تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه خ. م.: در نشست قضایی که در تاریخ 4 اسفند 1380 در استان قم برگزار شد، موضوع مورد بررسی درخواست تخلیه ملک اجاره‌ای توسط یکی از وراث موجر متوفی بود. پرسش اصلی این بود که آیا ورثه می‌توانند با استناد به مواد 14 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، درخواست تخلیه عین مستاجره را به دلیل نیاز شخصی یا تخلفات مستاجر مطرح نمایند. نظر هیات عالی بر این بود که بندهای 3 و 4 ماده 14 به نیاز سکونت شخصی موجر مربوط می‌شود و بنابراین از شمول مقررات این ماده خارج است. همچنین، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 در مورد اماکن مسکونی حاکم است. بند 2 ماده 15 نیز نیاز شخص موجر برای کسب را شرط لازم برای درخواست تخلیه می‌داند و نیاز یکی از وراث به محل کسب نمی‌تواند موجب صدور حکم تخلیه شود. اکثریت اعضای هیات بر این باور بودند که یکی از ورثه می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند، اما تصرف هر یک از ورثه تابع قواعد تصرفات در ملک مشاعی است. در مقابل، نظر اقلیت این بود که ورثه دارای حقی واحد هستند و استفاده از این حق باید به‌صورت جمعی انجام شود و اعمال حق فسخ نیز به هیات ورثه مربوط می‌شود. صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1380/12/04 برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم موضوع تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از ورثه پرسش در صورت فوت موجری که ملک خ. ر. ب. منظور کسب و پیشه و تجارت اجاره داده و مقررات قانون روابط موجر و مستأجر 1356 که بر قرارداد اجاره حاکم است، آیا احد از ورثه می‌تواند، با استفاده از یکی از موارد مندرج در ماده 14 و 15 قانون مذکور به دلیل نیاز شخصی یا تخلفات مستأجر از مفاد قرارداد تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید؟ نظر هیئت عالی بندهای (3) و (4) ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، ناظر به مواردی است که خریدار واحد مسکونی استیجاری یا مالک آن (موجر) به مورد اجاره برای سکونت شخصی یا سکونت اولاد یا پدر و مادر و یا همسر خود نیاز داشته باشد و سایر بندها و تبصره‌های آن ماده نیز به محل کسب و پیشه مربوط نیست و فرض مسئله از شمول مقررات این ماده خروج موضوعی دارد و مضافاً این‌که در مورد اماکن مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 حکومت دارد. اما بند (2) ماده 15 قانون صدرالذکر به درخواست تخلیه محل کسب و پیشه، به لحاظ نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب در آن محل، ناظر است، که با عنایت به این‌که قانونگذار احتیاج شخص موجر را به محل کسب، شرط لازم برای درخواست تخلیه، پس از انقضای مدت اجاره قرار داده و در فرض مسئله، هر چند وراث قائم‌مقام قانونی مالک (موجر) هستند، اما نیاز شخصی یکی از آنان، برای کسب یا تجارت در محل استیجاری برای تخلیه، شش دانگ ملک، یعنی در صورت موافقت سایر وراث، نمی‌تواند موجب صدور حکم تخلیه شود و ظاهراً این بند در حالی موقعیت اجرا دارد که ملک شش‌دانگ بوده و احتیاج شخص مالک به محل کسب احراز شود. در مورد سایر تخلفات قانونی و قراردادی، صدور حکم تخلیه، به درخواست وراث موجه به نظر نمی‌رسد. نظر اکثریت احد از ورثه می‌تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام کند، ولی چنان‌چه حکم تخلیه صادر شد، تصرف هر یک از ورثه، تابع قواعد تصرفات در ملک مشاعی است. نظر اقلیت ورثه، دارای حقی واحد است و استفاده از این حق نیز باید توسط همه ورثه مجموعاً صورت پذیرد، در مواردی نظر خویش را چنین تکمیل کردند که خیار فسخ به ارث می‌رسد، ولی اعمال فسخ به هیأت ورثه می‌رسد.