تعیین مدت در عقد اجاره

تعیین مدت در عقد اجاره خ. م.: در تاریخ 4 مرداد 1395، دیوان عالی کشور به پرونده‌ای رسیدگی نمود که در آن، خواهان درخواست ابطال قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه یک دستگاه آپارتمان را مطرح کرده بود. خواهان ادعا کرد که قرارداد اجاره به دلیل عدم تعیین مدت مشخص، بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-468-a_0815110236115">ماده 468 قانون مدنی</a> باطل است. در مقابل، خوانده با ارائه لایحه‌ای، درخواست رد دعوی خواهان را مطرح کرد. دادگاه عمومی حقوقی تهران با استناد به مواد 10 و 197 قانون مدنی و اصل صحت عقود، دعوی خواهان را غیر ثابت تشخیص داده و رد کرد. درخواست تجدیدنظر خواهان نیز در دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد پذیرش قرار نگرفت. پس از آن، پرونده به کمیسیون معاونت قضایی قوه قضائیه ارجاع شد و بر اساس گزارش این کمیسیون، رای صادره خلاف بین شرع تشخیص داده شد و اعاده دادرسی تجویز گردید. دیوان عالی کشور با استناد به <a class="artref" href="/ماده/ماده-468-a_0815110236115">ماده 468 قانون مدنی</a> و نظریه فقهی امام خمینی (ره) در خصوص تعیین مدت اجاره، رای دادگاه تجدیدنظر را مخدوش دانست و ضمن نقض آن، رای به بطلان قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره صادر کرد که این رای قطعی اعلام شد. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/05/04 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در قرارداد اجاره اشیاء‌، مدت اجاره باید معین شود در غیراین صورت اجاره باطل است. بنابراین تعیین انتهای مدت اجاره با حدوث امری که زمان حدوث آن معلوم نیست، مانند فوت مستاجر یا آمدن مسافر از سفر، موجب بطلان عقد اجاره است. رای شعبه دیوان عالی کشور شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه چهل و سوم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/05/04 - 09 : 26 قاضی: محمدرضا بروجردی قاضی: مالک اژدر شریفی خلاصه جریان پرونده خانم ن. خ. پزشک با وکالت آقای م. ش. و خانم …. ج.ع. در تاریخ 90/08/25 (موجر) د. ب. ط. آقای م. الف. فرزند الف. به خواسته ابطال قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه یک دستگاه آپارتمان ملکی موکل تقدیم داشته اند و توضیحا اعلام نموده‌اند موکل اینجانبان به موجب قرارداد اجاره عادی مورخ 84/02/13 یک دستگاه آپارتمان مذکور (واقع در خیابان ولیعصر بالاتر از پارک ساعی کوچه مهرگان ساختمان مهرگان طبقه اول واحد 7 بلوک غربی) را برای مدت یک سال از تاریخ 84/02/30 الی 85/02/30 با ودیعه مبلغ 8/500/000 تومان و اجاره بهای معین به آقای م. الف. خوانده دعوی اجاره داده و قرارداد اجاره مرقوم تا تاریخ 87/04/15 تمدید گردیده و در پایان آن طرفین در تاریخ 87/03/02 قرارداد دیگری تنظیم و امضا نموده‌اند و به موجب آن مبلغ ودیعه را به 17 میلیون تومان افزایش داده اند و تعداد 12 فقره چک برای اجاره بهای یک ساله از سوی مستاجر به موجر تحویل داده شده است در پایان مدت اجاره مذکور مدت اجاره تا پایان عمر مستاجر تمدید و تعیین گردیده است ن. ب. ا. مدت اجاره طبق قرارداد اخیر نامعین و مجهول است مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-468-a_0815110236115">ماده 468 ق.م</a> قرارداد اجاره اخیر باطل م. ب. و لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم به بطلان قرارداد اخیر و صدور حکم تخلیه مورد اجاره به لحاظ انقضاء مدت اجاره را نموده است و متقابلا آقای م. ص. به وکالت از خوانده (آقای م. الف.) لایحه ای در 4 صفحه تقدیم داشته و از دادگاه تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر رد و بطلان دعوی خواهان را نموده است ص 22 تا 25 پرونده در وقت مقرر با حضور طرفین دعوی و وکیل خ. د. ج. دادگاه مطرح رسیدگی قرار گرفته و در پایان شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران با اعلام ختم رسیدگی به شرح دادنامه شماره --- - 91/03/09 با این استدلال که تعیین مدت عمر مستاجر انتهای مدت عقد اجاره معلوم و آغاز عقد نیز مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-400-a_0815110236047">ماده 400 ق.م</a> آغاز عقد محسوب میگردد و ب. ت. ب. <a class="artref" href="/ماده/ماده-223-a_0815110235869">ماده 223 ق.م</a> که اصل بر صحت عقود و قراردادهاست بضمیمه اصاله الصحه... دادگاه دعوی خواهان را غیرثابت تشخیص و مستندا به <a class="artref" href="/ماده/ماده-10-a_0815110235654">ماده 10 ق.م</a> و به استناد ماده 197 ق.آ.د.م حکم به رد دعوی خواهان صادر نموده است ص 31 از دادنامه صادره آقای م. ش. و خانم …. ج.ع. به وکالت از خواهان تجدیدنظر خواهی کرده اند شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران پس از رسیدگی به موجب دادنامه شماره --- - 91/07/17 تجدیدنظر خواهی را وارد ندانسته و به استناد ماده 358 ق.آ.د.م ضمن رد ادعای ت. ن. خ. دادنامه تجدیدنظر خواسته را تایید و قطعی اعلام نموده است ص 47 در مرحله تالی با دادخواهی خانم ن. خ. پرونده در کمیسیون شماره 8 معاونت قضایی قوه قضائیه بررسی و گزارش از آن تهیه و همراه پرونده به نظر ریاست معظم و معزز قوه قضائیه رسانده و معظم له براساس گزارش آنان رای موضوع دادخواهی را خلاف بین شرع تشخیص و به استناد مواد 477 و 478 ق.آ.د.ک ضمن موافقت با تجویز اعاده دادرسی و دستور توقف اجرای حکم مقرر فرموده پرونده برای رسیدگی به شعب خاص در دیوان عالی کشور فرستاده شود که به این شعبه ( 43 ) ارسال و ارجاع گردیده و مورد رسیدگی قرار گرفته است.هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای … و ملاحظه اوراق پرونده در خصوص دادنامه شماره صدرالاشاره مشاوره نموده چنین رای می دهد: رای شعبه ب. ت. ب. محتویات پرونده و نظریه قضات محترم بررسی کننده آن در معاونت قضایی قوه قضائیه دادنامه شماره --- - 91/07/17 صادره از شعبه --- تجدیدنظر تهران مخدوش است زیرا وفق <a class="artref" href="/ماده/ماده-468-a_0815110236115">ماده 468 ق.م</a> در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است و برابر مسئله 4 از کتاب الاجاره کتاب شریف تحریرالوسیله فقیه مجدّد امام خمینی (رض)- ماکانت معلومیه المنفعه بحسب الزمان لابد من تعیینه یوما او شهرا او سنه او نحو ذلک فلا یصح تقدیره بامر مجهول - باید مدت استیفاء منفعت توسط مستاجر معین باشد و تعیین انتهای مدت اجاره با حدوث امری که زمان حدوث آن معلوم نیست مانند فوت مستاجر یا آمدن مسافر از سفر و امثال ذلک موجب بطلان عقد اجاره است و استناد دادگاه به مواد 41 و 43 ق.م با عنایت به نوع قرارداد که اجاره است نه عمری و رقبی و سکنی واجد اشکال است و لذا مستندا به ماده 477 ق.آ.د.ک مصوب سال 1392 دادنامه فوق الذکر و رای بدوی مورد تایید آن نقض و رای به بطلان قرارداد اجاره منظور (اعلان بطلان) و تخلیه مورد اجاره و تحویل آن به خواهان صادر و اعلام میگردد این رای قطعی است. رئیس: مالک اژدر شریفی مستشار: م. بروجردی