اثر حقوقی کسری مساحت مورد معامله

رأی خلاصه جریان پرونده خلاصه جریان پرونده: اقای ا. خ. س. ا. ا. به وکالت از اقای ع. ک. ف. ا. درتاریخ ۱۴۰۰/۶/۳۱دادخواستی بطر فیت اقای ع. ش. پ. ک. به خواسته استرداد مبلغ در ازای کسری زمین با جلب نظر کارشناس م. ب. ۲۰/۱۰۰/۰۰۰ریال تقدیم دادگستری شهرستان * و خلاصتا اظهار نموده موکلش طی بیعنامه مورخ ۹۷/۶/۱۰یک قطعه زمین بمساحت ۵۵۹/۵ مترمربع را ازخوانده خریداری و سپس مشخص میگردد. مساحت مبیع ۵۲۸/۷ مترمربع است.و در واقع ۳۱ مترمربع کمتر از انچه اظهارنموده فروخته و ثمن انرا تمام و کمال دریافت کرده است. مراتب طی اظهارنامه به خوانده ابلاغ اما پاسخی از سوی ایشان دریافت نشده ، لذا براساس مدلول <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده ۳۸۴ قانون مدنی</a> مستحق دریافت و استرداد ثمن مابه ازای متراژ کسری مبیع م. ب.. و خواستار صدور حکم بشرح ستون خواسته شده و کپی فرم وکالتنامه خود با رقم حق الوکاله ۵/۰۰۰/۰۰۰ریال و کپی بیع نامه عادی مورخ ۹۷/۶/۱۰ موضوع معامله ششدانگ منزل مسکونی – ملکی دارای *۱۸۲۰ اصلی قطعه دوم از لب خیابان … … بخش ۹ حوزه ثبتی *به مساحت ۵۵۹/۵ مترمربع با ثمن مقطوع ۶/۲۰۰/۰۰۰/۰۰۰ریال با شرایط و موارد مرقوم در ان و کپی صفحه اول از سند مالکیت تک برگی دارای سریال ۹۷/۷۴۱۸۸۵/الف حاوی اعلام مالکیت ع. ک. ف. ا. بر ششدانگ عرصه و اعیان خانه به *اصلی مذکور به مساحت ۵۲۸۷ مترمربع براساس مستند انتقال قطعی شماره *( کپی قسمت پشت سند تک برگی ابراز نشده است ) و کپی اظهارنامه مورخ ۱۴۰۰/۵/۱۵ که طی ان وکیل اقای ع. ک. ف. ا. مطالبی مشابه اظهارات مرقوم در دادخواست را به اقای ع. ش. پ. ک. بیان داشته را پیوست عرضحال خود نموده است. با ارجاع مورخ ۱۴۰۰/۷/۱ شعبه *عهده دار رسیدگی شده و پس از اقداماتی جهت رفع نقص از دادخواست و جبران کسری هزینه دادرسی و دعوت طرفین بدادرسی ، درتاریخ ۱۴۰۰/۷/۱۸ جلسه ای با حضور وکیل خواهان و شخص خوانده تشکیل یافته و وکیل خ. خ. خ. را بشرح دادخواست تقدیمی عنوان و خ. ن. د. قبال دعوی مطروحه اجمالا اظهارداشته ملک را به خواهان فروخته و در سند عادی که جهت ثبت ملک به اداره ثبت تحویل داده و ان اداره و شهرداری هم متراژ ۵۵۹ مترمربع را تایید نموده اند ، مطمین است.اداره ثبت در نقشه برداری و متراژ ان اشتباه نموده و بدینجهت درخواست جلب نظر کارشناس نموده و دادرس محترم دادگاه اصول اسناد وکیل خواهان را ملاحظه و به وی مسترد نموده است. دادگاه بمنظور متراژ دقیق ملک قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و پرداخت حق الزحمه را بعهده خوانده قرار میدهد. اقای س. ح. س. خ. طی نظریه کارشناسی تقدیمی مورخ ۱۴۰۰/۸/۵ مورد اختلاف را ساختمان مسکونی عنوان و ضمن تعریف حدود اربعه ان ، مساحت عرصه ملک را ۵۲۸/۷۰ مترمربع اعلام مینماید. دادگاه بمنظور تعیین ثمن معامله نسبت به متراژ مازاد درتاریخ ۱۴۰۰/۸/۲۳ قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و پرداخت حق الزحمه را بعهده خواهان قرار و کارشناس خود را انتخاب مینماید. اقای ح. ص. ر. ا. به وکالت از خوانده مداخله و اعلام وکالت نموده و دادگاه وضعیت ثبتی ملک را استعلام مینماید. واحد ثبتی *طی جوابیه مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ مشخصات ملک را یک قطعه خانه از نوع طلق به *۱۸۲۰ اصلی مفروز و مجزا شده از ۲۳۲ *اصلی مذکور واقع در بخش ۹ حوزه ثبتی *به مساحت ۵۲۸/۷ مترمربع اعلام وحدود اربعه انرا تعریف و اقای ع. ک. ف. ا. را مالک ششدانگ عرصه و اعیان ملک مذکور براساس مستند شماره ۸۴۲۴۶ مورخ ۹۹/۴/۳۱ دفترخانه اسناد رسمی شماره ۵۳ *موضوع سند مالکیت تفویضی و موضوع ( تک برگی ) دارای سریال ۷۴۱۸۸۵ سری الف سال ۹۷ معرفی نموده است. دادگاه مذکور بدون انکه از تصمیم خویش مبنی بر ارجاع امر به کارشناس عدول یا انرا اجرا نماید. ، پرونده را در وقت فوق العاده تحت نظر قرارداده و ختم دادرسی اعلام ومبادرت به انشای ( تایپ ) رای مینماید. که بشماره *۰۰/۹/۱۰ ثبت میگردد. بموجب مفاد دادنامه موصوف ، دادگاه طی استدلالی اجمالا بدین مضمون که وفق مادتین ۳۵۵و۳۸۵ قانون مدنی اگر ملکی بشرط داشتن مساحت معین فروخته شده و بعدا معلوم شود. کمتر از ان مقدار است.مشتری حق فسخ معامله خواهد داشت لذا با این توضیح دعوی خ. م. ب. استرداد ثمن ب. ت. ب. کسری به درستی طرح نگردیده و با استناد به ماده ۲ قانون ایین دادرسی مدنی قرارعدم استماع دعوی نامبرده صادر و اعلام نیماید. با تجدیدنظرخواهی وکیل خواهان از قرار موصوف شعبه *بموجب دادنامه ای بشماره *۰۰/۱۱/۴ طی استدلالی اجمالا بدین مضمون که با التفات به <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده ۳۸۴ قانون مدنی</a> خواهان اختیار مطالبه میزان کسری متراژ مبیع دارد. قرارتجدیدنظرخواسته را نقض و پرونده را جهت ورود در ماهیت اعاده مینماید. دادگاه بدوی پس از دریافت پرونده طی تصمیم مورخ ۱۴۰۰/۱۱/۲۳ بمنظورتعیین ثمن متراژ مازاد مجددا قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و د. ا. م. کارشناس دیگری را انتخاب و اقای م. ج. ک. در نظریه کارشناس تقدیمی مورخ ۱۴۰۱/۲/۱۱متراژ کسری ملک را سی مترمربع و ۸۰ سانتیمتر مربع ( ۳۰/۸۰مترمربع ) اعلام که براساس قیمت خریداری شده درسال ۹۷ ارزش انرا مبلغ ۳۴/۱۳۰/۴۷۳ تومان براورد نموده است. متعاقب ابلاغ نظریه مذکور ، وکیل خ. ط. ل. ای اعلام داشته توجها به عدم استحقاق خواهان برای نیل به خواسته اش ، نظریه کارشناس را به هیچ عنوان قبول ندارد. دادگاه پرونده را در وقت فوق العاده تحت نظرقرارداده و ختم دادرسی اعلام و رای خود را انشای ( تایپ ) نموده که بشماره *۰۱/۳/۱۲ ثبت دادنامه گردیده است. بموجب مفاد دادنامه موصوف دادگاه بدوی عنایتا به مندرجات پرونده و اظهارات وکلای طرفین و ملاحظه اسناد رسمی و عادی مورخ ۹۷/۶/۱۰ و نظریه کارشناسی که مصون از اعتراض مانده و پاسخ استعلام ثبتی ، دعوی خواهان را مقرون به صحت تشخیص و با استناد به مواد ۱۹۸ قانون ایین دادرسی مدنی و ۳۸۴ قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ ۳۴۱/۳۰۴/۷۳۰ریال به انضمام خسارات دادرسی صادر و اعلام مینماید. اقای ح. ص. ر. ا. به وکالت از اقای ع. ش. پ. درتاریخ ۱۴۰۱/۴/۲۱ از این دادنامه فرجام خواهی مینماید. وکیل ف. خ. د. عرضحالی که داده اجمالا اعلام داشته مورد معامله در سال ۱۳۹۷ یکباب منزل مسکونی بوده که به رویت خریداری رسیده و حدود و ثغور ان مشخص بوده و بصورت کلی با ذکر مساحت مورد معامله قرار گرفته ، قطعا خریدار ادعایی در قالب فسخ معامله یا مطالبه مابه التفاوت ثمن نمیتواند داشته باشد. ، بر فرض محال اگر با استدلال انجام معامله بشرط مساحت معین که معمولا در خریدو وفروش یکباب منزل چنین شرطی مورد نظر نمیباشد. و اگر استحقاقی برای ایشان در نظر گرفته شود. ب. ت. ب. غیر قابل تجزیه بودن منزل ، نامبرده فقط حق فسخ معامله را دارا م. ب.. نه مطالبه مابه التفاوت ثمن ، بدیهیست <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده ۳۸۴ قانون مدنی</a> که اشاره به زمان تسلیم دارد. خروج موضوعی از بحث دارد. دفتر دادگاه بدوی پس از دریافت دادخواست فرجامی و انجام اقداماتی برای رفع نقص از دادخواست و جبران کسری هزینه دادرسی و ارسال اخطاریه تبادل لوایح ، به جهت عدم وصول پاسخی از فرجام خوانده ، پرونده را طی نامه مورخ ۱۴۰۱/۵/۱۵ به دفتر کل دیوان عالی کشور ارسال مینماید. با ارجاع مورخ ۱۴۰۱/۶/۱ به شعبه *گزارش پرونده بنحو فوق تهیه میگردد. هیات شعبه درتاریخ بالا تشکیل گردید.پس از قرائت گزارش اقای ح. عضو ممیز وملاحظه اوراق پرونده درخصوص دادنامه شماره *۰۱/۳/۱۲ فرجام خواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد: رأی متن رأی رای فرجام خواهی وکیل اقای ع. ش. پ. بطرفیت اقای ع. ک. ف. ا. نسبت به دادنامه شماره *مورخ ۱۴۰۱/۳/۱۲ شعبه *که بموجب ان به ازای ۳۱ مترمربع کسری زمین در معامله منزل موضوع بیعنامه عادی مورخ ۹۷/۶/۱۰ ، ف. خ. بعنوان فروشنده به پرداخت مبلغ ۳۴۱/۳۰۴/۷۳۰ ریال بعلاوه خسارات دادرسی ( بدون ذکر مبالغ ) محکوم گردیده وارد و موجه است. دادنامه فرجام خواسته در موقعیت حاضر شایسته ابرام نبوده و بنا به جهت نقصان در اقدامات معموله و تحقیقات انجام شده و ضرورت عطف توجه به مقررات حاکم بر موضوع در خور نقص است. ۱- ب. ت. ب. ناخوانا بودن قسمتهایی از مفاد بیعنامه عادی استنادی ایجاب داشته برای انکه معلوم شود. دقیقا مبیع چه بوده و دارای چه اوصافی و با چه شرایطی مورد معامله قرارگرفته ضرورت دارد. کپی م. خواناتری از خواهان اخذ و پیوست پرونده می شده و از هریک از خواهان و خوانده و وکلای ایشان توضیحات دقیق و رافع ابهامی اخذ گردد. ۲- قابل یاد اوری م. ب.. که جهت تعیین خسارات دادرسی ایجاب مینماید. اولا موجبات دریافت هزینه دادرسی و واریز ان به حساب خزانه فراهم شود. درثانی در مانحن فیه خسارت حق الوکاله وکیل براساس رقم حق الوکاله مندرج در فرم وکالتنامه و برای مرحله بدوی ملحوظ نظر قرار گیرد ۳- همانگونه که ان دادگاه محترم بدوی نیز مقدمتا در دادنامه ای بشماره *۰۰/۹/۱۰ بدرستی استنباط نموده ، لازم است. متعاقب دریافت کپی خوانای بیعنامه عادی و اخذ توضیحات دقیق از هریک از متعاقدین لازم است.معلوم گردد. اوصاف مبیع منزل مسکونی چه بوده ، اگر منزل مسکونی باشد. تطبیق استحقاق خریدار براساس مقررات مندرج در <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده ۳۸۴ قانون مدنی</a> وجاهت نداشته و لزوما مقررات مندرج در مادتین ۳۵۵و۳۸۵ همان قانون ملحوظ نظر قرار میگرفته و بعبارتی خریدار چنین استحقاقی نداشته مگر انکه بواسطه تحقیقاتیکه دادگاه محترم بدوی انجام و ماحصل ان براساس اظهارات طرفین و مدارک ابرازی و عنداللزوم گواهان خاصه تحقیق از متصدی مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد عادی ، نتیجه بگونه ای باشد. که بتوان معامله مورد نظر را با مورد مندرج در <a class="artref" href="/ماده/ماده-384-a_0815110236031">ماده ۳۸۴ قانون مدنی</a> منطبق نمود. با نظر به مراتب ایجاب مینماید. با تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین و انجام تحقیقات پیرامون موضوع با اهتمام بیشتر و ملحوظ داشتن مقررات مندرج در مواد ۳۵۵و۳۸۴و۳۸۵ قانون مدنی و موارد صدرالاشعار و نتایح حاصل از ان متعاقبا رای شایسته و مقتضی با مورد صادر نماید.ن. ب. ا. در دادنامه مذکور نکات و موارد مذکور ملحوظ نظر قرار نگرفته مستندا به بندهای ۲و۳و۵ ماده ۳۷۱ و قسمت الف ماده ۴۰۱ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب در امور مدنی با نقض رای فرجام خواسته پرونده جهت رسیدگی مجدد به همان دادگاه صادر کننده رای منقوض ( شعبه *) ارجاع مینماید. شعبه * رییس: ج. مستشار: ح. فهرست خلاصه جریان پرونده متن رأی نقد رأی