اعتبار مبایعه نامه عادی در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

رأی شعبه دیوان عالی کشور در تاریخ 1394/12/4 فرجامخواهان علیه فرجامخواندگان در دادگستری شاهرود اقامه ی دعوی و درخواست رسیدگی و صدور حکم به الزام خواندگان به انتقال رسمی یک باب مغازه پلاک ثبتی ... اصل بخش یک شاهرود مقوم بمبلغ 100 / 000 / 50 ریال موضوع بیع نامه ی مورخ76/4/31 را کرده اند . غ. م. وکیل آنان در تشریح ادعای نامبردگان توضیح داده است که موکلین ورثه مرحوم ر. ص. و طبق استشهادیه خواندگان ورثه مرحوم ح.ع. ب. هستند مورثه ایشان در زمان حیات طبق مبایعه نامه ی مورخ 76/4/31 یک باب مغازه پلاک مرقوم را به مورث موکلین فروخته ولی قبل از انتقال رسمی فوت شده است درخواست رسیدگی و صدور حکم بشرح خواسته را دارد. برای اثبات دعوی به تصاویر وکالتنامه ی م. ا. و بیع نامه ی فوق و گواهی حصر وراثت و یک فقره استشهادیه درباره وراثت خواندگان از مورث خود مرحوم ح.ع. ب. استناد کرده اند 0 رسیدگی به شعبه پنجم دادگاه عمومی شاهرود ارجاع گردیده است دادگاه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را بدادرسی دعوت و وضعیت ثبتی پلاک مورد ادعا را از اداره ثبت استعلام کرده است پاسخ واصله حکایت دارد که پلاک ... فرعی از ... بخش یک شاهرود یک باب مغازه بنام ع. ب. ی است ( برگ 14) دادگاه در تاریخ 1395/2/6 با حضور ع. ص. و وکیل خ. ه. و بدون حضور خواندگان تشکیل جلسه داده است لایحه ی هم از سوی خواندگان واصل نشده است وکیل خ. ه. د. تشریح دعوی و ثمن معامله اظهار می دارد چکهای مندرج در مبایعه نامه بابت هر دو مغازه بوده و پلاک یک فرعی با موافقت بقیه موکلین به ح. ص. انتقال یافته و علت عدم وصول چکها توسط مرحوم ب. معلوم نیست شاید بعلت عدم نیاز عجله نداشته است ولی با این حال پلاک یک را بنام ح. ص. انتقال دادند که حاکی از ر. یت ایشان از معامله حتی بعد از فوت مورث موکلین بوده است چکها به بانک ارائه نشده است ثمن بصورت چک داده شده است و لازمه واگذاری مبیع است و درخواست صدور حکم می شود در مورد اینکه دعوی برمیت و بقاء حق است موکلین حاضر به اتیان سوگند هستند و اصل بیع محقق است و طبق مقررات قانون مدنی با تحقق بیع باید عمل شود و مقررات مواد47 و 48 قانون ثبت از تشریفات است تأثیری در اصل بیع و تحقق معامله ندارد دادگاه اصل مبایعه را اخذ و ملاحظه و مسترد کرده است پس از انقضاء وقت دادرسی طبق گواهی دادگاه لایحه ی از طرف الف. ب. احد از خواندگان واصل و بشماره ی 9510092735700151 - 92/2/6 ثبت دفتر گردیده است او در پیرامون ادعای مطروحه اظهار داشته است برابر مبایعه نامه ی مورخ 76/4/31 مورث ما مرحوم ع. ب. دو باب مغازه پلاکهای...و ... فرعی از ... را جمعاً بمبلغ چهل میلیون ریال فروخته ولی تعهدی در انتقال سند ننموده بلکه مقرر شده صرفاً پس از پرداخت کل ثمن که مبلغ دو میلیون و هشتصد هزار ریال آن طی چک شماره ی ... مورخه 76/5/2 پرداخت شده است و تتمه ثمن نیز می بایست طی 17 فقره چک پرداخت می شد که شماره چکهای ... تا ... را به خود اختصاص داده است لیکن 8 فقره تاکنون پرداخت نشده است خریدار متعهد گردیده بود که همه چکهارا پرداخت پس از آن فقط وکالتنامه جهت نقل و انتقال تنظیم گردد مورث ما تعهد مستقیم نداشته است و تعهدی به تنظیم مبایعه نامه نداشته است لذا هر چند مغازه موصوف منتقل گردیده است لیکن عقد مشروط به شرط تأدیه ثمن جهت تنظیم وکالتنامه گردیده که به لحاظ عدم انجام تعهد از طرف ر. ص. و وراث ایشان صدور رأی مقتضی مورد تمناست - دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه ی شماره ی 950997273570007- پس از ذکر مقدماتی که بعنوان مبنای رأی تلقی کرده است نهایتاً با استناد به مواد 22 - 46 - 47 - 48 قانون ثبت و استدلال اینکه بیع از عقود تشریفاتی است و باید طبق سند رسمی باشد و احراز وقوع و صحت معامله در املاک ثبت شده صرفاً با تنظیم سندرسمی است و هر مسیر دیگری بجز سند رسمی قابل اعتنا نیست و فعل باطل مورد ادعا را نمی توان بررسی نمود و بر آن آثار بیع صحیح اعمال نمود علاوه بر اینکه تلقی مبایعه نامه ی عادی استنادی بعنوان تعهد به وقوع بیع رسمی علیرغم تصریح وقوع بیع در متن آن بلاوجه است ضمن اینکه تعهد به ایجاد عقد بیع رسمی در آینده به منزله ی وقوع بیع با تمام ارکان آن نیست و امکان اجبار یا الزام متعهد به ایجاب یا قبول بیع وجود ندارد و از طرف دیگر وقتی تنظیم سند رسمی بیع اجباری است به حکم وجوب و لزوم مقدمه ی واجب تنظیم تعهد به انتقال رسمی بیع نیز باید بموجب سند رسمی باشد و چون محاکم مکلف به رعایت شرایط شکلی و ماهوی مقررات قانونی در تنظیم قرار دادها و احراز صحت یا سقم اعمال حقوقی مورد ادعا صرف نظر از ایراد یا قبول خوانده هستند بنابراین دادگاه با لحاظ تمامی جهات معنون در موضوع دعوی خ. ه. نه تنها وقوع بیع صحیح را احراز نمی نماید بلکه اقدام مورثین طرفین را خلاف قانون و مقررات موضوعه می داند و از این جهت اقتضای بطلان دعوا دارد و از این جهت که خ. ه. حقی برای ادعای ایجاد مالکیت و صحت مبایعه نامه و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی ندارند اقتضای حکم به بیحقی دارد و مستنداً به مواد قانونی فوق الذکر حکم به بطلان دعوی و بیحقی خ. ه. صادر و اعلام می نماید این رأی در غیاب خواندگان صادر شده و نسبت به خ. ه. حضوری است000»; پس از ابلاغ و انقضاء موعد تجدیدنظرخواهی از رأی صادره فرجامخواهی شده است خلاصه اعتراضات وکیل فرجام خ. ا. ا. که ماده 22 قانون ثبت که مورداستناد دادگاه است منصرف از این قضیه است آن مربوط به تقابل بین دارنده سند مالکیت و سند عادی است ولی دارنده سند مالکیت اگر به بیع شرعی و قانونی ملک خود رافروخت نمی تواند به استناد ماده مزبور از انتقال ملک امتناع کند چنین ادعایی هم نشده و اختلاف در مالکیت نیست اسباب مملک در ماده 140 قانون مدنی احصاء نشده است ولی دادگاه بیع را تشریفاتی و سند رسمی را سبب مملک می داند ماده 10 قانون مدنی مورد استناد دادگاه هم منصرف از این دعوی است چون موضوع بحث وقوع بیع است مقررات آن در قانون مدنی آمده است قانونگذار بر خلاف نظر دادگاه در قوانین موضوعه بعدی چون مواد اصلاحی 147 قانون ثبت به اسناد عادی اعتبار داده و در اداره ثبت قبول و به آن رسیدگی شده است یا همچنین در قوانین زمین شهری هم معتبر تلقی نموده است اسنادی که در بنگاههای املاک امروز تنظیم می شود مورد توجه دولت است لذا دادنامه ی صادره خلاف قوانین موضوعه است درخواست نقض آن می شود 0 پس از اقدام به تبادل لوایح از سوی فرجامخواندگان پاسخی واصل نشده است سپس پرونده برای رسیدگی بدیوان کشور ارسال گردیده است0 هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای … و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی میدهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور بر رسیدگی دادگاه و دادنامه ی صادره اشکال وارد است زیرا مقام رسیدگی به دعوی مالکیت و احراز وقوع بیع بین طرفین با مقام استناد به سند رسمی در مراجع قانونی به محکمه مشتبه شده است بیع از اعمال حقوقی است که احراز آن محتاج به رسیدگی قضایی است خواسته دعوی فروش یک باب مغازه توسط مورث فرجامخواندگان به مورث فرجامخواهان و تنظیم سند رسمی انتقال آن است و لازمه ی آن رسیدگی به ادعای مزبور و احراز صحت و سقم وقوع بیع طبق مقررات و در صورت صحت ثبوت ادعا تبعاً الزام به تنظیم سند است و لذا مواد استنادی از قانون ثبت رجوع افراد را به محاکم و رسیدگی به ادعای آنان را درباره نقل و انتقال املاک و اراضی را منع نکرده است همانطوریکه در رأی وحدت رویه ی شماره ی 569- 70/10/10 صادره از هیأت عمومی دیوان کشور هم به آن اشاره شده است نتیجه دادنامه ی صادره خلاف قوانین موضوعه و موازین شرعیه است مستنداً به 5 ماده 371 قانون آئین دادرسی مدنی نقض و رسیدگی بعدی طبق بند «ج»; ماده 401 همان قانون به شعبه دیگری از محاکم عمومی حقوقی شاهرود ارجاع می شود. رئیس شعبه سوم دیوانعالی کشور - ح. غ. پ. ; مستشاردیوان عالی کشور- رسول شاملو فهرست شعبه دیوان عالی کشور شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی اعتبار مبایعه نامه عادی در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در تاریخ 4 اسفند 1394، دعوی به منظور الزام به انتقال رسمی یک باب مغازه به ارزش 50,000,000 ریال بر اساس بیع‌نامه‌ای به تاریخ 31 تیر 1376 در دادگستری شاهرود مطرح گردید. خ. ه. ادعا کردند که این مغازه توسط مورث خواندگان به مورث خودشان فروخته شده است، اما به دلیل فوت مورث قبل از انجام انتقال رسمی، این انتقال محقق نشده است. آنان به مدارکی از جمله بیع‌نامه، وکالت‌نامه و استشهادیه استناد کردند. <br>دادگاه با استناد به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت، به این نتیجه رسید که بیع باید به صورت رسمی انجام شود و به همین دلیل، دعوی خ. ه. را به علت عدم وجود سند رسمی رد کرد و حکم به بطلان دعوی صادر نمود. <br>پس از این، فرجام‌خواهی به دیوان عالی کشور صورت گرفت و اعتراضات وکیل فرجام‌خ. د. خ. عدم انطباق استدلال‌های دادگاه با قوانین موضوعه و عدم مانع برای رسیدگی به ادعای مالکیت مورد توجه قرار گرفت. دیوان عالی کشور با نقض دادنامه و تاکید بر ضرورت رسیدگی به ادعای مالکیت و احراز وقوع بیع، پرونده را برای بررسی مجدد به شعبه دیگری از محاکم عمومی حقوقی شاهرود ارجاع داد. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/05/31 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در دعوی مالکیت و احراز وقوع بیع میان طرفین که مستند به سند عادی اقامه شده است، دادگاه می‌بایست به ادعا رسیدگی کند و در صورت احراز صحت آن، تبعا نسبت به تنظیم سند رسمی حکم صادر کند. مقررات قانون ثبت و لزوم اعتباربخشی به اسناد رسمی، منافاتی با این امر نداشته و دادگاه نمی تواند به این علت، از رسیدگی به دعوی خودداری کند. رای شعبه دیوان عالی کشور شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه سوم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/05/31 - 12 : 38 قاضی: ح. غ. پ. قاضی: رسول شاملو خلاصه جریان پرونده در تاریخ 1394/12/04 فرجامخواهان علیه فرجامخواندگان در دادگستری شاهرود اقامه ی دعوی و درخواست رسیدگی و صدور حکم به الزام خواندگان به انتقال رسمی یک باب مغازه پلاک ثبتی --- / 3659 اصل بخش یک شاهرود مقوم بمبلغ 100 / 000 / 50 ریال موضوع بیع نامه ی مورخ 76/4/31 را کرده اند. غ. م. وکیل آنان در تشریح ادعای نامبردگان توضیح داده است که موکلین ورثه مرحوم ر. ص. و طبق استشهادیه خواندگان ورثه مرحوم ح.ع. ب. هستند مورثه ایشان در زمان حیات طبق مبایعه نامه ی مورخ 76/4/31 یک باب مغازه پلاک مرقوم را به مورث موکلین فروخته ولی قبل از انتقال رسمی فوت شده است درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را دارد. برای اثبات دعوی به تصاویر وکالتنامه ی م. ا. و بیع نامه ی فوق و گواهی حصر وراثت و یک فقره استشهادیه درباره وراثت خواندگان از مورث خود مرحوم ح.ع. ب. استناد کرده اند 0 رسیدگی به شعبه پنجم دادگاه عمومی شاهرود ارجاع گردیده است دادگاه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را به دادرسی دعوت و وضعیت ثبتی پلاک مورد ادعا را از اداره ثبت استعلام کرده است پاسخ واصله حکایت دارد که پلاک --- فرعی از --- بخش یک شاهرود یک باب مغازه به نام علی ب. ی است(برگ 14 ) دادگاه در تاریخ 1395/02/06 با حضور ع. ص. و وکیل خ. ه. و بدون حضور خواندگان تشکیل جلسه داده است لایحه ی هم از سوی خواندگان واصل نشده است وکیل خ. ه. د. تشریح دعوی و ثمن معامله اظهار می‌دارد چکهای مندرج در مبایعه نامه بابت هر دو مغازه بوده و پلاک یک فرعی با موافقت بقیه موکلین به ح. ص. انتقال یافته و علت عدم وصول چکها توسط مرحوم ب. معلوم نیست شاید به علت عدم نیاز عجله نداشته است ولی با این حال پلاک یک را به نام ح. ص. انتقال دادند که حاکی از ر. یت ایشان از معامله حتی بعد از فوت مورث موکلین بوده است چکها به بانک ارائه نشده است ثمن به صورت چک داده شده است و لازمه واگذاری مبیع است و درخواست صدور حکم می‌شود در مورد اینکه دعوی برمیت و بقاء حق است موکلین حاضر به اتیان سوگند هستند و اصل بیع محقق است و طبق مقررات قانون مدنی با تحقق بیع باید عمل شود و مقررات مواد 47 و 48 قانون ثبت از تشریفات است تاثیری در اصل بیع و تحقق معامله ندارد دادگاه اصل مبایعه را اخذ و ملاحظه و مسترد کرده است پس از انقضاء وقت دادرسی طبق گواهی دادگاه لایحه ی از طرف الف. ب. احد از خواندگان واصل و به شماره ی 9510092735700151 - 92/2/6 ثبت دفتر گردیده است او در پیرامون ادعای مطروحه اظهار داشته است برابر مبایعه نامه ی مورخ 76/4/31 مورث ما مرحوم علی ب. دو باب مغازه پلاکهای 1 و 2 فرعی از --- را جمعا بمبلغ چهل میلیون ریال فروخته ولی تعهدی در انتقال سند ننموده بلکه مقرر شده صرفا پس از پرداخت کل ثمن که مبلغ دو میلیون و هشتصد هزار ریال آن طی چک شماره ی 551535 مورخه 76/5/2 پرداخت شده است و تتمه ثمن نیز می‌بایست طی 17 فقره چک پرداخت می شد که شماره چکهای 551534 تا 551550 را به خود اختصاص داده است لیکن 8 فقره تاکنون پرداخت نشده است خریدار متعهد گردیده بود که همه چکهارا پرداخت پس از آن فقط وکالتنامه جهت نقل و انتقال تنظیم گردد مورث ما تعهد مستقیم نداشته است و تعهدی به تنظیم مبایعه نامه نداشته است لذا هر چند مغازه موصوف منتقل گردیده است لیکن عقد مشروط به شرط تادیه ثمن جهت تنظیم وکالتنامه گردیده که به لحاظ عدم انجام تعهد از طرف ر. ص. و وراث ایشان صدور رای مقتضی مورد تمناست - دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه ی شماره ی 950997273570007 - پس از ذکر مقدماتی که به عنوان مبنای رای تلقی کرده است نهایتا با استناد به مواد 22 - 46 - 47 - 48 قانون ثبت و استدلال اینکه بیع از عقود تشریفاتی است و باید طبق سند رسمی باشد و احراز وقوع و صحت معامله در املاک ثبت شده صرفا با تنظیم سندرسمی است و هر مسیر دیگری بجز سند رسمی قابل اعتنا نیست و فعل باطل مورد ادعا را نمی توان بررسی نمود و بر آن آثار بیع صحیح اعمال نمود علاوه بر اینکه تلقی مبایعه نامه ی عادی استنادی به عنوان تعهد به وقوع بیع رسمی علیرغم تصریح وقوع بیع در متن آن بلاوجه است ضمن اینکه تعهد به ایجاد عقد بیع رسمی در آینده به منزله ی وقوع بیع با تمام ارکان آن نیست و امکان اجبار یا الزام متعهد به ایجاب یا قبول بیع وجود ندارد و از طرف دیگر وقتی تنظیم سند رسمی بیع اجباری است به حکم وجوب و لزوم مقدمه ی واجب تنظیم تعهد به انتقال رسمی بیع نیز باید به موجب سند رسمی باشد و چون محاکم مکلف به رعایت شرایط شکلی و ماهوی مقررات قانونی در تنظیم قرار دادها و احراز صحت یا سقم اعمال حقوقی مورد ادعا صرف نظر از ایراد یا قبول خوانده هستند بنابراین دادگاه با لحاظ تمامی جهات معنون در موضوع دعوی خ. ه. نه تنها وقوع بیع صحیح را احراز نمی‌نماید بلکه اقدام مورثین طرفین را خلاف قانون و مقررات موضوعه می داند و از این جهت اقتضای بطلان دعوا دارد و از این جهت که خ. ه. حقی برای ادعای ایجاد مالکیت و صحت مبایعه نامه و الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی ندارند اقتضای حکم به بیحقی دارد و مستندا به مواد قانونی فوق الذکر حکم به بطلان دعوی و بیحقی خ. ه. صادر و اعلام می‌نماید این رای در غیاب خواندگان صادر شده و نسبت به خ. ه. حضوری است 000 »; پس از ابلاغ و انقضاء موعد تجدیدنظرخواهی از رای صادره فرجامخواهی شده است خلاصه اعتراضات وکیل فرجام خ. ا. ا. که ماده 22 قانون ثبت که مورداستناد دادگاه است منصرف از این قضیه است آن مربوط به تقابل بین دارنده سند مالکیت و سند عادی است ولی دارنده سند مالکیت اگر به بیع شرعی و قانونی ملک خود رافروخت نمی تواند به استناد ماده مزبور از انتقال ملک امتناع کند چنین ادعایی هم نشده و اختلاف در مالکیت نیست اسباب مملک در ماده 140 قانون مدنی احصاء نشده است ولی دادگاه بیع را تشریفاتی و سند رسمی را سبب مملک می داند ماده 10 قانون مدنی مورد استناد دادگاه هم منصرف از این دعوی است چون موضوع بحث وقوع بیع است مقررات آن در قانون مدنی آمده است قانونگذار بر خلاف نظر دادگاه در قوانین موضوعه بعدی چون مواد اصلاحی 147 قانون ثبت به اسناد عادی اعتبار داده و در اداره ثبت قبول و به آن رسیدگی شده است یا همچنین در قوانین زمین شهری هم معتبر تلقی نموده است اسنادی که در بنگاههای املاک امروز تنظیم می‌شود مورد توجه دولت است لذا دادنامه ی صادره خلاف قوانین موضوعه است درخواست نقض آن می‌شود 0 پس از اقدام به تبادل لوایح از سوی فرجامخواندگان پاسخی واصل نشده است سپس پرونده برای رسیدگی به دیوانکشور ارسال گردیده است 0 هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای … و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهد: بر رسیدگی دادگاه و دادنامه ی صادره اشکال وارد است زیرا مقام رسیدگی به دعوی مالکیت و احراز وقوع بیع بین طرفین با مقام استناد به سند رسمی در مراجع قانونی به محکمه مشتبه شده است بیع از اعمال حقوقی است که احراز آن محتاج به رسیدگی قضایی است خواسته دعوی فروش یک باب مغازه توسط مورث فرجامخواندگان به مورث فرجامخواهان و تنظیم سند رسمی انتقال آن است و لازمه ی آن رسیدگی به ادعای مزبور و احراز صحت و سقم وقوع بیع طبق مقررات و در صورت صحت ثبوت ادعا تبعا الزام به تنظیم سند است و لذا مواد استنادی از قانون ثبت رجوع افراد را به محاکم و رسیدگی به ادعای آنان را درباره نقل و انتقال املاک و اراضی را منع نکرده است همانطوریکه در رای وحدت رویه ی شماره ی 569 - 70/10/10 صادره از هیات عمومی دیوان کشور هم به آن اشاره شده است نتیجه دادنامه ی صادره خلاف قوانین موضوعه و موازین شرعیه است مستندا به 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی مدنی نقض و رسیدگی بعدی طبق بند «ج»; ماده 401 همان قانون به شعبه دیگری از محاکم عمومی حقوقی شاهرود ارجاع می‌شود.