عنوان قانونی پول پیش در قرار داد اجاره

عنوان قانونی پول پیش در قرار داد اجاره خ. م.: در نشست قضایی برگزار شده در تاریخ 19 فروردین 1387 در استان سمنان، موضوع بررسی عنوان قانونی پول پیش در قرارداد اجاره مورد بحث قرار گرفت. پرسش اصلی این بود که آیا مبلغی که تحت عنوان رهن یا پول پیش پرداخت می‌شود، به معنای قانونی رهن است یا خیر. هیات عالی بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-771-a_0815110236418">ماده 771 قانون مدنی</a> اعلام کرد که دریافت پول پیش توسط مالک در قرارداد اجاره به هیچ عنوان مصداق رهن نیست، زیرا در اجاره، موجر دینی به مستاجر ندارد و این مبلغ به عنوان تضمینی برای پرداخت اجاره محسوب می‌شود. همچنین، ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، این مبلغ را به عنوان ودیعه و تضمین معرفی کرده و موجر را ملزم به بازپرداخت آن در زمان تخلیه می‌داند. نظر اکثریت نیز بر این نکته تاکید داشت که عقد رهن دارای ارکان خاصی است که در اجاره وجود ندارد و قصد طرفین نیز صرفاً اجاره است نه رهن. در مقابل، نظر اقلیت بر این باور بود که چون اصطلاح رهن توسط عرف استفاده می‌شود و طرفین می‌توانند به صورت جداگانه عقد رهن را منعقد کنند، بنابراین در صورت توافق، می‌توان وجه دریافتی را رهن تلقی کرد. استدلال‌های اکثریت بر عدم وجود دینی در اجاره و استفاده موجر از وجه دریافتی تاکید داشت و اقلیت بر حق طرفین برای تعیین نوع قرارداد تاکید نمود. صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1387/01/19 برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر شاهرود موضوع عنوان قانونی پول پیش در قرار داد اجاره پرسش آیا مبلغی که تحت عنوان رهن یا پول پیش از قرارداد اجاره توسط مستأجر به موجر پرداخت می‌شود،‌ رهن به معنای قانونی بوده و آثار و شرایط رهن را داراست؟ در غیر این صورت عنوان قانونی آن چیست؟ نظر هیئت عالی به موجب مقررات <a class="artref" href="/ماده/ماده-771-a_0815110236418">ماده 771 قانون مدنی</a>، رهن عقدی است که برحسب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. دریافت پول پیش از طرف مالک در عقد اجاره به هیچ وجه از مصادیق رهن نیست زیرا در عقد اجاره موجر دینی به مستأجر ندارد که ملک خ. ر. ب. رهن او بگذارد و دریافت وجه پیش، مطابق عرف برای بهتر استفاده کردن از مستأجره و اطمینان مالک برای پرداخت مال‌الاجاره از طرف مستأجر است. در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 هم مبلغ مورد اشاره به عنوان ودیعه و تضمین و یا قرض‌الحسنه ذکر شده است و موجر هنگام تخلیه مکلف به بازپرداخت آن م. ب.. به هر تقدیر قصد و نیت طرفین عقد اجاره است و اگر پولی به منظور مقرر در ماده 4 قانون مرقوم از طرف مالک دریافت ‌شود، خللی در عقد اجاره ایجاد نمی‌کند. نظر اکثریت به دلایل ذیل عقد رهن نیست: 1- عقد رهن دارای ارکان و شرایط معین است و اصولاً در عقد رهن دینی وجود دارد که به همان علت مدیون مالی را به عنوان رهن و وثیقه دین خود در اختیار مرتهن قرار می‌دهد لیکن در اجاره‌نامه‌هایی که مبلغی تحت عنوان رهن به موجر پرداخت می‌شود، مستأجر مدیون نیست و اساساً دینی وجود ندارد که به تبع آن عقد رهن منعقد شود. 2- در عقد رهن، مرتهن حق دخل و تصرف در عین مرهون را ندارد و پس از اتمام و پرداخت دین توسط مدیون باید آن را عیناً به راهن مسترد کند. حال آن‌که در اجاره‌نامه‌ها معمولاً موجر وجه دریافتی را استفاده می‌کند و مثل آن را به راهن برمی‌گرداند. 3- قصد طرفین در عقد اجاره صرفاً اجاره است نه رهن. اگر به اراده طرفین مراجعه شود طرفین وجه دریافتی را به عنوان قسمتی از مال‌الاجاره تلقی می‌کنند و اصلاً به قصد رهن نبوده است؛ ضمن آن‌که عرف نیز آن را مال‌الاجاره تلقی می‌کند نه رهن. 4- قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 وجه دریافتی توسط موجر را در قالب عناوینی مثل قرض و غیره گنجانیده و از کلمه رهن به هیچ وجه سخنی به میان نیاورده است. اگر مقصود قانونگذار رهن بود ب. ت. ب. رواج چنین معاملاتی در عقد اجاره به صراحت عنوان رهن را بر آن می‌نهاد. 5- در عقد رهن منافع منفصل متعلق به راهن و منافع متصل متعلق به مرتهن و جزو رهن است مگر این‌که طرفین ضمن عقد، ترتیب دیگری مقرر نموده باشند؛ حال آن‌که در عقد اجاره تمامی منافع وجه دریافتی حتی سود حاصله وجه فوق که منفصل محسوب می‌شود، متعلق به مرتهن است بدون این‌که در این خصوص شرطی شده باشد. بنابراین، نه‌تنها وجه دریافتی را نمی‌توان در قالب عقد رهن گنجانید، بلکه مشمول عقد ودیعه و امثال آن نیست چرا که در عقد ودیعه که یک عقد احسانی است، مودع هرگاه بخواهد می‌تواند مال مورد ودیعه را از مستودع مطالبه کند و در صورت امتناع، ضامن تلف یا نقصان آن است؛ ولی در اجاره، مستأجر مالی را که به موجر داده است به هیچ عنوان تا پایان مدت اجاره نمی‌تواند مسترد کند، فلذا عقد لازم است و مانند ودیعه جایز نیست. ضمن این‌که در ودیعه عین مال باید مسترد شود ولی در اجاره معمولاً مال‌الاجاره دریافتی را استفاده و مثل آن را به مستأجر مسترد می‌نماید و می‌توان گفت عقدی در قالب <a class="artref" href="/ماده/ماده-10-a_0815110235654">ماده 10 قانون مدنی</a> م. ب.. نظر اقلیت چون اصطلاح رهن به صورت غالب توسط عرف استفاده می‌شود و عموم مردم وجه دریافتی را تحت عنوان رهن می‌شناسند و از طرف دیگر طرفین می‌توانند ضمن عقد اجاره، عقد رهن را به صورت جداگانه منعقد کنند و هیچ تفاوتی با یکدیگر ندارد؛ فلذا، اگر طرفین واقعاً وجه دریافتی را تحت عنوان رهن رد و بدل نموده باشند نیز منعی ندارد که آن را رهن تلقی نمود.