق.ا.ا.م مخالفت دارد و هم به تباهی ناروای مال داد باخته نقض اصل رعایت غبطه و صلاح او و تعدی از اصل عدم ولایت بر مال دیگری و حرمت مال مسلم می انجامد. پرسش قابل طرح اینکه آیا میتوان برای مزایده مال غیر منقول جلسه سومی را پیش بینی نمود؟ برخی شارحین مقررات اجرایی برگزاری جلسه سوم مزایده را بنا به درخواست مشترک داد برده و داد باخته با استفاده از ملاک ماده ۴۰ ق.ا.ا.م ممکن دانسته اند. در حالی که اولا: تجدید مزایده برای بار سوم از سوی قانونگذار تجویز نشده است و در نبود نص قانون تفسیر جایز نیست. ثانیا مزایده یک جریان رقابتی و تشریفاتی است. افزون بر هزینه و پیامد برای اشخاص دیگر برای دایره اجرا هزینه بر هست نمیتوان با تفسیر کلی از ماده ۴۰ ق... جریان تشریفاتی و پرهزینه را بر دایره اجرا تحمیل نمود. ثالثا: اگر بنا باشد با توافق طرفین مزایده در بار سوم برگزار شود بر همین مبنا باید برای نویست های دیگر هم چنین حقی را به ایشان اعطا کرد. این نتیجه منطقی نخواهد بود. پس دادورز تنها تکلیف دارد به مر مقررات اجرا و مزایده این جریان را تا دو جلسه قانونی و رسمی برپا دارد و به هر روی تکلیف پرونده اجرایی را مشخص سازد. - تنظیم صورت مجلس مزایده و تسلیم مال به برنده دادورز وظیفه دارد در پایان مجلس مزایده با هر نتیجه ای که همراه شود، صورت مجلس تنظیم نموده و به امضای حاضرین برساند. اگر مزایده بی نتیجه مانده دلیل آن را در این سند تبیین نماید. اگر مجلس فروش با رعایت موازین قانونی برپا شده و به نتیجه رسید، داد ورز عناصر مهم این جریان به ویژه برنده مزایده و قیمت پیشنهادی او را ذکر نماید (ماده ۱۴۱ ق.ا.ا. م). افزون بر آن ذکر نکات موثر و مرتبط دیگر در این سند سودمند است. پس از تنظیم سند و در پی تایید صحت جریان مزایده و صدور دستور تملیک مال غیر منقول از بازداشت خارج و به برنده مزایده واگذار می شود. چنانچه نسبت به جریان مزایده شکایت مطرح شود، انتقال سند مالکیت بنام برنده مزایده موکول به اظهار نظر و تصمیم دادگاه در قبال شکایت است بخش اخیر ماده ۱۴۲ ق.ا.ا. م).