نحوه مطالبه بهای ملک مشمول طرح شهرداری

آقای (الف) یک قطعه زمینی را متصرف بوده است که بعداً مشمول طرح شهرداری قرار می‌گیرد سوالات زیر مطرح است: 1- آیا صرف تصرف بلامعارض متصرف می‌تواند استحقاق او را به دریافت بهای رقبه توجیه نماید و یا باید بدواً اقدام به اخذ سند مالکیت نماید؟ 2- آیا قبل از اجرای طرح مصوب توسط شهرداری متصرف می‌تواند به محکمه جهت مطالبه بهای رقبه مراجعه کند یا این‌که مطالبه بهای ملک مستلزم تصرف، تملک و اجرای طرح است؟ 3- در صورتی‌که قائل به لزوم اخذ سند مالکیت باشید و متصرف فاقد سند مالکیت باشد و شهرداری بخواهد به اجرای طرح اقدام کند، نحوه ارزیابی رقبه چگونه خواهد بود؟ 4- آیا اساساً متصرفین سالیان متمادی در صورتی‌که بر روی اراضی ملی یا دولتی تصرفاتی داشته باشند مستحق بهایی خواهند بود؟ منشأ آن کدام است؟ نظر هیئت عالی نشست قضایی (1) مدنی: در کلیه مقررات مربوط به تملک اراضی مورد نیاز دولت و شهرداری، من‌جمله در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی برای طرح‌های... دولت مصوب 1358 و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 با اصلاحات بعدی و نیز قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370 بحث از مالک و «صاحبان حق» گردیده است که در املاک ثبت شده ناظر به ماده 22 قانون ثبت و متصرفین قانونی از طرف مالک؛ مانند مستأجرین قانونی و دارندگان حقوق راجع به اعیانی م. ب.. در مورد املاکی که در جریان ثبت م. ب. حقوق حاصل از مواد 41، 42 و 43 قانون ثبت و انتقالات قانونی موضوع آن، مورد توجه و لحاظ قرار می‌گیرد. بنابراین، اتفاق‌نظر حاصله به قدر متیقن در مورد املاکی که دارای سند رسمی نمی‌باشد قابل تأیید نیست. نظر اتفاقی 1- چنان‌چه تصرفات اشخاص نسبت به اراضی و املاک مشمول طرح مالکانه و بدون معارض باشد از آنجاکه تصرف به عنوان مالکیت خود دلیل مالکیت است و معارضی هم وجود ندارد چنین متصرفی مستحق دریافت وجه رقبه مشمول طرح از سازمان مجری طرح و در فرض مسئله از شهرداری خواهد بود والا چنان‌چه معارضی وجود داشته باشد و اختلاف در مالکیت باشد در این صورت طبق تبصره 4 ماده واحد نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370/8/2 دادگاه صالحه محل وقوع ملک، حداکثر ظرف مدت پانزده روز از تاریخ مراجعه شهرداری به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام و قیمت معین شده توسط کارشناسان به صندوق ثبت یا دادگستری واریز و بعد از رفع اختلاف مالکیت توسط محکمه قضایی و قطعیت حکم، کسی که به حکم محکمه مالک شناخته شده می‌تواند نسبت به دریافت وجوه واریزی از ناحیه سازمان مجری طرح بابت قیمت رقبه مشمول طرح اقدام کند. نظریه مشورتی شماره 2535/7 - 1362/10/14 نیز موید این نظر م. ب.. 2- مطالبه بهای رقبه مشمول طرح از ناحیه متصرف فرع بر تملک و اجرای طرح مصوب از ناحیه شهرداری م. ب. والا مطالبه بهای رقبه موضوعاً منتفی م. ب.. چه‌بسا رقبه مشمول طرح، بعداً و قبل از اجرای طرح مصوب بنا به عللی از شمول طرح خارج و عملاً اجرای طرح در رقبه مذکور صورت نگیرد و مضافاً به این‌که وفق تبصره 1 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها اصلاح مصوب 1380/1/22 در صورتی‌که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان‌بندی مصوب به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه برخوردارند و فقط هنگام اخذ پروانه ساخت و ساز، تعهد می‌نمایند هرگاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارند. 3- پاسخ به شرحی است که در جواب سوال اول داده شده است. 4- باید قائل به تفکیک شد. اگر تصرفات اشخاص مسبوق به اجازه متولیان امر بوده باشد و غاصبانه نباشد، در این صورت مستحق دریافت کلیه حق و حقوق مربوط خواهند بود والا اگر تصرفات، من غیر حق و غاصبانه باشد چون عمل غاصب فاقد احترام و ارزش می‌باشد؛ مستحق دریافت چیزی نخواهد بود و در مقام بیان می‌توان به تبصره 2 ماده 5 لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی، نظامی دولت مصوب 1358/11/17 استناد کرد.