اعتبار و ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان

رأی دادگاه بدوی با التفات به کلیه اوراق پرونده و رسیدگی های به عمل آمده دعوی اقامه شده وکیل خ. م. ب. الف: ابطال قرارداد پیش خرید مورخ 8/9/1379 ب: مطالبه ثمن مورد معامله به قیمت روز مورخ 16/5/1386، با جلب نظر کارشناس و احتساب خسارات دادرسی مالاً غیر وارد و به عقیده دادگاه بنا به جهات تذکاریه ذیل متکی به دلیل قانونی نمی باشد. زیرا اولاً: قدر متیقن این است که احراز قصد و نیت طرفین با بررسی و دقت در جلوه های مادی و خارجی آنها به عهده دادگاه م. ب.. از توجه به مفاد قرارداد این گونه استنباط می گردد که قصد خواندگان از انعقاد قرارداد فروش یک واحد آپارتمان بوده و هنگام انعقاد قرارداد موصوف نیز مشارٌالیها با همین زمینه قبلی و با چنین نیتی اقدام به امضای آن نموده اند و قید عبارت یک واحد آپارتمان حدوداً 68 متر مربع از پلاک ... به دستور ماده 224 از قانون مدنی، این الفاظ حمل بر معانی عرفیه می شود و روشن است که هنگام انعقاد این قرارداد خواهان قاصد موضوع معامله بوده و نیز از الفاظ و اشارات و اعمالی استفاده کرده که موافق با همان عقدی است که خواندگان آن را انشاء نموده اند و بدین وصف مشمول ماده 694 از همان قانون م. ب.. به عبارت بهتر قصد طرفین از انعقاد قرارداد در قالب عقد موضوع ماده 10 قانون مدنی بوده به نحوی که احدی از طرفین همان عقدی را قبول کرده که طرف دیگر قصد انشاء آن را داشته است. بدین اعتبار عقد مزبور صحیح و منجز بوده و تمامی شرایط اساسی صحت معامله مندرج در ماده 190 از قانون استنادی در آن رعایت گردیده است. ثانیاً: با اوصاف مذکور باید این موضوع روشن شود که آیا قرارداد مورد بحث مشمول ماده 361 از قانون مدنی است، در این ماده آمده اگر در بیع عین معلوم شود که مبیع وجود نداشته، بیع باطل است، یعنی مال معینی مانند آپارتمان یا اتومبیل که وجود خارجی نداشته باشند که دراین حالت شک و تردیدی وجود ندارد که معامله مزبور باطل است زیرا یکی از ارکان صحت عقد، معین بودن مورد معامله است و مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد به تسلیم یا ایفاء آن را می کند (ماده 214 از همان قانون) و در ضمن مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلانی مشروع باشد (ماده 215 از قانون مذکور) و اگر مورد معامله عین معین باشد برابر ماده 361 از قانون استنادی، باید هنگام معامله موجود باشد و اگر واقعاً مالی وجود نداشته باشد و مورد معامله قرار گیرد معامله مذکور باطل است که موضوع مانحن فیه، مصدق این ماده را ب. ت. ب. مراتب از پیش گفته ندارد از این رو قرارداد مورد بحث را می توان در دو حالت تصور نمود: الف: آپارتمان در زمان معامله وجود داشته است که در صحت آن بحثی نیست ب: قرار براین بوده که آپارتمان که ساخته می شود در مالکیت خریدار قرار گیرد و به اصطلاح پیش فروش شده باشد که به نظر دادگاه چنین قراردادی صحیح است زیرا مغایرتی با ماده 10 قانون مدنی ندارد همان طوری که در ماده 214 از همان قانون مورد معامله را مال یا عملی دانسته است؛ بنابراین ادعای بطلان معامله ب. ت. ب. آنچه که اشارت گردید، متکی به دلیل قانونی نبوده و به استناد مواد مندرج در متن، به بطلان دعوی خواهان انشاء حکم می شود. مع الوصف دادگاه اعلام می دارد حکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان م. ب.. رئیس شعبه 26 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ امیدواری رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.ر. به طرفیت آقایان غ.س. و ح.ک. نسبت به دادنامه شماره 55 مورخ 30/1/1390 صادره از شعبه 26 دادگاه حقوقی تهران که مطابق آن دعوای ابطال قرارداد پیش خرید و مطالبه ثمن را غیر وارد و منتهی به صدور حکم بطلان نموده. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و لوایح موجود و مدارک و اسناد ارائه شده رأی دادگاه را فارغ از ایراد موجه تشخیص، زیرا اولاً: اساس قرارداد مورد خدشه و ایراد نبوده که بحث بطلان آن مطرح شود و در ثانی ماهیت قرارداد به شرح توضیحات اعلامی ت. ن. خ. منصرف از عقد بیع بوده و در چارچوب تعهدات موضوع ماده 10 قانون مدنی حاکمیت دارد. بنابراین دعوای مطالبه ثمن که مراجعت به عقد بیع دارد هم فاقد موضوعیت بوده، بنابراین با رد تجدیدنظرخواهی، مستند به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی رأی معترضٌ عنه را تأیید و ابرام می نماید. رأی دادگاه قطعی است. رئیس شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه عشقعلی ـ جمشیدی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی اعتبار و ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان در تاریخ 30 دی‌ماه 1391، دادگاه بدوی به دعوی مربوط به ابطال قرارداد پیش‌خرید مورخ 8 شهریور 1379 و مطالبه ثمن معامله به قیمت روز رسیدگی کرد. دادگاه با استناد به مفاد قرارداد و بر اساس ماده 224 قانون مدنی، به وضوح قصد و نیت طرفین در انعقاد قرارداد را مشخص دانسته و اعلام کرد که قرارداد صحیح و منجز بوده و تمامی شرایط صحت معامله مندرج در ماده 190 قانون مدنی رعایت شده است. همچنین، دادگاه با استناد به ماده 361 همان قانون، بیان نمود که قرارداد مشمول بطلان نمی‌باشد و در صورت وجود آپارتمان در زمان معامله، قرارداد معتبر است. بنابراین، دعوی مطرح شده را غیر وارد تشخیص داده و حکم به بطلان آن صادر کرد. در ادامه، در دادگاه تجدیدنظر، تجدیدنظرخواهی نسبت به این حکم مورد بررسی قرار گرفت و دادگاه با تایید رای بدوی، اعلام نمود که اساس قرارداد خدشه‌دار نبوده و دعوی مطالبه ثمن فاقد موضوعیت است. در نتیجه، تجدیدنظرخواهی رد و رای دادگاه بدوی تایید گردید. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1391/10/30 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده 10 قانون مدنی قابل اجرا است. با التفات به کلیه اوراق پرونده و رسیدگی های به عمل آمده دعوی اقامه شده وکیل خ. م. ب. الف: ابطال قرارداد پیش خرید مورخ 1379/09/08 ب: مطالبه ثمن مورد معامله به قیمت روز مورخ 1386/05/16 ، با جلب نظر کارشناس و احتساب خسارات دادرسی مالا غیر وارد و به عقیده دادگاه بنا به جهات تذکاریه ذیل متکی به دلیل قانونی نمی‌باشد. زیرا اولا: قدر متیقن این است که احراز قصد و نیت طرفین با بررسی و دقت در جلوه های مادی و خارجی آنها به عهده دادگاه م. ب.. از توجه به مفاد قرارداد این گونه استنباط می‌گردد که قصد خواندگان از انعقاد قرارداد فروش یک واحد آپارتمان بوده و هنگام انعقاد قرارداد موصوف نیز مشارٌالیها با همین زمینه قبلی و با چنین نیتی اقدام به امضای آن نموده‌اند و قید عبارت یک واحد آپارتمان حدودا 68 متر مربع از پلاک... به دستور ماده 224 از قانون مدنی، این الفاظ حمل بر معانی عرفیه می‌شود و روشن است که هنگام انعقاد این قرارداد خواهان قاصد موضوع معامله بوده و نیز از الفاظ و اشارات و اعمالی استفاده کرده که موافق با همان عقدی است که خواندگان آن را انشاء نموده‌اند و بدین وصف مشمول ماده 694 از همان قانون م. ب.. به عبارت بهتر قصد طرفین از انعقاد قرارداد در قالب عقد موضوع ماده 10 قانون مدنی بوده به نحوی که احدی از طرفین همان عقدی را قبول کرده که طرف دیگر قصد انشاء آن را داشته است. بدین اعتبار عقد مزبور صحیح و منجز بوده و تمامی شرایط اساسی صحت معامله مندرج در ماده 190 از قانون استنادی در آن رعایت گردیده است. ثانیا: با اوصاف مذکور باید این موضوع روشن شود که آیا قرارداد مورد بحث مشمول ماده 361 از قانون مدنی است، در این ماده آمده اگر در بیع عین معلوم شود که مبیع وجود نداشته، بیع باطل است، یعنی مال معینی مانند آپارتمان یا اتومبیل که وجود خارجی نداشته باشند که دراین حالت شک و تردیدی وجود ندارد که معامله مزبور باطل است زیرا یکی از ارکان صحت عقد، معین بودن مورد معامله است و مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد به تسلیم یا ایفاء آن را می کند (ماده 214 از همان قانون) و در ضمن مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلانی مشروع باشد (ماده 215 از قانون مذکور) و اگر مورد معامله عین معین باشد برابر ماده 361 از قانون استنادی، باید هنگام معامله موجود باشد و اگر واقعا مالی وجود نداشته باشد و مورد معامله قرار گیرد معامله مذکور باطل است که موضوع مانحن فیه، مصدق این ماده را ب. ت. ب. مراتب از پیش گفته ندارد از این رو قرارداد مورد بحث را می توان در دو حالت تصور نمود: الف: آپارتمان در زمان معامله وجود داشته است که در صحت آن بحثی نیست ب: قرار براین بوده که آپارتمان که ساخته می‌شود در مالکیت خریدار قرار گیرد و به اصطلاح پیش فروش شده باشد که به نظر دادگاه چنین قراردادی صحیح است زیرا مغایرتی با ماده 10 قانون مدنی ندارد همان طوری که در ماده 214 از همان قانون مورد معامله را مال یا عملی دانسته است؛ بنابراین ادعای بطلان معامله ب. ت. ب. آنچه که اشارت گردید، متکی به دلیل قانونی نبوده و به استناد مواد مندرج در متن، به بطلان دعوی خواهان انشاء حکم می‌شود. مع الوصف دادگاه اعلام می‌دارد حکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - امیدواری رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.ر. به طرفیت آقایان غ.س. و ح.ک. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1390/01/30 صادره از شعبه --- دادگاه حقوقی تهران که مطابق آن دعوای ابطال قرارداد پیش خرید و مطالبه ثمن را غیر وارد و منتهی به صدور حکم بطلان نموده. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و لوایح موجود و مدارک و اسناد ارائه شده رای دادگاه را فارغ از ایراد موجه تشخیص، زیرا اولا: اساس قرارداد مورد خدشه و ایراد نبوده که بحث بطلان آن مطرح شود و در ثانی ماهیت قرارداد به شرح توضیحات اعلامی ت. ن. خ. منصرف از عقد بیع بوده و در چارچوب تعهدات موضوع ماده 10 قانون مدنی حاکمیت دارد. بنابراین دعوای مطالبه ثمن که مراجعت به عقد بیع دارد هم فاقد موضوعیت بوده، بنابراین با رد تجدیدنظرخواهی، مستند به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی رای معترضٌ عنه را تایید و ابرام می‌نماید. رای دادگاه قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه