تاثیر عدم اجرای تعهدات قراردادی در صحت عقد بیع

رأی خلاصه جریان پرونده آقای م. ت. د. ب. ط. م. ج. و ح. ا. به خواسته ابطال سند مالکیت زمین پلاک .... فرعی از .. اصلی م. ب. 51/000/000 ریال تقدیم محاکم عمومی الیگودرز نموده و در بیان خواسته توضیح داده بموجب قرارداد عادی مورخ 1388/10/24 یک قطعه زمین خ. ر. ب. خوانده ردیف اوّل به عقد بیع واگذار نمودم و یک قطعه دیگر به مساحت 300 مترمربع را به قیمت چهل میلیون تومان محاسبه و بموجب عقد مشارکت به وی واگذار و قرار شد که ایشان نیز معادل مبلغ فوق (چهل میلیون تومان) بصورت نقدی به عنوان سهم الشرکه آورده و مشترکاً یکباب ساختمان بالمناصفه احداث نمائیم و به جهت لزوم اخذ مجوزات لازم به وی وکالت دادم و چون خارج از کشور اقامت دارم ایران را ترک کردم پس از مراجعت متوجه شدم که ایشان بدون اذن و اطلاع اینجانب اقدام به فروش ملک مشترک نموده و سند آن را به نام خوانده ردیف دوّم انتقال داده از آنجا که واگذاری ایشان بدون اذن بوده در حکم فروش مال غیر بوده و مالکیت خوانده ردیف دوّم ناشی از تملک غیر قانونی و مقبوض به عقد فاسد است لذا مستنداً به ماده 10 و 31 و 40 قانون مدنی و ماده 70 ثبت درخواست طبق خواسته را دارم. شعبه اوّل دادگاه عمومی الیگودرز پس از دستور تعیین وقت و ... دادگاه با حضور وکیل خوانده اوّل و شخص خوانده ردیف دوّم در وقت مقرر تشکیل، وکیل خوانده ردیف اوّل اظهار داشته. برخلاف ادعای خواهان آنچه به موکل واگذار شده است برابر مبایعه نامه 1388/10/24 عبارتست از شش دانگ یک قطعه زمین پلاک ... به مساحت 600 مترمربع مشاع و به مبلغ هشتاد میلیون تومان بوده نصف مبلغ مذکور توسط موکل پرداخت شده و نصف دیگر آن بنا به متن مندرج در قولنامه مقرر گردیده جهت مشارکت ساختمان نزد آقای ج. مانده بعد از تنظیم مبایعه نامه خواهان دعوی با اعطاء وکالتنامه به موکل به شماره .... مورخ 1389/5/11 دفترخانه شماره یک الیگودرز در خصوص ششصد متر مورد معامله اختیار انتقال ملک را به ایشان داده و موکل برابر سند رسمی ... مورخ 1389/12/19 دفتر یک الیگودرز ملک مزبور را به نام خویش انتقال رسمی داده و سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد درخواست افراز سهم خویش را نموده و سند مالکیت شش دانگ آن را دریافت نموده و سپس طی سند رسمی ... مورخ 1390/11/19 دفتر یک شماره شش دانگ قطعه زمین مذکور را به خوانده ردیف دوّم و شخص دیگری انتقال داده است با عنایت به مراتب مالکیت موکل به قطعه زمین مورد ادعای خواهان دارای منشأ قانونی و رسمی است همانطور که دادگاه محترم استحضار دارند عقد بیع از عقود لازم بوده و فسخ یا اقاله آن باید با دلیل قانونی و یا رضایت طرفین باشد که در ما نحن فیه هیچکدام از این موارد حادث نشده ادعای خ. م. ب. اینکه سیصد متر از زمین در مالکیت ایشان باقی مانده برخلاف مفاد قولنامه و سند رسمی موکل است آنچه خواهان از موکل طلب دارد، بهاء سیصد متر زمین مذکور است که مقرر شده به عنوان سهم الشرکه خواهان نزد موکل باقی باشد و ب. ت. ب. عدم اجرای قرارداد مشارکت منعقده فیمابین خواهان بدلیل عدم اجرای تعهدات خواهان توسط ایشان قرارداد مشارکت عمل نشده بنابراین سهم الشرکه خواهان نزد موکل باقی بوده و همان طور که در پرونده کیفری اشاره شده آمادگی خود را برای پرداخت اعلام کرده و ... دادگاه پس از مطالبه پرونده کیفری و خارج نویسی از آن و اعاده پرونده مذکور، ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه 000100622 مورخ 1392/5/31 با این استدلال ... به شرح مندرجات پرونده کیفری عقد قرارداد مشارکت با خواهان را به صراحت پذیرفته است لکن مدعی است که خواهان متعهد شده است تا اردیبهشت سال 1389 زمین متنازع فیه را تفکیک و به ایشان تحویل نماید و خوانده هم با اخذ مجوزات لازم اقدام به ساخت و ساز آن نماید و چنانچه خوانده نتواند به تعهدات خود اقدام نماید به خواهان خسارت پرداخت کند و در همین راستا وکالتی هم به خوانده ردیف اوّل اعطاء شده و ایشان مدعی است پس از اخذ وکالت از خواهان اقدام به افراز زمین نمودم امّا رعیت هایی که قبلاً این زمین را در تصرف داشته اند و سایر مالکیت مشاعی از ساخت و ساز ممانعت نموده و خواهان هم مراجعه نکرده است و منم زمین ایشان را فروخته ام سپس با پدرم به منزل ایشان مراجعه کردیم و به ایشان گفتم یا پول زمین را به شما میدهم یا یک واحد آپارتمانی میدهم که خواهان قبول کرد ولی بعداً زیر آن زد و حال نیز حاضرم قیمت زمین رابه نرخ کارشناسی بپردازم که تمامی اظهارات خوانده در پرونده کیفری حکایت از صحت عقد مشارکت مدنی فیمابین خواهان و خوانده ردیف اوّل دارد و در واقع خواهان بخشی از زمین را به عنوان آورده و سهم الشرکه خ. م. ن. و قرار شده تا خوانده معادل همان بخشی از زمین یعنی مبلغ چهل میلیون تومان آورده نقدی بیاورد و بالمناصفه به ساخت و ساز زمین اقدام نمایند و اینکه اگر خواهان تا اردیبهشت سال 1389 زمین را تفکیک و تحویل ندهد معامله فسخ است با مداقه در قرارداد مشارکت چنین شرط فسخی در معامله وجود ندارد و در واقع خواهان وکالت بلاعزل به خوانده اعطاء نموده تا بتواند در غیاب ایشان نسبت به انجام امور اداری منجمله اخذ مجوزات لازم همانند اخذ پروانه ساخت از شهرداری و غیره اقدام نماید و اراده واقعی طرفین از وقوع عقد اعطاء وکالت انجام امور اداری زمین بوده که خوانده ردیف اوّل با سوء استفاده از این وکالتنامه اقدام به انتقال سند ملک بنام خود نموده و سپس با افراز ملک آن را به شخص ثالث واگذار نموده است و حقوق خواهان در حال شرکت تضییع گردیده است و رعایت مصلحت موکل را ننموده است علی ایحال با عنایت به موارد مطروحه مذکور و با عنایت به محتویات پرونده کیفری که واضح و مبرهن است و حکایت از شرکت خواهان و خوانده ردیف اوّل در ملک متنازع فیه دارد و توجهاً به دفاعیات غیر موجه خوانده ردیف اوّل و با عنایت به اینکه منشاء صدور سند مالکیت بنام خوانده ردیف دوّم نیز همین وکالتی است که قصد و اراده واقعی طرفین عقد وکالت بر آن واقع نشده و قصد و اراده خواهان در چنین امری مفقود است و دعوی را وارد تشخیص و به استناد ماده 198 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 70 قانون ثبت و ماده 190 قانون مدنی و ... حکم به ابطال سند مالکیت پلاک خوانده ردیف دوّم از پلاک ..... فرعی از .... اصلی و محکومیت خوانده ردیف اوّل به پرداخت ... هزینه دادرسی د. ح. خ. صادر و اعلام نموده است. وکیل خوانده ردیف اوّل ظرف مهلت مقرر پس از اتمام مدت تجدیدنظرخواهی دادخواست فرجامی تقدیم که پس از طی تشریفات قانونی پرونده به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است.دادخواست فرجامی به هنگام شور قرائت خواهد شد0بتاریخ بالا هیأت شعبه تشکیل پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره انجام و به اکثریت چنین رأی میدهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور فرجام خوانده بشرح مبایعه نامه عادی مورخ 1388/10/24 یک قطعه زمین مشاع از پلاک .... فرعی از ... اصلی بخش ..الیگودرز به مساحت 600 مترمربع را به عقد بیع و به مبلغ 80 میلیون تومان به ف. خ. فروخته است و نصف مبلغ از ثمن معامله پرداخت شده و برابر شرط مقرر در ضمن قرارداد مبلغ 40 میلیون تومان دیگر از ثمن معامله بعنوان سهم الشرکه فرجام خوانده برای ساخت اعیانی باقی مانده است، فرجامخوانده بعد از انجام معامله، وکالت در انتقال مورد معامله را طی وکالت نامه رسمی شماره .... مورخ 1389/5/11 دفتر شماره .... الیگودرز اعطاء و ایشان نیز مطابق این وکالتنامه، طی سند رسمی ملک را بنام خودش انتقال و سپس آن را افراز نموده است و در تاریخ 1389/5/11 هم زمان با وکالت ا. مبادرت به قرارداد مشارکت جهت احداث اعیانی در 300 مترمربع از زمین خریداری شده با شرایطی نموده علی هذا با عنایت به قراردادهای منعقده، ف. خ. د. قالب عقد بیع مالک 600 مترمربع زمین مورد معامله بوده و عمل نشدن قرارداد مشارکت خدشه ای به عقد بیع وارد نمی نماید و فرجام خوانده طبق قرارداد مشارکت در شروط ضمن آن، ملتزم به تعهداتی شده که در صورت اثبات تخلف وی، فرجام خوانده مستحق خسارت و... م. ب. بنابمراتب دادنامه فرجام خواسته مخدوش و مستنداً به بند 2 ماده 371 و بند ج ماده 401 قانون آئین دادرسی مدنی نقض و جهت اقدام قانونی به شعبه هم عرض ارجاع میشود. شعبه 18 دیوانعالی کشور - مستشار و عضومعاون علی شمس - سعید عمرانی فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی تاثیر عدم اجرای تعهدات قراردادی در صحت عقد بیع در تاریخ 30 فروردین 1394، حکمی در خصوص دعوای ابطال سند مالکیت زمین صادر گردید. خ. ب. ا. به یک قرارداد عادی به تاریخ 24 دی 1388، ادعا نمود که ملک خ. ر. ب. یکی از خواندگان واگذار کرده و آن شخص بدون کسب اجازه، اقدام به فروش ملک نموده است. وی با استناد به مواد 10، 31 و 40 قانون مدنی و ماده 70 قانون ثبت، ابطال سند مالکیت خوانده دیگر را خواستار شد. خوانده اول در دفاعیات خود به اعتبار قرارداد و وکالت‌نامه اشاره کرده و مدعی شد که انتقال ملک به نام وی به صورت قانونی صورت گرفته است. دادگاه بدوی ب. ت. ب. شواهد و مدارک موجود، حکم به ابطال سند مالکیت خوانده دوم و محکومیت خوانده اول به پرداخت هزینه دادرسی صادر کرد. این حکم به دیوان عالی کشور ارجاع شد. دیوان در بررسی خود اعلام کرد که قرارداد بیع معتبر است و عدم اجرای قرارداد مشارکت تاثیری بر اعتبار عقد بیع ندارد. در نتیجه، دادنامه بدوی نقض و پرونده به شعبه هم عرض ارجاع گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/01/30 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که بخشی از ثمن معامله به عنوان سهم الشرکه بایع در قرارداد مشارکت در ساخت بین طرفین نزد خریدار بماند، عمل نشدن به قرارداد مشارکت خدشه ای به عقد بیع وارد نمی کند. رای خلاصه جریان پرونده آقای م. ت. د. ب. ط. م. ج. و ح. ا. به خواسته ابطال سند مالکیت زمین پلاک.... فرعی از.. اصلی م. ب. 51/000/000 ریال تقدیم محاکم عمومی الیگودرز نموده و در بیان خواسته توضیح داده به موجب قرارداد عادی مورخ 1388/10/24 یک قطعه زمین خ. ر. ب. خوانده ردیف اوّل به عقد بیع واگذار نمودم و یک قطعه دیگر به مساحت 300 مترمربع را به قیمت چهل میلیون تومان محاسبه و به موجب عقد مشارکت به وی واگذار و قرار شد که ایشان نیز معادل مبلغ فوق (چهل میلیون تومان) به صورت نقدی به عنوان سهم الشرکه آورده و مشترکا یکباب ساختمان بالمناصفه احداث نمائیم و به جهت لزوم اخذ مجوزات لازم به وی وکالت دادم و چون خارج از کشور اقامت دارم ایران را ترک کردم پس از مراجعت متوجه شدم که ایشان بدون اذن و اطلاع اینجانب اقدام به فروش ملک مشترک نموده و سند آن را به نام خوانده ردیف دوّم انتقال داده از آنجا که واگذاری ایشان بدون اذن بوده در حکم فروش مال غیر بوده و مالکیت خوانده ردیف دوّم ناشی از تملک غیر قانونی و مقبوض به عقد فاسد است لذا مستندا به ماده 10 و 31 و 40 قانون مدنی و ماده 70 ثبت درخواست طبق خواسته را دارم. شعبه اوّل دادگاه عمومی الیگودرز پس از دستور تعیین وقت و... دادگاه با حضور وکیل خوانده اوّل و شخص خوانده ردیف دوّم در وقت مقرر تشکیل، وکیل خوانده ردیف اوّل اظهار داشته. برخلاف ادعای خواهان آنچه به موکل واگذار شده است برابر مبایعه نامه 1388/10/24 عبارتست از شش دانگ یک قطعه زمین پلاک... به مساحت 600 مترمربع مشاع و به مبلغ هشتاد میلیون تومان بوده نصف مبلغ مذکور توسط موکل پرداخت شده و نصف دیگر آن بنا به متن مندرج در قولنامه مقرر گردیده جهت مشارکت ساختمان نزد آقای ج. مانده بعد از تنظیم مبایعه نامه خواهان دعوی با اعطاء وکالتنامه به موکل به شماره.... مورخ 1389/05/11 دفترخانه شماره یک الیگودرز در خصوص ششصد متر مورد معامله اختیار انتقال ملک را به ایشان داده و موکل برابر سند رسمی... مورخ 1389/12/19 دفتر یک الیگودرز ملک مزبور را به نام خویش انتقال رسمی داده و سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد درخواست افراز سهم خویش را نموده و سند مالکیت شش دانگ آن را دریافت نموده و سپس طی سند رسمی... مورخ 1390/11/19 دفتر یک شماره شش دانگ قطعه زمین مذکور را به خوانده ردیف دوّم و شخص دیگری انتقال داده است با عنایت به مراتب مالکیت موکل به قطعه زمین مورد ادعای خواهان دارای منشا قانونی و رسمی است همانطور که دادگاه محترم استحضار دارند عقد بیع از عقود لازم بوده و فسخ یا اقاله آن باید با دلیل قانونی و یا رضایت طرفین باشد که در ما نحن فیه هیچکدام از این موارد حادث نشده ادعای خ. م. ب. اینکه سیصد متر از زمین در مالکیت ایشان باقی مانده برخلاف مفاد قولنامه و سند رسمی موکل است آنچه خواهان از موکل طلب دارد، بهاء سیصد متر زمین مذکور است که مقرر شده به عنوان سهم الشرکه خواهان نزد موکل باقی باشد و ب. ت. ب. عدم اجرای قرارداد مشارکت منعقده فیمابین خواهان بدلیل عدم اجرای تعهدات خواهان توسط ایشان قرارداد مشارکت عمل نشده بنابراین سهم الشرکه خواهان نزد موکل باقی بوده و همان طور که در پرونده کیفری اشاره شده آمادگی خود را برای پرداخت اعلام کرده و... دادگاه پس از مطالبه پرونده کیفری و خارج نویسی از آن و اعاده پرونده مذکور، ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه --- مورخ 1392/05/31 با این استدلال... به شرح مندرجات پرونده کیفری عقد قرارداد مشارکت با خواهان را به صراحت پذیرفته است لکن مدعی است که خواهان متعهد شده است تا اردیبهشت سال 1389 زمین متنازع فیه را تفکیک و به ایشان تحویل نماید و خوانده هم با اخذ مجوزات لازم اقدام به ساخت و ساز آن نماید و چنانچه خوانده نتواند به تعهدات خود اقدام نماید به خواهان خسارت پرداخت کند و در همین راستا وکالتی هم به خوانده ردیف اوّل اعطاء شده و ایشان مدعی است پس از اخذ وکالت از خواهان اقدام به افراز زمین نمودم امّا رعیت هایی که قبلا این زمین را در تصرف داشته اند و سایر مالکیت مشاعی از ساخت و ساز ممانعت نموده و خواهان هم مراجعه نکرده است و منم زمین ایشان را فروخته ام سپس با پدرم به منزل ایشان مراجعه کردیم و به ایشان گفتم یا پول زمین را به شما میدهم یا یک واحد آپارتمانی میدهم که خواهان قبول کرد ولی بعدا زیر آن زد و حال نیز حاضرم قیمت زمین رابه نرخ کارشناسی بپردازم که تمامی اظهارات خوانده در پرونده کیفری حکایت از صحت عقد مشارکت مدنی فیمابین خواهان و خوانده ردیف اوّل دارد و در واقع خواهان بخشی از زمین را به عنوان آورده و سهم الشرکه خ. م. ن. و قرار شده تا خوانده معادل همان بخشی از زمین یعنی مبلغ چهل میلیون تومان آورده نقدی بیاورد و بالمناصفه به ساخت و ساز زمین اقدام نمایند و اینکه اگر خواهان تا اردیبهشت سال 1389 زمین را تفکیک و تحویل ندهد معامله فسخ است با مداقه در قرارداد مشارکت چنین شرط فسخی در معامله وجود ندارد و در واقع خواهان وکالت بلاعزل به خوانده اعطاء نموده تا بتواند در غیاب ایشان نسبت به انجام امور اداری منجمله اخذ مجوزات لازم همانند اخذ پروانه ساخت از شهرداری و غیره اقدام نماید و اراده واقعی طرفین از وقوع عقد اعطاء وکالت انجام امور اداری زمین بوده که خوانده ردیف اوّل با سوء استفاده از این وکالتنامه اقدام به انتقال سند ملک به نام خود نموده و سپس با افراز ملک آن را به شخص ثالث واگذار نموده است و حقوق خواهان در حال شرکت تضییع گردیده است و رعایت مصلحت موکل را ننموده است علی ایحال با عنایت به موارد مطروحه مذکور و با عنایت به محتویات پرونده کیفری که واضح و مبرهن است و حکایت از شرکت خواهان و خوانده ردیف اوّل در ملک متنازع فیه دارد و توجها به دفاعیات غیر موجه خوانده ردیف اوّل و با عنایت به اینکه منشاء صدور سند مالکیت به نام خوانده ردیف دوّم نیز همین وکالتی است که قصد و اراده واقعی طرفین عقد وکالت بر آن واقع نشده و قصد و اراده خواهان در چنین امری مفقود است و دعوی را وارد تشخیص و به استناد ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 70 قانون ثبت و ماده 190 قانون مدنی و... حکم به ابطال سند مالکیت پلاک خوانده ردیف دوّم از پلاک..... فرعی از.... اصلی و محکومیت خوانده ردیف اوّل به پرداخت... هزینه دادرسی د. ح. خ. صادر و اعلام نموده است. وکیل خوانده ردیف اوّل ظرف مهلت مقرر پس از اتمام مدت تجدیدنظرخواهی دادخواست فرجامی تقدیم که پس از طی تشریفات قانونی پرونده به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است.دادخواست فرجامی به هنگام شور قرائت خواهد شد 0 به تاریخ بالا هیات شعبه تشکیل پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره انجام و به اکثریت چنین رای میدهد: رای شعبه دیوان عالی کشور ف. خ. ب. شرح مبایعه نامه عادی مورخ 1388/10/24 یک قطعه زمین مشاع از پلاک.... فرعی از... اصلی بخش..الیگودرز به مساحت 600 مترمربع را به عقد بیع و به مبلغ 80 میلیون تومان به ف. خ. فروخته است و نصف مبلغ از ثمن معامله پرداخت شده و برابر شرط مقرر در ضمن قرارداد مبلغ 40 میلیون تومان دیگر از ثمن معامله به عنوان سهم الشرکه فرجام خوانده برای ساخت اعیانی باقی مانده است، فرجامخوانده بعد از انجام معامله، وکالت در انتقال مورد معامله را طی وکالت نامه رسمی شماره.... مورخ 1389/05/11 دفتر شماره.... الیگودرز اعطاء و ایشان نیز مطابق این وکالتنامه، طی سند رسمی ملک را به نام خودش انتقال و سپس آن را افراز نموده است و در تاریخ 1389/05/11 هم زمان با وکالت ا. مبادرت به قرارداد مشارکت جهت احداث اعیانی در 300 مترمربع از زمین خریداری شده با شرایطی نموده علی هذا با عنایت به قراردادهای منعقده، ف. خ. د. قالب عقد بیع مالک 600 مترمربع زمین مورد معامله بوده و عمل نشدن قرارداد مشارکت خدشه ای به عقد بیع وارد نمی‌نماید و فرجام خوانده طبق قرارداد مشارکت در شروط ضمن آن، ملتزم به تعهداتی شده که در صورت اثبات تخلف وی، فرجام خوانده مستحق خسارت و... م. ب. بنا به مراتب دادنامه فرجام خواسته مخدوش و مستندا به بند 2 ماده 371 و بند ج ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی نقض و جهت اقدام قانونی به شعبه هم عرض ارجاع میشود. شعبه --- دیوانعالی کشور - مستشار و عضو معاون