تصرفات مستأجر ملک مشاعی

تصرفات مستأجر ملک مشاعی خ. م.: صورتجلسه نشست قضایی به تاریخ 10 اردیبهشت 1383 در استان خراسان رضوی، به بررسی موضوع تصرفات مستاجر در ملک مشاعی پرداخته است. پرسش اصلی مطرح شده این بود که در صورت اقامه دعوای تخلیه عین مستاجره توسط مالک مشاعی، روند رسیدگی دادگاه و اجرای حکم چگونه خواهد بود. هیات عالی قضایی بر این باور است که رسیدگی به این دعوا باید بر اساس مقررات قانون آیین دادرسی مدنی و با استناد به <a class="artref" href="/ماده/ماده-475-a_0815110236122">ماده 475 قانون مدنی</a> که اجاره مال مشاع را مجاز می‌داند، انجام شود. همچنین، تصرفات مستاجر در ملک مشاعی باید با اذن تمامی مالکین صورت گیرد و در صورتی که یکی از شرکا اجازه ندهد، تصرفات مستاجر در سهم او غصب محسوب می‌شود (<a class="artref" href="/ماده/ماده-308-a_0815110235954">ماده 308 قانون مدنی</a>). در این راستا، تخلیه سهم مشاعی که حکم تخلیه برای آن صادر شده، مجاز است و بر اساس مواد 308 و 575 و 576 قانون مدنی، اجرای حکم تخلیه شامل تمامی ملک می‌شود، مگر اینکه توافق دیگری میان طرفین وجود داشته باشد. همچنین، نظر اتفاقی نیز بر این نکته تاکید دارد که نظریه مشورتی 4514/7 - 27/9/62 اداره کل حقوقی قوه قضاییه به واقعیت نزدیک‌تر است و تخلیه ملک مشاعی را نسبت به کل ششدانگ صحیح می‌داند، زیرا مستاجر با اجاره ملک مشاعی به ضرر خود اقدام کرده و حق خود را در معرض خطر قرار داده است. بنابراین، در صورتی که یکی از شرکا دادخواست تخلیه دهد، تخلیه از کل ملک اجاری قانونی خواهد بود. صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1383/02/10 برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر فریمان موضوع تصرفات مستأجر ملک مشاعی پرسش در صورتی‌که دعوای تخلیه عین مستاجره توسط مالک مشاعی اقامه شده باشد رسیدگی دادگاه و اجرای حکم چگونه است؟ نظر هیئت عالی رسیدگی به چنین دعوایی وفق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب مانند هر دعوای حقوقی دیگر صورت می‌گیرد و از آنجا که طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-475-a_0815110236122">ماده 475 قانون مدنی</a> اجاره مال مشاع جایز است لکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک بنابراین تصرفات مستأجر جزء مشاع از ملک باید مأذون به اذن کلیه مالکین ملک مشاع باشد و در صورتی‌که مالک یا مالکین قسمتی مشاع از ملک آن را اجاره دهند تصرف مستأجر در آن با اذن بقیه مالکین مشاع صحیح خواهد بود و اگر شریکی اجاره ندهد و اذن هم ندهد تصرفات مستأجر در سهم مشاعی این شریک با لحاظ <a class="artref" href="/ماده/ماده-308-a_0815110235954">ماده 308 قانون مدنی</a> در حکم غصب خواهد بود. رسیدگی به دعوایی تخلیه جزء مشاع از مورد اجاره بلامانع است و چون با عنایت به مواد 308 و 575 و 576 قانون مدنی ادامه تصرفات متصرف نسبت به سهم مشاعی که حکم تخلیه نسبت به آن صادر شده مجوز قانونی ندارد در مقام اجرای حکم با استفاده از وحدت ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی تمامی ملک تخلیه می‌شود مگر این‌که طرفین در باب اداره کردن ملک مشاع توافق کنند. ممکن است گفته شود اجرای حکم تخلیه از تمامی مورد اجاره منافی حقوق مستأجر و مالکیت او در قسمتی از منافع ملک است لکن چون مستأجر در مورد مالکیت منافع حق بیشتری از مالک ندارد و از ابتدا امر هم باید با اذن سایر مالکین مشاع تصرف کرده باشد، تخلیه تمامی مورد اجاره در مقام اجرای حکم با مقررات قانون مدنی در باب شرکت و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مطابقت خواهد داشت و اتفاق‌نظر صحیح به‌ نظر می‌رسد. نظر اتفاقی گرچه در این مورد بحث، دو نظریه مشورتی مختلف وجود دارد، به‌ نظر می‌رسد نظریه مشورتی 4514/7 - 27/9/62 اداره کل حقوقی قوه قضاییه به واقعیت نزدیک‌تر و با قانون مطابقت بیشتری دارد و استدلال این‌که تخلیه ملک مشاعی نسبت به کل شش‌دانگ با حقوق مستأجر منافات دارد لذا خلع ید مستأجر از کل ملک قانونی و صحیح نیست زیرا با این استدلال تخلیه سهم مشاعی مورد اجاره هم نباید جایز باشد و حال آن‌که طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی قانونگذار اجازه داده است و از طرفی مستأجر با اجاره نمودن ملک مشاعی رأساً به ضرر خود اقدام نموده و حق خود را در معرض خطر قرار داده است. بنابراین، در صورتی‌که یکی از شرکا نسبت به سهم خود دادخواست تخلیه بدهد، از تمام ملک اجاره‌ای خلع ید خواهد شد.