وکالت در فروش

وکالت در فروش صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1401/09/02 برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر کاشمر موضوع وکالت در فروش پرسش شخصی وکالت بلا عزل برای فروش ملک به شخص دیگری اعطا می کند ظاهرا ملک خودش را وثیقه برای بدهکاری دوستش می‌دهد ولی در قالب وکالت بلا عزل ثبتی، بدون اطلاع وکیل یا عزل او از وکالت، مالک (موکل) ملک را به ثالثی برابر سند عادی می‌فروشد. وکیل که متوجه این فروش می‌شود بلافاصله با وکالتی که داشته اقدام به انتقال سند به نام خود (وکیل) می‌نماید. حال شخصی که ملک را از مالک (موکل) خریداری نموده دعوی اثبات بیع بین خود و مالک (وکیل وکالت نامه موصوف) داده و الزام به تنظیم سند به طرفیت وکیل (شخصی که سند به نام او شده) مطرح نموده است. حال سوال اینجاست که آیا بیع موکل با ثالث صحیح است؟ می‌شود شخصی که سند به نام او شده را ملزم به تنظیم سند نمود؟ وضعیت رهن چه می‌شود؟ نظر هیات عالی دعوای کسی که ملک را با سند عادی از موکل خریده است به طرفیت وکیلی که بعداً سند رسمی ملک را به نام خود نموده و به خواسته الزام وکیل به تنظیم سند رسمی انتقال، دعوای صحیحی نیست و باید به قرار رد یا عدم استماع ختم شود؛ زیرا خواهان این دعوا ملک را نه از وکیل بلکه قبل از تنظیم سند رسمی به نام وکیل از موکل ابتیاع نموده؛ لذا دعوی صحیح این خواهان، تقاضای صدور حکم بر بطلان قراداد و ابطال سند رسمی موخر بر سند عادی و الزام موکل به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خویش و به طرفیت موکل و وکیل است. اما در فرض طرح دعوای صحیح از ناحیه وکیل، احراز شود که اختیار آن ملک در قالب عقد وکالت بلاعزل ولی در واقع به عنوان وثیقه به وکیل سپرده شده بوده است، عمل موکل به فروش ملک با سند عادی به دیگری صحیح نبوده و قابل ابطال است. نظر اکثریت ب. ت. ب. مقررات ماده 683 ق مدنی، با انجام موضوع وکالت توسط موکل، وکالت منفسخ می‌گردد. از آنجا که انفساخ انحلال قهری عقد است، پس از انجام موضوع وکالت عقد وکالتی باقی نیست تا وکیل بتواند موضوع آن را انجام دهد. در ما نحن فیه ب. ت. ب. اینکه انتقال توسط موکل (ملک) با سند عادی بوده از طرفی این سند در راستای مقررات مواد 46،47،48 قانون ثبت و 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور، این عقد تا تحقق شرعی آن در دادگاه ثابت نگردد قابل استناد نیست. لذا در صورت عدم سلب انجام موضوع قرارداد توسط موکل و احراز تحقق بیع، انتقال سند با استفاده از وکالت نامه فاقد وجاهت قانونی است. از طرفی ادعا شده که وکالت در مقام رهن به وکیل داده شده و ملک موضوع معامله رهن و وثیقه دین بوده است. لذا اگر این انتقال با سند عادی در مدت عقد رهن باشد، رابطه بین راهن و مرتهن و مال مرهونه، حالت مراعی است. یعنی در حالت انتظار، چنانچه دین مدیون پرداخت گردد، عقد صحیح است و حتی مخالفت مرتهن نیز نمی‌تواند خللی به عقد وارد نماید. اما اگر پس از اتمام مدت عقد رهن، عقد بیع انجام شده باشد، این بیع قابل استناد در مقابل مرتهن نیست. (نسبت به مرتهن غیر قابل استناد است) و مرتهن می‌تواند با رد عقد، طلب خود را از محل مورد رهن برداشت نماید. و این حالت نیز تا زمانی است که دین مرتهن پرداخت نشده باشد. با پرداخت دین، عقد رهن منفسخ و مورد رهن در ید مرتهن امانی خواهد بود، (ماده 790 ق مدنی) لذا درصورتی که مدت عقد رهن تمام شده باشد، عقد صورت گرفته قابل استناد نسبت به وکیل که برابر اطلاعات پرونده مرتهن است نخواهد بود. و رای 760 نیز منصرف از انتقال عین است. اما در خصوص انتقال ملک توسط وکیل به نام خود، اگر قیمت ملک با طلب مرتهن (همان وکیل) برابری نماید در راستای جمع مواد 777 ق مدنی و 34 قانون ثبت، انتقال صحیح خواهد بود. در غیر این صورت باید مازاد پس از کسر هزینه‌ها به مرتهن مسترد نماید. چرا که ماده 34 اصلاحی قانون ثبت جایگزین ماده قبلی که به مرتهن اجازه می‌داد کل مورد رهن را بابت طلب به خود منتقل نماید، شده است. و در مقام بیان الزام از طریق فروش از طریق مزایده نیست. (مزایده از مقررات اجرای احکام است) بلکه در مقام بیان عدم تعلق مال مورد رهن به مرتهن و استحقاق مرتهن به میزان طلب خود است که در مقررات قانون مدنی هم بیان شده است. در این حالت بیع انجام شده توسط مالک (موکل) صحیح نبوده است. لیکن اگر ملک وثیقه دین و رهن باشد چنانچه بیع انجام شده توسط مالک احراز گردد، وکالت نامه منفسخ و انتقال توسط وکیل موجب قانونی ندارد. لیکن ب. ت. ب. اینکه بیع عقد است و در عقود اصل نسبی بودن حاکم است و رابطه‌ای بین خریدار و وکیل که در حال حاضر سند به نام ایشان است نیست لذا دعوی الزام به تنظیم سند توجهی به ایشان (موکل) ندارد. از طرفی دعوی اثبات بیع بدون اینکه در راستای ماده 22 قانون ثبت موجب اصلاح دفتر املاک نگردد به جهت تعارض مالکیت بین دفتر املاک و حکم دادگاه قابل استماع نخواهد بود. نظر اقلیت اولاً نمی‌شود موضوع انجام وکالت ر. ا. خ. سلب نمود چرا که مخالف <a class="artref" href="/ماده/ماده-959-a_0815110236608">ماده 959 قانون مدنی</a> است. در ضمن مرتهن صرفاً از طریق مراجعه به دادگاه و اخذ حکم و صدور اجراییه می‌تواند در راستای ماده 34 قانون ثبت طلب خود را از محل فروش ملک وصول نماید. لذا در صورت احراز بیع به جهت انفاسخ عقد رهن، انتقال به وکیل موجب قانونی ندارد. لیکن در قسمت الزام به تظیم سند هم به جهت اصل نسبی بودن نمی‌تواند وکیل که اکنون سند به نام اوست را ملزم به تنظیم سند نمود.