تشریفات قرارداد پیش فروش آپارتمان

تشریفات قرارداد پیش فروش آپارتمان خ. م.: موضوع این پرونده، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ پایان‌کار برای یک دستگاه آپارتمان و همچنین بطلان قرارداد پیش فروش آن است. خ. ب. ا. به مبایعه‌نامه عادی، درخواست الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و پرداخت خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد را مطرح کرده است. در مقابل، خوانده با ارائه دادخواست متقابل، بطلان قرارداد را به دلیل عدم رعایت تشریفات قانونی مربوط به پیش فروش ساختمان درخواست کرده است. دادگاه بدوی با استناد به مواد 10 و 190 و 219 و 223 و 1257 و 1275 و 1284 و 1291 قانون مدنی، دعوی خوانده را غیرموجه تشخیص داده و آن را رد کرده است. همچنین، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و پرداخت خسارت تاخیر صادر کرده است. در خصوص فک رهن، به دلیل استرداد خواسته از سوی خواهان، قرار ابطال دادخواست صادر شده است. دادگاه تجدیدنظر نیز با تایید رای بدوی، به دلایل قانونی و عدم وجود شرایط بطلان قرارداد اشاره کرده و رای را به قوت خود باقی گذاشته است. این دادگاه تصریح کرده که قرارداد پیش فروش به موجب قانون لازم‌الاجرا است و عدم رعایت تشریفات شکلی موجب بطلان آن نمی‌شود. رای صادره از سوی دادگاه تجدیدنظر قطعی و حضوری اعلام شده و به تاسیس حقوقی در خصوص ملحقات آپارتمان نیز اشاره گردیده است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/03/12 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: صرف عدم تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت رسمی و عدم رعایت تشریفات شکلی موجب بطلان آن نخواهد بود. رای دادگاه بدوی در خصوص دعوی آقای ف. م.ن. با وکالت خانم ل. و.الف. به طرفیت آقای …. خ. به خواسته الزام خوانده به اخذ پایانکار و صورت‌مجلس تفکیکی و فک رهن از یک باب آپارتمان و تنظیم سند رسمی انتقال و مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد روزانه به مبلغ یک میلیون ریال به انضمام خسارات دادرسی، بدین شرح که خ. ب. م. مبایعه‌نامه عادی مورخه 1391/02/28 یک دستگاه آپارتمان به مساحت 51/95 متر مربع به پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی مفروز و مجزی شده از... قطعه --- تفکیکی به مبلغ سیصد و ده میلیون تومان از خوانده پیش خرید نموده است و آپارتمان در مورخه 1392/07/29 تحویل خواهان گردیده است و خوانده مکلف بوده است که در تاریخ 1392/12/01 در دفترخانه تهران حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید ولی ایشان ملک را در رهن بانک مسکن قرار داده و از انجام تعهد امتناع کرده است. لذا خواهان تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده است. همچنین آقای …. خ. د. ب. ط. آقای ف. م.ن. با وکالت خانم ل. و.الف. به خواسته صدور حکم مبنی بر اعلام بطلان قرارداد پیش فروش مورخ 1391/02/28 به انضمام خسارات دادرسی تقدیم دادگاه کرده و اعلام داشته است که بر اساس قانون پیش فروش ساختمان می‌بایست قرارداد پیش فروش به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و چون رعایت قانون فوق صورت نگرفته است، لذا ایشان تقاضای صدور حکم به اعلام بطلان قرارداد را کرده است. این دادگاه بدوا در خصوص خواسته آقای …. خ. راجع به صدور حکم مبنی بر اعلان بطلان قرارداد با عنایت به اینکه عدم رعایت تشریفات مذکور در قانون پیش فروش ساختمان برای خریدار بطلان قرارداد نمی‌باشد و بر اساس قانون مدنی قرارداد منعقده صحیحا منعقد گردیده و دارای اعتبار می‌باشد، لذا این دادگاه خواسته مذکور را غیر وارد تشخیص و مستندا به مواد 10 و 190 و 219 و 223 و 1257 و 1275 و 1284 و 1291 قانون مدنی حکم به رد دعوی اعلان بطلان قرارداد صادر و اعلام می‌نماید. و در خصوص دعوی اصلی راجع به الزام خوانده به فک رهن ب. ت. ب. اینکه وکیل خ. ط. ل. مورخه 1393/03/13 خواسته خود را راجع به فک رهن مسترد نموده است لذا مستندا به بند الف ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست خواهان را راجع فک رهن صادر و اعلام می‌نماید. و در خصوص سایر موارد خواسته خواهان این دادگاه ب. ت. ب. دادخواست تقدیمی خواهان و فتوکپی مصدق قرارداد عادی مورخه 1391/02/28 که به امضای طرفین رسیده است و امضائات مذکور مصون از ایراد و تکذیب طرفین باقیمانده و ب. ت. ب. دفاعیات غیر موجه آقای …. خ. و نظر به تعهدات ایشان در خصوص تنظیم سند رسمی دعوی خ. ر. و. تشخیص و مستندا به مواد 10 و 219 و 223 و 221 و 1284 و 1291 و 230 قانون مدنی و مواد 198 و 502 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت آقای …. خ. به تنظیم سند رسمی آپارتمان فو ق الذکر در قبال پرداخت تتمه ثمن معامله به مبلغ چهل و پنج میلیون تومان و پرداخت وجه التزام قراردادی به مبلغ نود میلیون ریال و پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ 5387475 ریال و پرداخت حق‌الوکاله وکیل ب. ا. ت. قانونی صادر و اعلام می‌نماید. و در خصوص دعوی خواهان راجع به الزام آقای …. خ. به اخذ پایانکار و صورت‌مجلس تفکیکی با عنایت به انجام امور فوق و اخذ سند تفکیکی لذا مستندا به ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر بر بند 7 ماده 84 و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان را در این قسمت از خواسته صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره حضوری محسوب و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه حقوقی تهران - کرمی رای دادگاه تجدیدنظر استان آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره --- مورخه 1393/11/13 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر رد دعوی ت. ن. خ. الف. خ. به خواسته بطلان قرارداد پیش فروش مورخه 1391/02/28 راجع به یک دستگاه آپارتمان به مساحت 51/95 متر مربع به پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی مفروز و مجزی شده از... قطعه چهارم تفکیکی و محکومیت مشارالیه به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال یک دستگاه آپارتمان به مشخصات صدرالذکر در قبال دریافت تتمه ثمن معامله به میزان چهل و پنج میلیون تومان و پرداخت وجه التزام قراردادی به میزان نود میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل د. ح. ف. م.ن. اشعار داشته و قسمتی از دادنامه مذکور که متضمن محکومیت الف. خ. به پرداخت نود میلیون ریال م. ب. نیز مورد تجدیدنظرخواهی ف. م.ن. واقع شده است در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و متضمن جهت موجه در نقض رای نمی‌باشد و با اصلاح به عمل آمده به شرح آتی قابل تایید م. ب. زیرا که اولا مستفاد از مقررات ماده 10 و 219 از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده‌اند بین متعاملین و قائم مقام قانونی آن لازم الاتباع بوده و عقود نه فقط متعاملین را به اجرای آن چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌نماید بلکه متعاملین را به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت از عقد حاصل می‌شود را نیز ملزم می‌نماید و مادامی که این قراردادها به طریق قانونی منتهی به انحلال نگردند از حمایت قانون برخوردار می‌باشند ثانیا بطلان ناظر به مواردی م. ب. که عقد واقع شده فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معاملات موضوع ماده 196 قانون مدنی باشد که در مانحن فیه عقد مختلط فیه با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها تنظیم و صرف عدم تنظیم آن به صورت رسمی و عدم رعایت تشریفات شکلی موجب بطلان قرارداد واقع شده نمی‌گردد ثالثا با رد دعوی بطلان قرارداد به لحاظ عدم تمسک به ادله موجه و استمرار قرارداد پیش فروش و تحویل مورد معامله به نام خریدار از آثار و شرایط عقد موصوف همانا تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار م. ب. که فروشنده دلیلی بر ایفاء یا اسقاط این تعهد به دادگاه ارایه ننموده است رابعا: قرارداد تنظیمی اصولا قراردادیست لازم و مندرجات آن بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاقدین متبع و لازم الرعایه م. ب. و طرفین قرارداد مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند که به لحاظ امتناع فروشنده از ایفاء تعهد مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال، متعهدله با مراجعه به حاکم، الزام وی را به ایفای تعهد درخواست نموده است خامسا مفاد جوابیه استعلام ثبتی مضبوط در پرونده کماکان بر مالکیت الف. خ. به رقبه مختلف فیه حجیت دارد سادسا: پارکینگ و انباری از زمره ملحقات آپارتمان مورد معامله بوده که در قرارداد نیز بدان اشاره شده است که در دادنامه معترض‌عنه بدان اشاره نشده است بنابراین فروشنده در زمان تنظیم سند ملزم به انتقال ملحقات آپارتمان به نام خریدار نیز م. ب. سابعا خواهان نخستین ف. م.ن. به موجب لایحه تقدیمی مورخ 1393/03/13 علاوه بر مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد از تاریخ 1393/12/01 لغایت تاریخ تقدیم دادخواست ( 1393/03/03 ) به ماخذ یک میلیون ریال روزانه درخواست مطالبه خسارت تاخیر تا زمان اجرای حکم را نیز نموده است که دادگاه نخستین صرفا تا زمان تقدیم دادخواست را موضوع حکم قرار داده است و نسبت به مازاد بر آن نفیا یا اثباتا اظهارنظر ننموده است و ب. ت. ب. اینکه مطابق صراحت ماده 349 از قانون آیین دادرسی مدنی مرجع تجدیدنظر صرفا به آنچه که مورد تجدیدنظرخواهی است و در مرحله نخستین مورد حکم قرار گرفته رسیدگی می‌نماید در این خصوص مواجه به تکلیفی نمی‌باشد از این رو دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی به عمل آمده مستندا به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی با اصلاح به عمل آمده از حیث مشمول حکم قرار گرفتن پارکینگ و انباری دادنامه معترض‌عنه را تایید و استوار می‌نماید. رای صادره حضوری و قطعی است. رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران عزت اله امانی شلمزاری - حمیدرضا کریمی