اصل عدم قائم مقامی منتقل الیه ملک استیجاری در تقاضای تخلیه

رأی دادگاه بدوی درخصوص دعوی م.ر. فرزند ع. به وکالت از الف.م. فرزند ح. به طرفیت ن.ت.، م.ن.، ح.ج.، م.ج.، الف.خ. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ و تخلیه یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی ... بخش ... تهران به لحاظ انتقال ب. غ. به انضمام کلیه خسارات قانونی. مستنداً به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است، دادگاه صرف نظر از ملاحظه نظریه کارشناسی به شرح مضبوط در پرونده، لیکن با توجه و امعان نظر به دادنامه شماره 903-10/9/87 صادره از شعبه 14 دادگاه حقوقی تهران که گویای اقامه دعوی مسبوق خواهان با وکالت آقای ر. به طرفیت جملگی خواندگان حاضر، خاصه آقای ….خ. و به خواسته فسخ و تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به لحاظ تخلف از شروط فسخ عقد اجاره به لحاظ تغییر شغل می باشد، که تعاقباً دادگاه با این استدلال که مالک (خ. د. ا.) ملک متنازعٌ فیه را با همین وضعیت موجود از مالک قبلی خریداری نموده است و مالک قبلی از وضعیت موجود در تغییر شغل مطلع بوده است، فلذا به طور ضمنی رضایت خود را در خصوص تغییر شغل اعلام نموده است، در نتیجه حکم به بطلان دعوی خواهان صادر که رأی موصوف پس از تجدیدنظرخواهی توسط وکیل محترم خواهان اولیه (یعنی موجر) حسب دادنامه شماره 759-14/5/88 صادره از شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد پذیرش شناخته نشده در نتیجه حکم بدوی عیناً تأیید می گردد؛ و اما آنچه که از مفهوم و مدلول رأی بدوی می شود استنباط و استنتاج نمود اینکه، پذیرش تغییر شغل از سوی مالک وقت ملک نسبت به فعل آقای ….خ. یا به عبارتی شخصی که در مقام منتقل ٌالیه سرقفلی عین مستأجره، تاکنون موفق به تنظیم سندرسمی اجاره با موجر نگردیده است، نه تنها گویای موجه جلوه دادن تخلف تعرفه شده از شروط قراردادی به حساب می آید، بلکه نکته حائز اهمیت اینکه صرف اعلام رضایت نسبت به تغییر شغل از سوی مالک وقت نسبت به شخص متصرف به طریق اولی به عنوان تنفیذ و اعلام رضایت انتقال منافع صورت گرفته از سوی مستأجر کل به متصرف موصوف یعنی خوانده ردیف 5 به شمار می آید، که دادنامه های قطعی استنادی فوق به وضوح گویای این مطلب است که انتقال صورت گرفته از سوی مستأجر کل هر چند در وهله نخست مؤید احراز تخلف از شرط قراردادی بوده و است، لیکن به مجرد تأیید تغییر شغل نسبت به فعل شخص متصرف (یعنی آقای ….خ.)، از منظر دادگاه به طریق اولی به منزله اعلام رضایت نسبت به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی موضوع ملک مورد اجاره به شخص ثالث بوده و است. لهذا با وصف مراتب فوق دادگاه ضمن پذیرش مدافعات وکیل محترم خوانده ردیف پنجم دعوی، وکیل خواهان را محمول بر صحت تلقی ننموده، در نتیجه حکم به رد آن صادر و اعلام می نماید. رأی صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی م. ب.. رئیس شعبه 8 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ میردیلمی رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای ….م. نسبت به دادنامه شماره 1097 مورخ 17/11/90 صادر شده از شعبه 8 دادگاه عمومی تهران که به موجب آن دعوی تخلیه عین مستأجره به جهت انتقال ب. غ. محکوم به رد اعلام شده است، وارد و موجه نمی باشد. زیرا براساس اظهارات وکلای اصحاب دع و. د. ج. رسیدگی، نقل و انتقالات راجع به منافع قبل از استقرار مالکیت ت. ن. خ. بوده است و اگر به فرض هم که نقل و انتقال بدون رضایت مالک سابق بوده است، حق خیار فسخ و حق تخلیه عین مستأجره برای او به وجود آمده است که در زمان مالکیت خود حق خود را اعمال نکرده است و انتقال مالکیت ملک دیگری به طور ضمنی، دلالت به اسقاط حق دارد و حق فسخ نیز با انتقال مالکیت به منتقل ٌالیه منتقل نمی شود و از حقوق متعلقه و وابسته به ملک نمی باشد، بلکه حق مستقلی است که انتقال آن به دیگری نیاز به تصریح دارد. لذا دادگاه با رد تجدیدنظرخواهی مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتاً تأیید و استوار می کند. این رأی قطعی است. رئیس شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه ذکایی- حمیدی راد فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی اصل عدم قائم مقامی منتقل الیه ملک استیجاری در تقاضای تخلیه در تاریخ 11 بهمن 1391، دادگاه بدوی به دعوی ارائه شده با موضوع فسخ و تخلیه یک مغازه به دلیل انتقال ب. غ. و مطالبه خسارات قانونی رسیدگی کرد. پس از بررسی مستندات و آرای قبلی، دادگاه به این نتیجه رسید که مالک سابق ملک از تغییر شغل مستاجر آگاه بوده و به طور ضمنی رضایت خود را اعلام کرده است. به همین دلیل، دعوی مطرح شده را غیرموجه تشخیص داده و حکم به رد آن صادر کرد. این حکم در دادگاه تجدیدنظر نیز تایید شد. دادگاه تجدیدنظر با تاکید بر لزوم اعلام صریح حق فسخ و اینکه انتقال مالکیت به دیگری حق فسخ را منتقل نمی‌کند، حکم بدوی را تایید و تجدیدنظرخواهی را رد کرد. این رای قطعی و غیرقابل اعتراض است. تاریخ دادنامه قطعی: 1391/11/11 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: اگر حق تخلیه محل تجاری مورد اجاره برای موجر ایجاد شود، حق مذکور به واسطه انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر اسقاط شده و به منتقلٌ الیه منتقل نمی شود. مگر به انتقال این حق در قرارداد انتقال تصریح شود. در خصوص دعوی م.ر. فرزند ع. به وکالت از الف.م. فرزند ح. به طرفیت ن.ت.، م.ن.، ح.ج.، م.ج.، الف.خ. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ و تخلیه یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی... بخش... تهران به لحاظ انتقال ب. غ. به انضمام کلیه خسارات قانونی. مستندا به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است، دادگاه صرف نظر از ملاحظه نظریه کارشناسی به شرح مضبوط در پرونده، لیکن با توجه و امعان نظر به دادنامه شماره --- - 10/9/87 صادره از شعبه --- دادگاه حقوقی تهران که گویای اقامه دعوی مسبوق خواهان با وکالت آقای ر. به طرفیت جملگی خواندگان حاضر، خاصه آقای ….خ. و به خواسته فسخ و تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به لحاظ تخلف از شروط فسخ عقد اجاره به لحاظ تغییر شغل می‌باشد، که تعاقبا دادگاه با این استدلال که مالک (خ. د. ا.) ملک متنازعٌ فیه را با همین وضعیت موجود از مالک قبلی خریداری نموده است و مالک قبلی از وضعیت موجود در تغییر شغل مطلع بوده است، فلذا به طور ضمنی رضایت خود را در خصوص تغییر شغل اعلام نموده است، در نتیجه حکم به بطلان دعوی خواهان صادر که رای موصوف پس از تجدیدنظرخواهی توسط وکیل محترم خواهان اولیه (یعنی موجر) حسب دادنامه شماره --- - 14/5/88 صادره از شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد پذیرش شناخته نشده در نتیجه حکم بدوی عینا تایید می‌گردد؛ و اما آنچه که از مفهوم و مدلول رای بدوی می‌شود استنباط و استنتاج نمود اینکه، پذیرش تغییر شغل از سوی مالک وقت ملک نسبت به فعل آقای ….خ. یا به عبارتی شخصی که در مقام منتقل ٌالیه سرقفلی عین مستاجره، تاکنون موفق به تنظیم سندرسمی اجاره با موجر نگردیده است، نه تنها گویای موجه جلوه دادن تخلف تعرفه شده از شروط قراردادی به حساب می آید، بلکه نکته حائز اهمیت اینکه صرف اعلام رضایت نسبت به تغییر شغل از سوی مالک وقت نسبت به شخص متصرف به طریق اولی به عنوان تنفیذ و اعلام رضایت انتقال منافع صورت گرفته از سوی مستاجر کل به متصرف موصوف یعنی خوانده ردیف 5 به شمار می آید، که دادنامه های قطعی استنادی فوق به وضوح گویای این مطلب است که انتقال صورت گرفته از سوی مستاجر کل هر چند در وهله نخست موید احراز تخلف از شرط قراردادی بوده و است، لیکن به مجرد تایید تغییر شغل نسبت به فعل شخص متصرف (یعنی آقای ….خ.)، از منظر دادگاه به طریق اولی به منزله اعلام رضایت نسبت به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی موضوع ملک مورد اجاره به شخص ثالث بوده و است. لهذا با وصف مراتب فوق دادگاه ضمن پذیرش مدافعات وکیل محترم خوانده ردیف پنجم دعوی، وکیل خواهان را محمول بر صحت تلقی ننموده، در نتیجه حکم به رد آن صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - میردیلمی رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای ….م. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 17/11/90 صادر شده از شعبه --- دادگاه عمومی تهران که به موجب آن دعوی تخلیه عین مستاجره به جهت انتقال ب. غ. محکوم به رد اعلام شده است، وارد و موجه نمی‌باشد. زیرا براساس اظهارات وکلای اصحاب دع و. د. ج. رسیدگی، نقل و انتقالات راجع به منافع قبل از استقرار مالکیت ت. ن. خ. بوده است و اگر به فرض هم که نقل و انتقال بدون رضایت مالک سابق بوده است، حق خیار فسخ و حق تخلیه عین مستاجره برای او به وجود آمده است که در زمان مالکیت خود حق خود را اعمال نکرده است و انتقال مالکیت ملک دیگری به طور ضمنی، دلالت به اسقاط حق دارد و حق فسخ نیز با انتقال مالکیت به منتقل ٌالیه منتقل نمی شود و از حقوق متعلقه و وابسته به ملک نمی‌باشد، بلکه حق مستقلی است که انتقال آن به دیگری نیاز به تصریح دارد. لذا دادگاه با رد تجدیدنظرخواهی مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتا تایید و استوار می کند. این رای قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه