رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ - ۱ /۱۰ /۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوانعالی کشور درخصوص خلع ید

رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ ()- ۱۳۸۳/۱۰/۱ عدم قابلیت استماع دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت با احترام، به عرض عالی میرساند: به دلالت گزارش مورخ ۱۳۸۲/۶/۱۰ آقای رییس محترم شعبه سوم دادگاه های عمومی شهرستان الشتر از استان لرستان که تحت شماره ۴۱۶۶/و/ح مورخ ۲۵/۶ /۱۳۸۲ در ادارة وحدت رویه و نشر مذاکرات دیوان عالی کشور به ثبت رسیده است، از شعب چهارم وپنجم دادگاه های تجدیدنظر استان مرقوم، طی دادنامههای ۸۲/۲۰۷ و۸۱/۱۳۴۶ در استنباط از مواد ۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ آرای مختلف صادرگردیده است، که جریان امرجهت اتخاذ تصمیم قانونی به شرح ذیل گزارش میگردد: الف) درتاریخ ۱۳۸۱/۱۰/۳ آقای … به استناد یک فقره فروشنامه عادی مورخ ۱۳۶۷/۱/۱۹ به طرفیت بایع، آقای … بهخواسته خلعید و تحویل دویست متر مربع زمین اقامه دعوی نموده است که بهشماره ۸۱/۹۳۷ ثبت وجهت رسیدگی به شعبة سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر ارجاع گردیده وشعبه مرجوعالیه به موجب دادنامه شماره ۸۱/۳/۴۶۰ مورخ ۱۳۸۱/۱۲/۵ که عیناً منعکس میگردد به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نموده است: « درخصوص دادخواست آقای … شیخ عباس بهطرفیت آقای … فرزند ملامیرزا به خواسته خلعید و تحویل دویستمترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشترـ پشت سپاه پاسداران مقوم بهششصدهزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ ۱۳۶۷/۱/۱۹ با عنایت به اینکه به موجب مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز درنقاطی که ادارة ثبت اسناد و املاک و دفاتراسنادرسمی موجود بوده ثبت کلیه اسناد وعقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحنفیه خواهان صرفاً بهیک فقره سند عادی مورخ۱۳۶۷/۱/۱۹ استناد نمودهاند وبراین اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت، صرفنظر از صحت و یا سقم آن، در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت وماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب درامور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر واعلام میگردد...» با اعتراض خواهان پرونده درشعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان طی پروندة کلاسة ۸۲/۴/۶۶ به شرح ذیل به صدور دادنامه ۸۲/۲۰۷ مورخ ۱۳۸۲/۲/۳۰ منتهی گردیده است: «درخصوص تجدید نظرخواهی آقای … به طرفیت آقای … نسبت به دادنامه ۸۱/۳/۴۶۰ ـ ۱۳۸۱/۱۲/۵ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر که به موجب آن درخصوص دادخواست ت. ن. خ. به خواستة خلعید و تحویل مساحت دویست مترمربع زمین ساختمانی بهشرح و کیفیت مذکور در دادنامه تجدید نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده، ب. ت. ب. اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را درصورتی که مخلاف صریح قانون نباشد نافذ و معتبردانسته و اینکه انعقاد قرارداد بیع فی مابین طرفین براساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته به موجب ماده ۳۶۲ قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم مینماید و عدم رعایت مواد۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله م. ب. نمیتواند به اراده طرفین که مبنی برانجام معامله بوده خللی وارد نماید فلذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است بنابراین با پذیرش اعتراض ت. ن. خ. و به استناد ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی رای تجدید نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادرکننده رای منقوض اعاده می گردد...» ب) به دلالت پروندة کلاسه ۱۳۰۸/۵/۸۱ شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان آقایان … و نعمت حسنوند درتاریخ ۱۳۸۰/۸/۲۱ به استناد یک فقره قرارداد عادی مورخ ۱۳۷۲/۹/۲۲ به طرفیت چهارنفر به اسامی آقایان … کرمعلی والقاض شهرت همگی حسنوند به خواسته خلعید از مبذر یک صدمن تبریز زمین کشاورزی از اراضی پلاک ۱۰۳ طالب بیگ علیا مقوّم به سی میلیون ریال اقامه دعوی نموده است که پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر ارجاع و به موجب دادنامه ۸۱/۳/۳۱۵ ـ ۱۳۸۱/۹/۱۴ به ترتیب ذیل اتخاذ تصمیم شده است: «درخصـوص دادخـواست آقایان: ۱ـ رحمت ۲ـ احمد ۳ـ نعمت... فرزندان مرحوم حسن... به طرفیت آقایان: ۱ـ علیعباس ۲ـ الـقاض ۳ـ چراغعلی ۴ـ کرمعلی فرزندان روشن علی... بخواسته خلعید ازمبذر یک صد من زمین کشاورزی... ن. ب. ا. به موجب مادتین ۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و درمانحنفیه خ. ه. صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ ۱۳۷۲/۹/۲۲ استناد نمودهاند و براین اساس دعوی خ. ه. ب. لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبتی صرفنظر ازصحت و یا سقم آن در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام میگردد...» که در اثر تجدید نظرخواهی وکیل خ. ه. پرونده درشعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان مطرح و طی دادنامه ۸۱/۱۳۴۶ به شرح ذیل مورد تایید واقع گردیده است: «در خصوص اعتراض واصله به وکالت از طرف خ. ه.: ۱ـ احمد ۲ـ رحمت ۳ـ نعمت شهرت همگی حسنوند... نسبت به دادنامه شماره ۸۱/۳۱۵ درپرونده کلاسه ۸۰/۲۶۶ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر ب. ت. ب. اینکه اعتراض موجه و مستدلّی که موجب فسخ دادنامه شود از ناحیه ت. ن. خ. د. ا. م. از رسیدگی به عمل نیامده و در رسیدگی بدوی نیز مقررات قانونی رعایت شده، اعتراض تجدید نظرخواهان بنظر دادگاه غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب درامور مدنی ضمن رد اعتراض ت. ن. خ. دادنامه بدوی را تایید مینماید، ضمناً تجدید نظرخواهان پس از اخذ سند رسمی میتوانند به تقاضای خلعید اقدام قانونی نمایند.. ». به طوری که ملاحظه میفرمایند شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان دعاوی خلعید مستند به سند عادی را به حکم مواد۴۷ و ۴۸ قانون ثبت غیرقابل استماع تشخیص و دادنامه بدوی را که براین اساس صادر گردیده است موردتایید قرارداده، درحالی که شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر همین استان به شرحی که گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوی را که به لحاظ عدم ثبت مدعی به، غیرقابل استماع اعلام گردیده نقض نموده است. به این ترتیب در استنباط از مواد۴۷ و۴۸ قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاه های تجدیدنظر استان لرستان به موجب دادنامههای ۸۲/۲۰۷ و ۸۱/۱۳۴۶ آرای مختلفی صادرگردیده است. لذا به استناد ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی وانقلاب در امور کیفری تقاضا مینماید موضوع جهت ایجاد وحدت رویه قضایی درهیات محترم دیوان عالی کشور مطرح شود. معاون قضایی ریاست دیوان عالی کشور ـ حسینعلی نیّری به تاریخ روز سهشنبه ۱۳۸۳/۱۰/۱ جلسه وحدت رویه قضایی هیات عمومی دیوان عالی کشور، به ریاست حضرت آیتالله … عالی کشور وبا حضور جناب آقای … محترم کل کشور و جنابان آقایان … و اعضای معاون شعب حقوقی و کیفری دیوان عالی کشور، تشکیل گردید. پس ازطرح موضوع و قرایت گزارش و استماع بیانات جناب آقای … محترم کل کشور مبنی بر: «... احتراماً؛ درخصوص پرونده وحدت رویه ردیف:۸۳/۱۱ موضوع اختلاف نظربین شعب چهارم و پنجم دادگاه های تجدیدنظر استان لرستان دراستنباط از مواد ۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، باتوجه بهگزارش معاون محترم دیوان عالیکشور و ملاحظه سوابق امر، نظریه دادستان کل کشور به شرح ذیل اعلام میگردد: ۱ـ براسـاس مندرجات دادنـامه شماره ۴۶۰ـ ۱۳۸۱/۱۲/۵ صادره از شعبه سوم دادگستری (محاکم عمومی) الشتر، دعوی خواهان علیه خوانده خلعید و تحویل دویست متر زمین به استناد یک فقره قولنامه عادی مورخ ۱۳۶۷/۱/۱۹ بوده که دادگاه بدوی بلحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت مستنداً به مواد ۲۲، ۴۷ و۴۸ قانون ثبت قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر مینماید و رای صادره طی دادنامه شماره ۲۰۸ مورخ ۱۳۸۲/۲/۳۰ شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان بهاستناد اصل صحت درمعاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصی طبق ماده ۱۰ قانون مدنی و ب. ت. ب. آثار تملیکی عقد بیع طبق ماده ۳۶۲ قانون مذکور قرارصادره را نقض و جهت رسیدگی به مرجع بدوی اعاده میشود. ۲ـ به شرح دادنامه شماره ۳۱۵ مورخ ۱۳۸۱/۹/۱۴ شعبه سوم محاکم عمومی الشتر دعوی خ. ه. علیه خواندگان بخواسته خلعید از مبذر یک صد من زمین زراعی به استناد یک فقره سند عادی مورخ ۱۳۷۲/۹/۲۲ تنظیمی فی ما بین خ. ه. و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی بوده که به استناد مستندات مرقوم دربند یک قرار عدم استماع دعوی خ. ه. صادرمیگردد. رای صادره طی دادنامه شماره ۱۳۴۶ مورخ ۱۳۸۱/۱۰/۳۰ شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان عیناً تایید گردیده است. بنابراین مراتب ملاحظه میگردد که: اولاًـ بلحاظ عدم قطعیت رای صادره ازشعبه چهارم دادگاه تجدید نظراستان لرستان رای مذکور در تهافت با رای صادره از شعبه پنجم دادگاه فوقالاشعار نمیباشد تا قابلیت طرح موضوع در هیات محترم عمومی دیوان عالی کشور را داشته باشد. ثانیاً ـ مستند احکام مذکور در قبلا خواندگان بدوی واجد آثار یکسان نمیباشد زیرا مستند رای شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصریح مواد ۱۰، ۹، ۲۱، ۲۲۰، ۲۳۱ قانون مدنی فقط بین طرفین نافذ؛ لازمالاتباع و موثر بوده متعاملین و قایم مقام قانونی آنها ملتزم به آثار حقوقی سند و عقد مذکور میباشند ودرنتیجه الزام خواندگان به خلعید و تحویل مورد معامله از آثار قانونی قرارداد مذکور و بلااشکال است. درحالی که مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بین خ. ه. و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی تنظیم گردیده و ارتباطی به اشخاص ثالث ازجمله خواندگان دعوی ندارد زیرا تسری آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص دیگر ملازم با رعایت تشریفات مقرر و نص قانون خواهد داشت. بدین جهت مستند و مبانی استدلال احکام صادره مختلف و محکوم به هریک علیحده و دارای آثار جداگانه بوده که درنهایت صدور حکم مختلف درخصوص موارد مشابه با استنباط از قوانین محقق نمیباشد و هریک از احکام منطبق با قوانین استنادی تشخیص میگردد. فارغ از بحث شکلی فوقالاشاره و با عنایت به اینکه: موضوع بحث و اختلاف و تهافت آرای به این حیث برمیگردد که در هرصورت آیا استناد به اسناد عادی در محاکم و مراجع قضایی و اداری صحیح است یا طبق مواد۴۷ و۴۸ قانون ثبت استناد به اسناد غیر رسمی نیاز به اثبات جداگانه درمراجع قضایی و حقوقی و کارشناسی دارد و دو رای صادره از شعب تجدید نظر ازاین حیث با یکدیگر متهافت بنظر میرسند. زیرا شعبه چهارم تجدید نظر از این حیث رای شعبه بدوی را مخدوش و اسناد عادی را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است و شعبه پنجم تجدید نظر رای شعبه بدوی را از این حیث صحیح دانسته، لذا تعارض بین دو رای مذکور از این جهت روشن بوده و باید رفع گردد. توضیحاً یادآور میشود با عنایت به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتها و قانون تجارت از قوانین آمره و حکومتی محسوب میشوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تامین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و جمهوریاسلامی نیز این قبیل قوانین را بطور کلی تنفیذ نموده واحیاناً در صورت نیاز اقدام به اصلاح و تکمیل و بازنگری نموده است. لذا بنظرمیرسد، ب. ت. ب. مراتب فوق و اینکه ازجمله امور مسلّم این است که موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع ذاتاً یا عنواناً دارد حق بدون استناد به مبانی قانونی وشرعی قابلیت تصوّر ندارد وبدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخلافت آنها با قوانین و نظم عمومی است که در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود وقراردادها طبق ماده۷۱ قانون ثبت فقط بین طرفین و قایم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسرّی آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیر منقول بهاشخاص ثالث علاوه برثبت سند مربوط به معاملات به شرح فوق به صراحت ماده ۷۲ همان قانون معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد که علاوه برتسرّی آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده ۲۲ و مقامات و مراجع قضایی و اداری طبق ملاک ماده ۷۳ و مفهوم مخلاف ماده ۴۸ قانون فوقالاشعار مالکیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار میدهند و مستنکف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده ۷۳ قانون ثبت مستوجب کیفر و واجد مسوولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد۴۶ و۴۷ قانون ثبت م. ب. و الّا هرچند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثارآن بین طرفین نمیباشد. لیکن ترتیب آثار قانونی برآنها در قبلا اشخاص ثالث و نیز مراجع قضایی و اداری طبق ماده ۴۸ قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است و الّا اعتبار قانونی نخواهد داشت. و بدین لحاظ ترتیب آثار قانونی براصالت صحت و لزوم درعقود... منوط به عدم مخلافت آنها با قوانین آمره است. بدون تردید مقررات ثبتی که از جمله قوانین آمره، حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و بدین اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوری اسلامی ایران قطع نظر از اعمال پارهای از اصلاحات کلیت جامعیت و حاکمیت آن مقررات را در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حکومتی مورد تنفیذ قرار داده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص ثالث را جز درموارد نادر و از باب ضرورت براساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت موردپذیرش و شناسایی قرارداده است تا تدبیر امور براساس نظم عمومی وانضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات ازاله محل سویاستفاده فراهمشده و منازعات احتمالی مبتنی برآن مرتفع گردد. بنابراین مراتب چون رای صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اینکه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوی علیه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازین تشخیص و مورد تایید است.» مشاوره نموده و به اتفاق آرای بدین شرح رای دادهاند: رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور خلعید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابر این طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز واثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و ب. ت. ب. مواد۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک ()رای شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص میشود. این رای بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امورکیفری، درموارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازمالاتباع است. text = matn.replace(regex, '$1'); $('#Div_1').html(text); if (parseInt(navigator.appVersion) $("a[name=copy_pre]").click(function () { range.selectNodeContents(el); sel.removeAllRanges(); sel.addRange(range); showNotification1(); }.box.comment-form .form-group { }fieldset { }.btncss{