اعتبار عقد اجاره در فرض تعیین اجاره بها از قرار ماهیانهاعتبار اجاره بدون مدت در فرض تعیین اجاره بهای ماهیانه

اعتبار عقد اجاره در فرض تعیین اجاره بها از قرار ماهیانهاعتبار اجاره بدون مدت در فرض تعیین اجاره بهای ماهیانه خ. م.: در تاریخ 29 دی‌ماه 1394، دادگاه بدوی به دعوای خواهان رسیدگی کرد که موضوع آن الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی حقوق سرقفلی یک باب مغازه بر اساس مبایعه‌نامه‌ای به تاریخ 10 دی‌ماه 1359 بود. در پاسخ، خواندگان دادخواست تقابلی به منظور تخلیه مغازه به دلیل انتقال ب. غ. ارائه کردند. دادگاه بدوی با استناد به ماده 468 قانون مدنی، قرارداد اجاره را به دلیل عدم ذکر مدت باطل دانست و دعوای خواهان را رد کرد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با بررسی مستندات و ادعاهای طرفین، به این نتیجه رسید که قرارداد اجاره دارای مدت معین بوده و قراردادهای بعدی نیز رابطه استیجاری را تداوم بخشیده است. بنابراین، دادگاه حکم به الزام خوانده به تنظیم سند اجاره و سرقفلی بر اساس توافقات جدید صادر کرد و در خصوص دعوای تخلیه، رای بدوی را تایید نمود. رای صادره قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/10/29 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که در عقد اجاره مدت تعیین نشده ولی اجاره بها از قرار ماهیانه تعیین شده باشد، قدر مسلم مدت اجاره فوق یک ماهه تلقی می وشد که با توافق طرفین قابل تمدید است و از موارد بطلان قرارداد محوسب نمی شود. رای دادگاه بدوی شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1393/07/27 رای دادگاه در خصوص دادخواست آقای ج. الف.د. با وکالت خانم ط. الف.د. به طرفیت خانم ها ف. ک. - ز. ک. - م. ک. و م. ک. با وکالت آقای س. ح. به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی حقوق سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی --- واقع در ورامین خیابان طالقانی مستندا به یک برگ مبایعه نامه مورخ 59/10/10 - اظهارنامه قانونی و عنداللزوم شهادت شهود و همچنین دادخواست تقابل آقای م. ک. و خانم ها ف.، ز. و م. ک. با وکالت آقای س. ح. به طرفیت آقای ج. الف.د. و خانم ع.الف. م. به خواسته تخلیه یک باب مغازه به لحاظ انتقال ب. غ. مستندا به تصویر مصدق سند مالکیت تصویر اجاره نامه عادی - محتویات پرونده تامین دلیل کلاسه --- شعبه اول سال 92 شورای حل اختلاف ورامین - تصویر سند عادی واگذاری خ. ر. ا. به خ. ر. د. و تصویر مصدق جواز کسب به نام خ. ر. د. دادگاه ب. ت. ب. اوراق و محتویات پرونده و با عنایت به اینکه مستند دعوی طرفین قرارداد مورخ 59/10/10 م. ب. که بر اساس آقای م. ک. سرقفلی مغازه را به آقای ج. الف.د. به مبلغ بیست و پنج هزار تومان و نیز دریافت اجاره بها به صورت ماهیانه به میزان دویست تومان منتقل نموده و ن. ب. ا. قرارداد مذکور در واقع قرارداد اجاره م. ب. که می‌بایست همه شرایط اساسی صحت اجاره را باید دارا باشد لیکن در قرارداد مذکور مدت ذکر نگردیده لذا مستندا به ماده 468 قانون مدنی قرارداد مذکور محکوم به بطلان م. ب. و قرارداد باطل فاقد تاثیر حقوقی م. ب. لذا دادگاه بنابر مراتب مذکور و مستندا به ماده 468 قانون مدنی و مواد 2 و 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوای خ. ه. می‌نماید. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ورامینمحمد داداش زاده رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/10/29 رای دادگاه تجدیدنظرخواهی آقای ج. الف.د. با وکالت بعدی خانم ط. الف.د. به طرفیت آقای م. ک. با وکالت بعدی آقای س. ح. نسبت به قسمتی از دادنامه شماره --- مورخ 1393/07/27 شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ورامین که متضمن صدور حکم به بطلان دعوی الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی --- واقع در ورامین م. ب. وارد و موجه است. برحسب محتویات پرونده خواهان بدوی (ت. ن. خ.) مدعی است با پرداخت کل ثمن به موجب اجاره نامه 1359/10/10 شش دانگ یک باب مغازه (سرقفلی) به پلاک فوق و مورد اجاره نامه را خریداری نموده ولی خوانده حاضر به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره نگردیده است. وکیل خوانده فوق در جواب ضمن ارائه دادخواست تقابل درخواست تخلیه مغازه متنازع فیه را به لحاظ انتقال ب. غ. مطرح نموده‌اند و در توضیح دعوی خود بیان کرده اند: موکل اینجانب طی سند عادی یک باب مغازه از پلاک --- را در تاریخ 1359/10/10 به خ. ر. ا. (آقای ج. کرداری) به اجاره واگذار می‌نماید و طی شرط ضمن عقد حق انتقال ب. غ. را منوط به اجازه و رضایت موجه می‌نماید. در اواخر سال 1392 وقتی به اداره دارایی برای امور مالیات مراجعه می‌نماید متوجه می‌شود خ. ر. ا. مورد اجاره را به خ. ر. د. (خانم ع.الف. م.) انتقال و حتی در اتحادیه صنف لوازم یدکی فروشان جواز کسب به نام خوانده دوم صادر گردیده است. موجر جهت اثبات ادعای خود تصویر پروانه کسب شماره 1297624 مورخ 1386/03/21 که به نام خانم ع.الف. م. صادر شده است و سند عادی انتقال اجاره به خانم مذکور را پیوست نموده اند. دادگاه صرف نظر از مراتب فوق که ظاهرا دلالت بر انتقال مورد اجاره به خانم ع.الف. م. دارد با عنایت به اینکه وکیل ت. ن. خ. در توجیه انتقال مورد اجاره دفاع نموده اند: موکلم ارتشی بود نمی توانست از مغازه استفاده کند خرید سرقفلی در سال 1359 انجام شد ولی با وجود تمدید قرارداد تا سال 1379 هیچ استفاده ای از مغازه نشده بود چون مستاجر ارتشی بود در سال 1379 به دارایی مراجعه می کنند فقط با راهنمایی یکی از کارکنان دارایی برای رفع مشکل ممنوعیت صدور جواز کسب مبایعه نامه و سند عادی به نام همسر ایشان خانم ع.الف. م. تنظیم شده است و صرفا قرارداد به صورت عادی تنظیم شده است جواز کسب به نام خانم ع.الف. م. صادر شده است. طرفین (آقای ….د. و همسرش ع.الف. م.) اقرار نموده‌اند این معامله صرفا صوری بوده است هیچ قصدی برای انتقال وجود نداشته است تاکنون هم فقط آقای ج. الف.د. از آن استفاد نموده است. از ابتدای اخذ جواز کسب این جواز کسب به دیوار مغازه نصب شده بود و موجر که رابطه فامیلی با موکلین بنده دارد و در همسایگی مغازه هستند از این موضوع اطلاع داشته اند، می دانستند خانم ع.الف. م. متصرف و مستاجر نیست لذا اعتراض نکرده اند. وکیل ت. ن. خ. در جواب بیان نموده‌اند موکل بنده از ابتدا از انتقال فوق مطلع نبوده اند به محض مراجعه به اداره دارایی و اطلاع از این انتقال اقدام قانونی جهت تخلیه نموده اند. دادگاه از توجه به مطالب فوق و اینکه سند عادی تمدید قرارداد اجاره در تاریخ 1388/08/19 فی مابین آقای م. ک. و آقای ج. الف.د. مجددا تنظیم شده است که دلالت بر تداوم رابطه استیجاری سابق دارد در این سند به انتقال سرقفلی مغازه به آقای ج. الف.د. تاکید شده است و شرایط جدیدی برای رابطه استیجاری مطرح نموده‌اند که مورد توافق طرفین بوده است از جهت دیگر آقای م. ک. با ارسال اظهارنامه رسمی شماره 106700164 مورخ 1392/10/04 درخواست تمدید قرارداد اجاره را مطرح کرده اند لذا بنا به مراتب فوق با تنظیم سند عادی مورخ 1388/08/19 و ارسال اظهارنامه اخیر تداوم تصرفات آقای ج. الف.د. و ادامه رابطه استیجاری محرز م. ب. استدلال دادگاه بدوی در خصوص اینکه به لحاظ عدم قید مدت اجاره قرارداد مورخ 1359/10/10 مستندا به ماده 468 قانون مدنی محکوم به بطلان م. ب. و قرارداد باطل فاقد تاثیر حقوقی است متکی به ادله قانونی نمی‌باشد زیرا اولا طرفین رابطه استیجاری بر حسب این قرارداد و مدت دار بودن آن تاکید نموده‌اند از طرف دیگر در سند عادی 1359/10/10 اجاره ماهیانه دویست تومان تعیین شده است بنابراین صرف نظر از اینکه مدت فی مابین طرفین معلوم بوده قدر مسلم مدت اجاره فوق یک ماهه بوده و این قرارداد در سالهای بعد تمدید گردیده است آخرین بار به موجب سند عادی مورخ 1388/08/19 قرارداد اجاره برای مدت سه سال تمدید گردیده است لذا با پذیرش تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی این قسمت از رای معترض عنه نقض به استناد ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حکم به الزام خوانده به تنظیم سند اجاره و سرقفلی بر پایه شرایط تنظیم شده در آخرین توافقنامه طرفین (سندعادی مورخ 1388/08/19 ) صادر می‌نماید. در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م. ک. و خانم ها 1 - ز. 2 - م. 3 - ف. شهرت همگی ک. به طرفیت آقای ج. الف.د. و خانم ع.الف. م. (با وکالت آقای س. ح. وکیل تجدیدنظر خ. ه. و وکالت بعدی خانم ط. الف.د. نسبت به تجدیدنظرخواندگان) نسبت به قسمتی از دادنامه تجدیدنظرخواسته که متضمن صدور حکم به بطلان دعوی تخلیه به لحاظ انتقال ب. غ. بنا به مراتب و استدلال های فوق رای معترض عنه در نتیجه موافق موازین قانونی است لذا به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته از این حیث نتیجتا تایید می‌شود. رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران -رئیس و مستشار و مستشار رسول امیری -احمد کرمیسلیمان حیدری حویق