تاثیر اقامه دعوای تخلیه بر الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی رابطه دعوای تخلیه و تنظیم سند رسمی سرقفلیتاثیر سکوت موجر بر رضایت به انتقال عین مستاجره به غیر

تاثیر اقامه دعوای تخلیه بر الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی رابطه دعوای تخلیه و تنظیم سند رسمی سرقفلیتاثیر سکوت موجر بر رضایت به انتقال عین مستاجره ب. غ. خ. م.: در تاریخ 23 خرداد 1395، دادگاه تجدیدنظر استان تهران به بررسی پرونده‌ای پرداخت که در آن، درخواست تجدیدنظر به دلیل محکومیت به تخلیه عین مستاجره بر اساس اجاره‌نامه‌ای به تاریخ 25 خرداد 1344 مطرح شده بود. خ. ه. ب. علت انتقال عین مستاجره ب. غ. بدون دریافت مجوز، اقدام به طرح دعوی کردند. دادگاه با استناد به اجاره‌نامه رسمی و گواهی حصر وراثت، تخلف مستاجر و وراث وی را محرز دانسته و حکم به تخلیه عین مستاجره صادر کرد. همچنین، ادعای ت. ن. خ. مبنی بر اطلاع خ. ه. از انتقال عین مستاجره و عدم اعتراض به آن را رد کرد. در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاه به این نتیجه رسید که طبق تبصره یک ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، رسیدگی به این خواسته باید پس از خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه انجام می‌شد. بنابراین، این بخش از دادنامه نقض و پرونده به دادگاه بدوی اعاده گردید. رای صادره حضوری و قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/03/23 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: اگر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی به عنوان دعوای تقابل مطرح شود و دعوای اصلی تقاضای تخلیه عین مستاجره از جانب موجرباشد؛ رسیدگی به درخواست تنظیم سند رسمی اجاره متوقف بر قطعیت دعوای تخلیه بوده؛ بنابراین دعوای تقابل شایسته صدور قرار توقف دادرسی است. صرف اطلاع و سکوت تعدادی از موجرین مشاع دلالت بر رضایت آنان در خصوص تخلف مستاجر مبنی بر انتقال عین مستاجره ب. غ. نمی‌باشد؛ بنابراین حق تخلیه ناشی از انتقال عین مستاجره تا زمانی که به نحو قانونی از ناحیه موجرین ساقط نشود؛ قابلیت اعمال دارد. رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/03/23 رای دادگاه آن قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره --- مورخه 1394/09/16 صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی تهران که برمحکومیت ت. ن. خ. ع. ک. با وکالت ر. ج. و پ. ص. به تخلیه عین مستاجره موضوع اجاره نامه مورخ 1344/03/25 به لحاظ انتقال ب. غ. در قبال دریافت مبلغ 5/563/636/363 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه تجارت نسبت به مغازه ومبلغ 1/854/545/455 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه زیر زمین مورد اجاره ظرف مدت دوماه از تاریخ تودیع حقوق معینه و پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل ط. ت. د. حق س. - و. - م. - خ. شهرتین همگی ج.س. و م. - ن. - شیرین شهرتین همگی ز. و م. ع. اشعار دارد مالا موافق قانون ومقررات موضوعه ومدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده ومتضمن جهت موجه درنقض آن نمی‌باشد زیرا که اولا مراتب روابط استیجاری فی مابین متداعین پرونده مبتنی بر اجاره نامه رسمی شماره 2566 مورخه 1344/03/25 تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره 378 تهران م. ب. که به موجب قرارداد مدرکیه حاج م.ع. ج.س. و م. س. مبادرت به واگذاری ششدانگ چهار باب حجره متصل بهم واقع در طبقه اول سرای مولوی جزء پلاک ثبتی شماره 4378 به شماره های خصوصی 1 و 11 و 12 که دو باب آن به صورت یک مغاره دو دهنه م. ب. به حاجی م. صمد زاده حدیدی در قالب عقد اجاره می‌نماید که بعد از انعقاد عقد اجاره یکی از موجرین به نام م.ع. ج.س. فوت می‌نماید که ورثه وی بنابر گواهی حصر وراثت صادره از شعبه اول دادگاه بخش تهران عبارت از م.الف. - ع.الف. - جواد- م. - اقدس- زینب- و طوبی شهرتین همگی ج.س. می‌باشند و مستاجر نیز فوت می‌نماید که در ادامه تعدادی از ورثه مرحوم عبداله ج.س. و مالک سه دانگ دیگر به نام م. ساعتچی مبادرت به انعقاد قرارداد نسبت به عین مستاجره با ورثه مستاجر می نمایندودر تعقیب این قرارداد ورثه مستاجر مبادرت به واگذاری عین مستاجره به ع. ک. می‌نماید و این اقدام توسط مالک سه دانگ از عین مستاجره به نام م. س. تنفیذ ومشارالیه نیز قرارداد جدیدی با ع. ک. منعقد و صرفا تعدادی از ورثه مالک سه دانگ اولیه به نام م.ع. ج.س. به نامهای ورثه زینب و م. ج.س. به نامهای 1 - م. 2 - و. 3 س. 4 خ. شهرتین ج.س. و 5 م. - 6 ن. 7 شیرین شهرتین ز. و م. ع. (افراد اخیرالذکر 5 الی 8 ورثه زینب ج.س.) مبادرت به انعقاد قرارداد ننموده و این اقدام را تنفیذ ننموده‌اند که بر همین اساس مبادرت به طرح دعوی معنونه نموده اند. ثانیا به موجب قرارداد استنادی حق انتقال عین مستاجره از مستاجر سلب شده است که اقدام ورثه مستاجر اول مبنی بر انتقال عین مستاجر به ع. ک. بدون اذن خ. ه. که مالک چهار سهم از یازده سهم سه دانگ از ششدانگ پلاک ثبتی می‌باشند از موارد تخلف مستاجر محسوب و موجد حق برای موجرین که اذنی نداده اند در جهت تخلیه عین مستاجره می‌باشند و اقدام تعدادی از موجرین که مالکیت آنان نیز در حدود یک دانگ از ششدانگ پلاک ثبتی مورد ترافع م. ب. در جهت تخلیه عین مستاجره موافق قانون بوده و نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره 712462 مورخه 1378/04/23 موید این مطلب م. ب.. ثالثا مراتب تخلف ورثه مستاجر اول در جهت انتقال عین مستاجره به متصرف فعلی ع. ک. ب. ت. ب. مفاد صورتجلسه اجرای قرار تامین دلیل و اقرار فرد اخیر الذکر محرز ومسلم م. ب. که با احراز انتقال صورت گرفته آنچه مستاجر فعلی استحقاق دریافت دارد همانا نصف حق کسب و پیشه و تجارت م. ب. که میزان آن توسط کارشناس منتخب دادگاه نخستین برآورده شده است که نظریه ابرازی مباینتی با اوضاع و احوال مسلم قضیه نداشته و مصون از هر گونه تعرضی باقی مانده است.رابعا ادعای ت. ن. خ. مبنی بر اینکه انتقال در سنوات گذشته صورت گرفته و خ. ه. از این مساله اطلاع داشته اند و تعرضی به آن ننموده‌اند وارد نمی‌باشد به لحاظ آنکه صرف سکوت تعدادی از مالکین که علاقه مالکیت آنان به نحوه اشاعه است دلالت بر رضایت آنان برای تخلف صورت گرفته نمی‌باشد و این حق تا زمانی که به نحو قانونی از ناحیه آنان ساقط نشده باشد قابلیت اعمال از ناحیه آنان را دارد که مشارالیه نیز با تمسک به حق ایجاد شده مبادرت به طرح دعوی نموده‌اند از این رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هر گونه ایراد و اشکالی بوده و د. ا. م. از رسیدگی ت. ن. خ. دلیل ومدرک موجهی که موجبات نقض وبی اعتباری آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه ننموده است علی هذا دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظر خواهی به عمل آمده دادنامه معترض عنه را دراین قسمت تایید و استوار می‌نماید لیکن آن بخش از دادنامه تجدیدنظر خواسته که به موجب آن حکم بر بی حقی ت. ن. خ. ع. ک. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به عین مستاجره موضوع اجاره نامه های عادی 1379/02/11 - 79/4/13 - 84/3/18 و 1391/05/04 اصدار یافته است قطع نظر از صحت و سقم قضیه مخالف قانون ومقررات موضوعه و اصول دادرسی بوده ومستوجب نقض آن م. ب. زیرا که اولا مستفاد از مقررات تبصره یک ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که حاکم بر روابط قراردادی فی مابین متداعین م. ب. هر گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجر ه شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود که در مانحن فیه تعدادی از موجرین درخواست تخلیه عین مستاجره به لحاظ تخلف مستاجر را درخواست نموده‌اند ودر مقابل مستاجر ع. ک. ب. ش. د. تقابل تقاضای تنظیم سند رسمی اجاره را خواستار شده است بنابراین مادامی که نسبت به دعوی تخلیه رسیدگی و اظهار نظر قطعی نشده باشد رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره فاقد وجاهت قانونی بوده و دادگاه نخستین تکلیف داشته است که در اجرای تبصره ماده 7 مبادرت به صدور قرار توقف دادرسی راجع به خواسته می نمودند که بدین گونه عمل نشده است. ثانیا بتصریح مواد 2 و 3 قانون آیین دادرسی مدنی محاکم دادگستری صرفا مکلف هستند به دعاویی که برابر مقررات درخواست شده اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر وفصل خصومت نمایند که در وضع موجود اظهار نظر ماهیتی دادگاه بدوی راجع به دعوی تقابل فاقد محمل قانونی م. ب. از این رو دادگاه با نقض این قسمت از دادنامه به استناد قسمت اول از ماده 358 قانون اخیر الذکر پرونده را جهت رسیدگی به دادگاه بدوی اعاده می‌نماید.رای صادره حضوری و قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی