تجزیه حق فسخ

تجزیه حق فسخ خ. م.: در این پرونده، دعوی اولیه به منظور تنفیذ و اعلام فسخ قرارداد اجاره از سوی یکی از وراث مالک علیه مستاجران طرح گردید. خواهان ادعا نمود که مستاجران به مدت 18 ماه اجاره‌بها را پرداخت نکرده‌اند و بر اساس بند 4 ماده 6 قرارداد، حق فسخ برای موجر ایجاد شده است. مستاجران در پاسخ، با طرح دعوی تقابل، خواستار رفع موانع قانونی ملک و دریافت هزینه‌های احداث بنا از موجر شدند. دادگاه بدوی پس از بررسی قرارداد اجاره و مستندات مربوطه، به این نتیجه رسید که شرط پرداخت اجاره‌بها به صورت سالیانه به صورت دست‌نویس توافق شده و این شرط بر شرط چاپی قرارداد ارجح است. همچنین، ایراد شکلی خواهان تقابل مبنی بر عدم طرح دعوی از سوی تمامی وراث را مردود دانسته و حکم به بطلان دعوی خ. ه. صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تاکید بر لزوم طرح دعوی فسخ از سوی تمامی وراث و عدم سمت ت. ن. خ. جدید، حکم بدوی را نقض و قرار رد دعوای آنان را صادر نمود. این رای قطعی است و بر اساس مواد 10، 246، 466، 475، 486 و 1258 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی صادر گردیده است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/10/20 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که یکی از مالکین متعدد ملک از جانب خود و به نمایندگی از سایرین، با شخص ثالث قرارداد اجاره تنظیم کند، دعوی تایید فسخ این قرارداد باید از ناحیه همه مالکین مطرح شود. رای دادگاه بدوی شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/04/22 رای دادگاه در خصوص دعوی خواهان غ. ب. فرزند ش. با وکالت م. الف. به طرفیت ع. د. فرزند ز. و ر. م. فرزند الف. به خواسته تنفیذ و اعلان فسخ اجاره نامه بانضمام پرداخت هزینه دادرسی و راجع به دعوی تقابل خواهان ع. د. با وکالت غ. ع.الف. و م. غلامی به طرفیت غ. ب. و م. بیان و پ. ب. و م. ب. و الف. ر. به خواسته دعوی تقابل و جلب ثالث در پرونده کلاسه --- و الزام خواندگان به رفع موانع قانونی ملک پلاکهای ثبتی 514 - 559 فروعات از 42 اصلی در شهرداری اسلامشهر به منظور فک پلمپ از عین مستاجره و همچنین پرداخت هزینه های احداث بنا پرداختی توسط موکل در عین مستاجره با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری بانضمام هزینه های و خسارات قانونی که خواهان غ. ب. در شرح دعوی خویش اذعان داشته که وفق قرارداد عادی 30/9/91 موجر مورد اجاره را به مدت 51 ماه به مستاجرین اجاره داده از آنجایی که از جانب مستاجرین مال الاجاره به مدت 18 ماه تودیع نگردیده و مطابق بند 4 از ماده 6 قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء بیش از یکماه موجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید لذا تقاضای محکومیت مستدعی است در دعوی تقابل خواهان چنین اظهار داشته مرحوم ش. ب. مالک پلاک ثبتی --- - 559 فرعی از --- اصلی بوده که بعد از فوت به ورثه منتقل شده است احدی از ورثه (غ. ب.) اصالتا از جانب خود و به نمایندگی از سایر وراث مبادرت به عقد قرارداد اجاره شماره 454 مورخ 30/9/91 به مدت 51 ماه از تاریخ 30/9/91 لغایت 29/12/95 داشته است از آنجایی که عین مستاجره قدیمی و فرسوده بوده با اذن از موجر مبادرت به مرمت و بازسازی بنا و احداث بنا در عین مستاجره از جانب مستاجرین به متراژ 360 متر در هر طبقه به همراه احداث یک آشپزخانه 60 متری انباری 100 متری آلاچیق 20 متری داشته است لذا از جانب موجر هزینه های شهرداری تودیع نگردیده و شهرداری اقدام به پلمپ ساختمان داشته است لذا مطابق خواسته تقاضای محکومیت مستدعی م. ب. دادگاه با امعان نظر به محتویات پرونده و شرح دعوی خ. ه. و بررسی ادله و مستندات ابرازی ایشان و نیز مداقه در قرارداد عادی اجاره شماره 454 مورخ 30/9/91 و ب. ت. ب. استعلامات به عمل آمده از شهرداری اسلامشهر و نیز فرماندهی انتظامی اسلامشهر (اماکن) و استعلام ثبتی به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک اسلامشهر و لوایح تقدیمی از جانب وکلای محترم خ. ه. و ن. ب. ا. خواهان غ. ب. دعوی تایید فسخ قرارداد موصوف را به علت عدم پرداخت اجاره بها داشته است و در بند 4 از ماده 6 قید گردیده (به صورت چاپی) عدم تودیع اجاره بهاء بیش از یکماه حق فسخ برای موجر ایجاد می‌گردد ولی از آنجایی که در قسمت توضیحات قرارداد اجاره طرفین قرارداد اراده دیگری لحاظ و توافق داشته اند که اجاره بهاء به صورت سالیانه تودیع گردد و این اراده موخر بر توافق قبلی چاپی و آخرین اراده طرفین بوده که به صورت دست نویش بوده و منصرف از شرط چاپی قرارداد در بند 4 ماده 6 بوده و برای طرفین لازم الاجرا م. ب. و مطابق ماده 10 قانون مدنی تنظیم و مخالف قانون ملاحظه می‌گردد و با اصل آزادی اراده افراد در قراردادها سازگار م. ب. و در تعارض شرط چاپی (پرداخت اجاره بهاء به صورت ماهیانه) و شرط بعدی دست نویس (تودیع آن به صورت سالیانه) شرط آخر قابلیت اعمال داشته و شرط اول تعارض منتفی می‌گردد. و در خصوص دعوی ع. د. با مداقه در مفاد قرارداد اجاره که از جانب موجر اجازه احداث بنا در عین مستاجره را داده شده ن. ب. ا. حسب استعلام از کمیسیون ماده 100 شهرداری در رابطه با نوع تخلفات ساختمان حکایت از موادی است که این تخلفات ناشی از عملکرد مستاجر می‌نماید هر چند شهرداری (کمیسیون ماده 100 ) در رای صادره در خصوص تخلفات ساختمانی مالک پلاک ثبتی را محکوم می‌نماید نه مستاجر را (احداث کننده بنا) لذا مالک (موجر) تجویز احداث بنا را داشته ولی این احداث می‌بایست با اصول شهرسازی مطابقت داشته باشد و دیگر اینکه خواهان ع. د. به پلمپ و بسته بودن عین مستاجره اشارت داشته ولی استعلام از مرجع انتظامی (اماکن) حکایت از برقراری و ایجاد مراسم در عین مستاجره داشته است (استعلام به شماره 4554/11006/04/40 مورخ 93/8/31 ) و ن. ب. ا. از جانب خواهان ع. د. ایراد شکلی به اینکه مالک پلاک ثبتی متنازع فیه مرحوم ش. ب. بوده و عین مستاجره از جانب احدی از ورثه (غ. ب.) به اجاره داده شده است و اینک که خواستار فسخ قرارداد م. ب. می‌بایست از جانب کلیه ورثه طرح دعوی انجام می گرفت و در این راستا از جانب خواهان (ع. د.) سایر ورثه به عنوان مجلوب ثالث طرح دعوی شده است دادگاه با مداقه در قرارداد اجاره مذکور و استعلام ثبتی در خصوص مالکیت پلاک مورد تنازع مشاهده می‌گردد هر چند عین مستاجره از جانب احدی از ورثه به نام (غ. ب.) به اجاره داده شده واینک که خواستار فسخ قرارداد م. ب. می‌بایست از جانب کلیه ورثه طرح دعوی انجام می گرفت ودر این راستا از جانب خواهان (ع. د.)سایر ورثه به عنوان مجلوب ثالث طرح دعوی شده است دادگاه با مداقه در قرارداد اجاره مذکور و استعلام ثبتی در خصوص مالکیت پلاک مورد تنازع مشاهده می‌گردد هرچند عین مستاجره از جانب احدی ازورثه به نام غ. ب. به اجاره داده شده و عین مستاجره تسلیم مستاجر گردیده است و تاکنون از جانب سایر ورثه به این امر تعرضی انجام نپذیرفته است همانطوریکه ماده 475 قانون مدنی اشارت دارد که اجاره مال مشاع جائز است لکن تسلیم عین مستاجر موقوف است به اذن شریک که در اینجا از جانب سایر ورثه نه تنها ایراد و تعرضی صورت نپذیرفته بلکه پس از تسلیم عین مستاجره تاکنون عدم اعتراض حکایت از تنفیذ ضمنی قرارداد داشته است که این امر نیز توسط احدی از ورثه مورد تایید قرار گرفته است (م. ب.) لذا با عنایت به اینکه از جانب مستاجرین نسبت به اصل مفاد قرارداد اجاره تعرضی انجام نگرفته و نیز ایشان ادعای مالکیتی نسبت به عین مستاجره نداشته اند و نیز سایر ورثه اعتراض به تسلیم عین مستاجره نداشته و مفاد قرارداد اجاره را زیر سوال نبرده اند و به صورت تصریح در صورتجلسه مورخ 93/8/19 از جانب م. ب. و به صورت ضمنی از جانب سایر ورثه تایید و تنفیذ داشته اند لذا ایراد شکلی خواهان ع. د. مردود می‌نماید. مع هذا دادگاه با امعان نظر به مطالبه معروض فوق الاشعار دعوی خ. ه. را ثابت و مسلم تشخیص نداده و مستندا به مواد 10 - 246 - 466 - 475 - 486 - 1258 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان‌های یاد شده صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه هشتم حقوقی اسلامشهررضا زالی اصل رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/10/20 رای دادگاه محتویات این پرونده بیانگر این است که آقای غ. ب. اصالتا و به نمایندگی از وراث مرحوم غ. ب. طی قرار داد اجاره (عادی) شش دانگ یک تالار پذیرایی رابه مدت 51 ماه از تاریخ 91/9/30 تا 1395/12/30 به آقایان ع. د. و خانم … م. ی اجاره داده اند و به موجب بند 4 - 6 از قرار داد شرط کرده اند چنانچه مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یک ماه تاخیر نماید موجر می‌تواند قرارداد رافسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح بخواهد. به علاوه در ماده 4 و توضیحات ذیل قرار داد ضمن تعیین اجاره بها به صورت ماهانه به مستاجرین اجازه داده شده که معادل مبلغ یکصدو بیست و هفت میلیون تومان جهت بازسازی و مرمت و احداث بنا در تالار هزینه نمایند و به ازای آن ماهیانه 25/000/000 ریال از اجاره بها را کسر نمایند و اضافه کرده اند چنانچه بیش از مبلغ مذکور در مورد تزئینات و غیره هزینه نمایند به عهده خودشان است. آقای م. الف. به وکالت از موجر و به استناد فتوکپی مصدق اجاره نامه و اظهارنامه ارسالی خطاب به مستاجرین دادخواستی به خواسته تنفیذ و اعلان فسخ اجاره نامه مذکور و جبران خسارت دادرسی بااشاره به شرط مذکور تقدیم شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر کرده متقابلا آقایان غ. ع.الف. و م. رضا غلامی به وکالت از آقای ع. د. به طرفیت موجرین تحت عنوان تقابل و جلب ثالث به خواسته رفع موانع قانونی ملک پلاکهای ثبتی 514 و 559 فروعات از 42 اصلی (مورد اجاره) در شهرداری اسلامشهر به منظور فک پلمپ از عین مستاجره و الزام به پرداخت هزینه های احداث بنا باارجاع به کارشناس دادخواستی تقدیم و توضیح داده بر طبق مندرجات ذیل قرار داد اجاره هزینه هنگفتی در تخریب و احداث بنا در محل متحمل شده و به علت عدم تادیه هزینه های شهر داری از سوی مالکین، مکررا محل توسط شهرداری پلمپ و مانع بهره برداری از آن شده لذا تقاضای تادیه هزینه متحمله جهت احداث بنا و هزینه های شهرداری و رفع مانع جهت انتفاع از مورد اجراه رانموده است. دادگاه مذکور پس از یک سلسله رسیدگی و ازجمله استعلام ازمرجع انتظامی و... در رابطه با وسعت فعالیت مستاجر طی دادنامه شماره --- - 94/4/22 حکم به بطلان هر دو دعوی صادر نموده است که از ناحیه وکلای طرفین مورد تجدیدنظرخواهی قرارگرفته است با این توضیح که دادگاه استماع دعوای فسخ را مستلزم طرح آن از ناحیه کلیه مالکین دانسته و بدین سبب د. ا. م. از دادرسی آقای م. الف. به وکالت از خواهان اولیه و سایر مالکین یعنی آقایان … و پرویز و خانم … ب. و اکرم رضا خانی تجدیدنظرخواهی کرده است.به اعتقاد دادگاه تجدیدنظرخواهی های مورد اشاره وارد است همانگونه که دادگاه محترم بدوی نیز استدلال کرده است چون قرار داد اجاره از سوی آقای غ. ب. واز طرف سایر مالکین منعقد شده دعوای فسخ آن بایستی از ناحیه همه آنها مطرح میگردید و از طرفی آقایان و خانم ها … و پرویز و معصومه ب. و اکرم رضا خانی در دعوای اولیه سمتی نداشته اند لذا مطابق ماده 335 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمویم و انقلاب در امورمدنی تجدیدنظرخواهی آنها مسموع نیست مستندا مواد 348 - بندهای ج و ه- و 358 و 2 از همان قانون ضمن نقض حکم تجدید نظرخواسته و قرار رد تجدید نظر خواهی راجع به تجدیدنظرخواهان‌های اخیر قرار رد دعوای آقای غ. ب. راصادر و اعلام میدارد و بر این اساس ب. ت. ب. مفهوم مواد 139 و 141 از همان قانون باپذیرش تجدیدنظرخواهی آقایان غ. ع.الف. و م. رضا غلامی به وکالت از آقای ع. د. به طرفیت سایر نامبردگان بالا و نقض تجدیدنظر خواسته قرار رد دعوای آنان را نیز صادر و اعلام میدارد. این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران -رئیس و مستشار علی حاجی حسنی- حمیدسلیمانی