تفاوت عمل حقوقی فسخ با تأیید فسخ

رأی دادگاه بدوی در خصوص دادخواست شرکت ب. (سهامی عام) به شماره ثبت ...... اداره ثبت شرکت های تهران با مدیریت آقایان م.ب. و ب.ف. با وکالت آقای م.د. به طرفیت آقای ح.ح. به خواسته تأیید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک شماره 105160263971 مورخ 26/05/1382 و تحویل مورد اجاره و خسارات دادرسی به استناد کپی مصدق سند مالکیت و قرارداد اجاره به شرط تملیک و آگهی آخرین تغییرات شماره 25986/ت 32 مورخ 09/09/1390 مندرج در روزنامه رسمی شماره 19451 مورخ 22/09/1390 و آگهی تأسیس بانک مندرج در روزنه رسمی شماره .... مورخ 12/06/1380 و اخطاریه های بانک و اظهارنامه رسمی شماره 1173 ابلاغی مورخ 05/02/1391 و تفویض اختیار شماره 36/5/90100 بدین شرح که خوانده به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک مستند دادخواست شش دانگ پلاک ثبتی 26591 فرعی از 88 اصلی قطعه چهارم بخش 11 تهران واقع در طبقه سوم به آدرس بلوار پروین ......... را در تاریخ 26/05/1382 از بانک اجاره نموده و متعاملین توافق می نمایند کل مال الاجاره طی اقساط توسط مستأجر پرداخت گردد که مستأجر تاکنون علی رغم اخطار و مکاتبات متعدد از ایفاء تعهد و پرداخت دین استنکاف می ورزد، خ. د. ج. رسیدگی حضور نیافته و دفاعی به عمل نیاورده، دادگاه جهت کشف حقیقت و احراز واقع پرونده تسهیلات اعطایی توسط بانک خواهان به خوانده را مطالبه که بر اساس سوابق مضبوط در آن مشخص شد خوانده طی سند عادی بیع مورخ 07/12/1381 پلاک فوق را به مبلغ 000/500/318ریال از آقای ….خ. خریداری که مبلغ 000/000/85 ریال نقداً پرداخت و مقرر می شود مابقی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود و متعاقب آن تقاضای دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانک خواهان را نموده و ملک فوق را به عنوان وثیقه و تضمین تسهیلات معرفی می کند بانک نیز دستور ارزیابی ملک را صادر داشته و پس از ارزیابی توسط کارشناسان بانک النهایه عقد اجاره به شرط تملیک منعقد و مبلغ تسهیلات طی یک فقره چک به فروشنده ملک پرداخت و سند مالکیت به نام بانک اعطاء کننده تسهیلات انتقال می یابد و به جهت تعویق اقساط بانک مکاتبات متعددی را با خوانده انجام داده، دادگاه جهت اظهارنظر قضایی به ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک و اصل آزادی قراردادی و تعارض اراده ظاهر با اراده باطنی پرداخته و النهایه نتیجه گیری می نماید 1. ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک در تئوری های حقوقی در خصوص ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک نظرات مختلفی بیان شده. الف بیع: گفته می شود هدف متعاملین از عقد اجاره به شرط تملیک انتقال مالکیت مورد عقد به مستأجر است درواقع مقصود متعاملین از عقد اجاره به شرط تملیک فروش مال است ولی ب. ت. ب. اینکه خریدار توان پرداخت ثمن معامله را به صورت نقدی نداشته و نزد بایع نیز از اعتبار کافی برخوردار نیست و از طرفی ب. ت. ب. اینکه پس از تحقق عقد بیع مبیع از مالکیت بایع منتزع و در مالکیت خریدار قرار می گیرد و بایع نگرانی عدم دسترسی به ثمن را دارد لذا عقد بیع را در قالب به شرط تملیک منعقد تا از طریق آن بتواند مالکیت را برای خود تا دریافت کامل ثمن محفوظ دارد. ب اجاره: موافقین نظریه فوق معتقدند مقصود متعاملین از عقد فوق اجاره ملک است و مستأجر در مدت زمان اجاره از منافع ملک استیفاء و مال الاجاره را پرداخت می نماید ولی طرفین توافق می نمایند که پس از انقضاء مدت اجاره و پرداخت کلیه اجور موجر مورد اجاره را در تملیک مستأجر قرار دهد. ج عقد مستقل : نیازهای امروزی جامعه را بر آن داشته تا از قالب عقود معین گام را فراتر نهاده و به مقتضای نیازهای خود از امتزاج عقود معین عقود مستقلی را خلق نمایند تا بر اساس آن بتوانند روابط معاملاتی خود را استحکام بخشند چنین عقودی گر چه ممکن است مشتق از عقود معین باشد ولی در تبعیت از مقررات و اثرات مترتب بر آن تابع عقود ممزوج شده نمی باشند بلکه در اثر و احکام خود عقد مستقلی محسوب می گردند که اقتضاء آثار خود را دارند عقد اجاره به شرط تملیک نیز زاییده چنین نیازهایی است به نظر این دادگاه عقود بیع و اجاره گرچه عمده نیازهای اجتماع را برآورده می سازند در مواردی برطرف کننده کلیه نگرانی های متعاملین اعم از انتقال مالکیت و دسترسی به ثمن نیست لذا در پس رفع آن عقد اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی مستقل با تبعیت از شروط عمومی قراردادها و شروط اختصاصی ایجاد گردید. ازجمله شروط اختصاصی این عقد اول مالکیت موجر بر عین مستأجره م. ب.. هرچند در عقد اجاره موجر می تواند مالک عین مستأجره نبوده و مالک منافع می تواند مورد اجاره را به دیگران اجاره دهد ولی در عقد اجاره به شرط تملیک به جهت خصیصه انتقال مالکیت عین مورد اجاره به مستأجر در پایان عقد اجاره نیازمند مالکیت موجر بر عین مستأجره م. ب.. دوم قصد متعاملین بر انتقال مالکیت عین مستأجر به مستأجر بدین معنی هدف و مقصد عقد اجاره به شرط تملیک انتقال مالکیت موجر بر عین مورد اجاره به مستأجر در انقضای مدت اجاره است که انتقال فوق می تواند به سه طریق انتقال تدریجی مالکیت، با پرداخت هر یک از اقساط و یا انتقال دفعتاً در پایان مدت عقد اجاره و پرداخت کلیه اجور بدون نیاز به اراده انشایی مجدد و یا با اراده انشایی مجدد صورت گیرد. 2. اصل آزادی قراردادی، اصل آزادی قراردادی حریم مقدسی است که سال ها مقنن را از ورود به حوزه آن و تحدید حدود آن بازمی داشت فرض بر این بوده و هست که متعاملین از قدرت چانه زنی مساوی برخوردار و هر یک نیازمند انشاء عقد جهت رفع نیازهای خود می باشند و بدین لحاظ عقد را به همکاری اراده ها تعبیر کرده اند البته در این میان ممکن است یک طرف بنا به هر علّت سود بیشتری از عقد را نصیب خود سازد ولی طرف دیگر نیز قطعاً منافعی در انعقاد عقد دارد و به جهت رفع نیاز خود انشاء عقد را سودمند می داند لذا قانون حق دخالت و حمایت ازیک طرف در مقابل طرف دیگر را ندارد. اما واقعیات جامعه آرمانی بودن اصل فوق را هویدا ساخت، تشکیل باند ها و انحصار بعضی محصولات، کالا و خدمات در ید قشری خاص باعث تشکیل و تنظیم قرارداد های تحمیلی گردید به گونه ای که قدرت چانه زنی معاملاتی را از طرف مقابل به طورکلی سلب و شروط تحمیلی را وارد قرارداد نمود به نحوی که باعث ایجاد اصلی با عنوان اینکه "یا بپذیر و یا آن را ترک کن" گردید. و مقنن را بر آن داشت تا از قدرت مالکیت خود استفاده و در این حریم گام نهاد لذا قوانین و مقررات مختلفی در خصوص اصل فوق وضع شد. قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و قانون کار نمونه های بارز دخالت مقنن ایران در حریم اصل آزادی قراردادی است. در سیستم های حقوقی که مقنن در ورود به این حوزه تردید داشت رویه قضایی در راستای اجرای اصل نصفت و عدالت اقدام به تحدید این اصل نموده با بررسی مفاد شروط قراردادی فوق توسط بانک ازجمله الزام مستأجر به قبول رقم اعلامی بدهی از ناحیه بانک، سلب بسیاری از حقوق مستأجر، خسارت 77/2 به ازای هر سه هزار ریال برای تأخیر هرروز و سایر شروط به گونه ای است که متن شروط از قبل تهیه و مستأجر مکلف به پذیرش کلیه شروط و یا صرف نظر از مفاد آن م. ب. و بعید است که مشتری شروط حق را حتی مطالعه نموده باشد از طرفی با عنایت به اینکه تهیه مسکن از نیازهای اساسی افراد م. ب. و به جهت وضعیت اقتصادی افراد توان تهیه مسکن را بدون مراجعه به بانک ها ندارند و پرداخت تسهیلات در انحصار بانک ها است لذا مشتریان و دریافت کنندگان تسهیلات بالاجبار چنین شروطی را پذیرا می گردند 3. تعارض اراده ظاهر با اراده باطن. اراده از اساسی ترین ارکان انعقاد عقد و ایقاع به شمار می رود و در صورت فقدان اثری به آنچه منعقد گردیده بار نمی گردد. اما همین رکن توافق طرفین گاه خود می تواند عامل اختلاف گردیده و متعاملین را متخاصم سازد آنجا که قصد واقعی حکایت از تعارض با ظاهر دارد به کدام یک باید ترتیب اثر داد؟ نظام های حقوقی و حقوقدانان به سؤال فوق پاسخی واحد نداده گروهی اولویت را به اراده ظاهری می دهند و می گویند ضمیر مخزن اسرار است و زبان و فعل مفتاح آن. تا زمانی که فتح بابی صورت نپذیرد طرف مقابل بر مقصود طرف معامله خود اطلاعی ندارد و نمی توان گفت به توافق نائل شده و اولین رکن معاملاتی توافق در اراده است این مهم حاصل نمی گردد مگر اینکه به نحوی اعم از لفظی و یا عملی به اطلاع مخاطب برسد. در ثانی عرف نیز به ظاهر توجه دارد مگر اینکه طرفین از نیات یکدیگر مطلع باشند قانون نیز بی توجه به اراده ظاهری و معانی عرفی الفاظ نیست حتی آنجا که طرفین بر عرف محل جاهل باشند قانون آنان را پای بند عقد دانسته و احترام به التزام قراردادی را عامل اعتماد جمعی و برطرف کننده نیازهای شخصی داشته (مواد 224 و 356 قانون مدنی) دیوان عالی کشور و شعب بدوی و تجدیدنظر در آراء متعدد از پرداختن به قصد واقعی طرفین درجایی که با قصد ظاهری تعارض دارد خودداری نموده و توجه به آن را از جهات نقض دادنامه دانسته (رأی اصداری شماره 32 مورخ 07/09/1374) برعکس گروهی معتقدند اعمال حقوقی مبتنی بر رفع نیازی مادی و یا معنوی است، پس آنجا که این نیاز به جهت تعارض با نیت واقعی و اراده باطنی برآورده نگردد عدالت ایجاب می نماید جانب اراده باطنی گرفته شده و به متضرر اجازه دهیم خود را از قید عقد رهانیده و از آثار آن خلاصی یابد و الا نه تنها به سودی نرسیده که قانون امری ناخواسته را به او تحمیل نموده، موضوعی که وجدان آن را برنمی تابد و عدالت آن را قبیح می انگارد پای بندی به امری که با خواسته انطباقی ندارد نه تنها عاقد را به اجرای توافقات قراردادی ملتزم نمی سازد بلکه همواره سعی می کند مفری یافته خود را رها سازد پس چه بهتر به این نیاز توجه و قانون تلاشی بیهوده نساخته خود را با عدالت هم گام سازد. رشته التزام به مقراض عدالت ببریده و امری ناخواسته را با خواسته متضرر بی اثر سازد. هدف دادرس فصل خصومت نیست او مأخوذ به ظاهر عبارات نبوده بلکه منظور از برگزاری هر دادگاه کشف حقیقت و احقاق حق مظلوم است. قانون نیز دادرس را از کشف حقیقت منع ننموده (ماده 199 قانون آیین دادرسی مدنی) درحالی که عقد عبارت از توافق دو یا چند اراده بر انجام عمل و یا انتقال مالی است چگونه می توان آنجا که این دو اراده به نقطه اشتراک نرسیده صحبت از توافق نمود؟ آیا در فرضی که هدف واقعی طرفین انتقال مالکیت منافع عین است ولی با الفاظ بیع عقد را انشاء نموده اند می توان گفت عقد واقع شده بیع است و یا برعکس؟ شعبه محترم 21 دیوان عالی کشور در رأی 108/21 مورخ 25/02/1372 در مقام کشف اراده باطنی طرفین به این موضوع توجه داشته. قانون مدنی در مواد مختلفی حاکمیت اراده باطنی را تأیید نموده به طوری که می توان حاکمیت اراده باطنی را به عنوان اصل پذیرفت. (مواد 196 و 463 و 1149 قانون مدنی، 33 قانون ثبت) فقهای عظام نیز در نظرات فقهی خود اصل را بر حاکمیت اراده باطنی دانسته اند. صاحب جواهر در جلد 22 ص 266 در باب شرایط متعاقدین می نویسد "والی معلومیه اعتبار اراده معنی العقد من ذکر لفظه، ضروره عدم کونه التلفظ به سبباً للعقد علی کل حال حتی لو وقع ممن لم یرد العقد به، اذلا عمل الا بنیه و انما الاعمال بالنیات و لکل امرء ما نوی... شیخ انصاری نیز در مکاسب بر همین مشی نظر داده صاحب عناوین در سیمین قاعده تحت عنوان العقود تابعه للقصود در بیان مراد قاعده می نویسد و ثانیهما ان العقد تابع للقصد بمعنی آن العقد شیء یحتاج الی موجب و قابل، عوض و معوض و بعد حصول هذه الارکان لکل عقد اثر خاص من تملیک او نحوه و للاثار کیفیات و اعتبارات من فوریه و تراخ و هو فی هذه الامور کلها تابع للقصد بمعنی انه لا یقع ما لم یقصد و ما هو مقصود یقع مطلقاً و درجایی دیگر در معنی قصد می گوید: والمراد من قصد هنا: اراده اللفظ و المعنی 4. ماهیت عقد منعقده بین اصحاب پرونده :به نظر این دادگاه به دلیل فقدان شرایط اختصاصی عقد اجاره به شرط تملیک چه از جهت مالکیت و چه از جهت قصد و وجود شروط تحمیلی عقد فوق با عقد اجاره به شرط تملیک تفاوت دارد. الف از جهت مالکیت :گرچه برابر ماده 22 قانون ثبت ملک در دفتر املاک به نام خواهان به ثبت رسیده و علی الظاهر مالک م. ب. ولی با عنایت به اینکه اولاً در متن قرارداد دریافت تسهیلات متعاملین به کرات اقرار کرده اند ملک فوق به عنوان تضمین بازپرداخت تسهیلات نزد بانک خواهان وثیقه و در رهن م. ب.. لذا وجود عبارات فوق مبین عدم مالکیت واقعی بانک است. ثانیاً ماده 22 قانون ثبت فرض قانونی خلاف ناپذیر نمی باشد. برابر ماده فوق هرگاه ملکی به نام افراد در دفتر املاک به ثبت رسید اصل بر این است که مشارٌالیه مالک م. ب. و ادارات دولتی مکلف به ترتیب اثر دادن به مفاد سند رسمی می باشند ولی آیا هرگاه دادگاه به هر طریق خلاف آن در راستای ماده 199 قانون آیین دادرسی کشف نمود و یا مالک و دارنده سند به طور کتبی و یا شفاهی اقرار بر عدم مالکیت خود نمود آیا دادگاه مکلف به تبعیت از حکم ماده 22 م. ب.. ب قصد طرفین: واقع امر این است که خوانده ملک را از مالکین قبل طی سند عادی خریداری نموده و قسمتی از ثمن معامله را پرداخته ولی ب. ت. ب. اینکه توان پرداخت مابقی ثمن معامله را نداشته از بانک خواهان تسهیلاتی را دریافت می کند والا اگر عقد فوق عقد اجاره به شرط تملیک محسوب گردد و بانک مالک پلاک باشد تکلیف قسمتی از ثمن پرداختی خریدار به فروشنده چیست؟ آیا واقعاً قصد طرفین این بوده که خوانده از ثمن پرداختی صرف نظر کند پس گرچه ظاهر عبارات عقد فوق الفاظی ازجمله عقد اجاره به شرط تملیک است ولی قصد واقعی طرفین دریافت تسهیلات و ترهین ملک نزد بانک است و ب. ت. ب. مراتب فوق عقد فوق عقد اعتباری و دریافت تسهیلات بیش نیست، آنچه از فروش اقساطی مسکن مواد 57 الی 65 آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب 14/10/1362، اصلاحات بعدی آن استنباط می گردد این است که بانک برای انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک باید اموال اعم از منقول یا غیرمنقول را خریداری و یا تملک نموده باشند و پس ازآن عقد فوق را منعقد نمایند ماده 59 در این زمینه مقرر می دارد بانک ها می توانند منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده فرد اموال منقول و غیرمنقول برای ایجاد تسهیلات موضوع ماده 61 را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار دهند، لذا به حکم ماده فوق متقاضی دریافت کننده تسهیلات به بانک مراجعه و ضمن سند تعهد متعهد می گردد که بانک ملکی را خریداری و پس ازآن با او قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد نمایند ولی بانک ها نه تنها خود رأساً اقدام به خرید ملک نمی نمایند بلکه متقاضی آن را خریداری و قسمتی از ثمن معامله را به بایع پرداخت و بانک پس ازآن به جهت ترهین و تضمین دین با متقاضی عقد رهن را به نحو اجاره به شرط تملیک منعقد می نماید که این اقدام خلاف صریح مقررات و دستور مقنن م. ب.. لذا دادگاه ب. ت. ب. مراتب فوق، در خصوص فسخ ب. ت. ب. فراهم بودن شرایط آن و پیش بینی خیار تخلف از شرط فعل دعوی را ثابت تشخیص مستنداً به ماده 239 قانون مدنی و 198، 502، 515 و 519قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ عقد و پرداخت خسارت دادرسی شامل حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و اوراق ب. ت. د. حق خواهان فوق صادر و نسبت به تخلیه و تحویل ملک ن. ب. ا. جهت دعوی فوق عقد اجاره به شرط تملیک م. ب. که دادگاه ماهیت آن را عقد اعتباری و دریافت تسهیلات و ملک فوق را ترهین و تضمین بازپرداخت اقساط می داند و اعتقاد به مالکیت خوانده در پلاک فوق الذکر دعوی را وارد ندانسته و به استناد موادی که در متن رأی مذکور افتاد حکم به بطلان دعوی صادر و اعلام می دارد. البته خواهان می تواند حسب مورد برابر مقررات عقد رهن و وثیقه نسبت به خواسته خود از طریق مراجع ذی صلاح اقدام نماید. رأی غیابی و بدواً ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه از ناحیه محکومٌ علیه غایب و ظرف مهلت 20 روز پس ازآن قابل تجدید نظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است. رییس شعبه 126 دادگاه عمومی حقوقی تهران - یعقوبی محمودآبادی رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظر خواهی شرکت ب. با مدیریت م.ب. و ب.ف. با وکالت م.د. به طرفیت ح.ح. نسبت به دادنامه شماره 1134مورخ17/8/91 صادره از شعبه126 دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک و بطلان تحویل صادر گردیده است ن. ب. ا. دعوی مطروحه به موجب ستون خواسته تأیید فسخ قرارداد و تحویل مورد اجاره و پرداخت خسارت بوده که دادگاه محترم بدوی بدون عنایت به خواسته خارج از خواسته مبادرت به صدور حکم به فسخ قرارداد نموده درحالی که مطابق قانون کسر حق ورود به اراده متعاقدین را ندارد و دادگاه با ورود به اراده متعاقدین خارج از خواسته حکم صادر نموده و با وصف عدم اظهارنظر به تأیید فسخ نسبت به تحویل حکم به بطلان صادر نموده است مع هذا صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی ن. ب. ا. اعتراض معترض با مدلول ماده 348قانون آیین دادرسی مدنی قابل انطباق م. ب. فلذا در اجرای ماده 358 قانون مارالذکر ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته به لحاظ صدور حکم خارج از خواسته پیرامون تأیید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک پرونده عیناً به دادگاه محترم بدوی اعاده تا پیرامون خواسته بدوی اظهارنظر نموده و سپس احراز بند اول خواسته نسبت به تحویل و غیر نیز مطابق مقررات قانونی رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند. رأی صادره قطعی است. رییس شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه حسینی ـ احمدی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تفاوت عمل حقوقی فسخ با تأیید فسخ در تاریخ 28 مهر 1392، دادگاه بدوی به دعوای یک شرکت با خواسته تایید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک و تحویل مورد اجاره و همچنین مطالبه خسارات دادرسی رسیدگی کرد. خ. ب. ا. به مستندات شامل کپی مصدق سند مالکیت و قرارداد اجاره، ادعا نمود که خوانده از پرداخت اقساط اجاره خودداری کرده است. خ. د. ج. رسیدگی حاضر نشد و دفاعی ارائه نداد. <br>دادگاه با بررسی ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک و استدلالات حقوقی مرتبط، به این نتیجه رسید که این عقد به دلیل عدم تحقق شرایط اختصاصی آن، به عنوان عقد اعتباری و دریافت تسهیلات شناخته می‌شود. بنابراین، حکم به فسخ قرارداد و پرداخت خسارات دادرسی صادر گردید. همچنین، به دلیل عدم مالکیت واقعی خواهان بر ملک، دعوی را وارد ندانسته و حکم به بطلان آن صادر کرد. <br>این رای در دادگاه تجدیدنظر مورد بررسی قرار گرفت و به دلیل صدور حکم خارج از خواسته، نقض شد. پرونده به دادگاه بدوی اعاده گردید تا پیرامون خواسته اصلی اظهارنظر کند. رای دادگاه تجدیدنظر نهایی و قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/07/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: اگر دادگاه به جای تایید فسخ، حکم بر فسخ قرارداد صادر کند، در اراده متعاملین دخالت کرده است و رای خارج از خواسته خواهان محسوب می‌شود. در خصوص دادخواست شرکت ب. (سهامی عام) به شماره ثبت...... اداره ثبت شرکت های تهران با مدیریت آقایان م.ب. و ب.ف. با وکالت آقای م.د. به طرفیت آقای ح.ح. به خواسته تایید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک شماره 105160263971 مورخ 1382/05/26 و تحویل مورد اجاره و خسارات دادرسی به استناد کپی مصدق سند مالکیت و قرارداد اجاره به شرط تملیک و آگهی آخرین تغییرات شماره 25986 /ت 32 مورخ 1390/09/09 مندرج در روزنامه رسمی شماره 19451 مورخ 1390/09/22 و آگهی تاسیس بانک مندرج در روزنه رسمی شماره.... مورخ 1380/06/12 و اخطاریه های بانک و اظهارنامه رسمی شماره 1173 ابلاغی مورخ 1391/02/05 و تفویض اختیار شماره 36/5/90100 بدین شرح که خوانده به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک مستند دادخواست شش دانگ پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی قطعه چهارم بخش --- تهران واقع در طبقه سوم به آدرس بلوار پروین......... را در تاریخ 1382/05/26 از بانک اجاره نموده و متعاملین توافق می نمایند کل مال الاجاره طی اقساط توسط مستاجر پرداخت گردد که مستاجر تاکنون علی رغم اخطار و مکاتبات متعدد از ایفاء تعهد و پرداخت دین استنکاف می ورزد، خ. د. ج. رسیدگی حضور نیافته و دفاعی به عمل نیاورده، دادگاه جهت کشف حقیقت و احراز واقع پرونده تسهیلات اعطایی توسط بانک خواهان به خوانده را مطالبه که بر اساس سوابق مضبوط در آن مشخص شد خوانده طی سند عادی بیع مورخ 1381/12/07 پلاک فوق را به مبلغ 318/500/000 ریال از آقای ….خ. خریداری که مبلغ 85/000/000 ریال نقدا پرداخت و مقرر می‌شود مابقی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود و متعاقب آن تقاضای دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانک خواهان را نموده و ملک فوق را به عنوان وثیقه و تضمین تسهیلات معرفی می کند بانک نیز دستور ارزیابی ملک را صادر داشته و پس از ارزیابی توسط کارشناسان بانک النهایه عقد اجاره به شرط تملیک منعقد و مبلغ تسهیلات طی یک فقره چک به فروشنده ملک پرداخت و سند مالکیت به نام بانک اعطاء کننده تسهیلات انتقال می یابد و به جهت تعویق اقساط بانک مکاتبات متعددی را با خوانده انجام داده، دادگاه جهت اظهارنظر قضایی به ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک و اصل آزادی قراردادی و تعارض اراده ظاهر با اراده باطنی پرداخته و النهایه نتیجه گیری می‌نماید 1 . ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک در تئوری های حقوقی در خصوص ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک نظرات مختلفی بیان شده. الف بیع: گفته می‌شود هدف متعاملین از عقد اجاره به شرط تملیک انتقال مالکیت مورد عقد به مستاجر است درواقع مقصود متعاملین از عقد اجاره به شرط تملیک فروش مال است ولی ب. ت. ب. اینکه خریدار توان پرداخت ثمن معامله را به صورت نقدی نداشته و نزد بایع نیز از اعتبار کافی برخوردار نیست و از طرفی ب. ت. ب. اینکه پس از تحقق عقد بیع مبیع از مالکیت بایع منتزع و در مالکیت خریدار قرار می‌گیرد و بایع نگرانی عدم دسترسی به ثمن را دارد لذا عقد بیع را در قالب به شرط تملیک منعقد تا از طریق آن بتواند مالکیت را برای خود تا دریافت کامل ثمن محفوظ دارد. ب اجاره: موافقین نظریه فوق معتقدند مقصود متعاملین از عقد فوق اجاره ملک است و مستاجر در مدت زمان اجاره از منافع ملک استیفاء و مال الاجاره را پرداخت می‌نماید ولی طرفین توافق می نمایند که پس از انقضاء مدت اجاره و پرداخت کلیه اجور موجر مورد اجاره را در تملیک مستاجر قرار دهد. ج عقد مستقل: نیازهای امروزی جامعه را بر آن داشته تا از قالب عقود معین گام را فراتر نهاده و به مقتضای نیازهای خود از امتزاج عقود معین عقود مستقلی را خلق نمایند تا بر اساس آن بتوانند روابط معاملاتی خود را استحکام بخشند چنین عقودی گر چه ممکن است مشتق از عقود معین باشد ولی در تبعیت از مقررات و اثرات مترتب بر آن تابع عقود ممزوج شده نمی‌باشند بلکه در اثر و احکام خود عقد مستقلی محسوب می گردند که اقتضاء آثار خود را دارند عقد اجاره به شرط تملیک نیز زاییده چنین نیازهایی است به نظر این دادگاه عقود بیع و اجاره گرچه عمده نیازهای اجتماع را برآورده می سازند در مواردی برطرف کننده کلیه نگرانی های متعاملین اعم از انتقال مالکیت و دسترسی به ثمن نیست لذا در پس رفع آن عقد اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی مستقل با تبعیت از شروط عمومی قراردادها و شروط اختصاصی ایجاد گردید. ازجمله شروط اختصاصی این عقد اول مالکیت موجر بر عین مستاجره م. ب.. هرچند در عقد اجاره موجر می‌تواند مالک عین مستاجره نبوده و مالک منافع می‌تواند مورد اجاره را به دیگران اجاره دهد ولی در عقد اجاره به شرط تملیک به جهت خصیصه انتقال مالکیت عین مورد اجاره به مستاجر در پایان عقد اجاره نیازمند مالکیت موجر بر عین مستاجره م. ب.. دوم قصد متعاملین بر انتقال مالکیت عین مستاجر به مستاجر بدین معنی هدف و مقصد عقد اجاره به شرط تملیک انتقال مالکیت موجر بر عین مورد اجاره به مستاجر در انقضای مدت اجاره است که انتقال فوق می‌تواند به سه طریق انتقال تدریجی مالکیت، با پرداخت هر یک از اقساط و یا انتقال دفعتا در پایان مدت عقد اجاره و پرداخت کلیه اجور بدون نیاز به اراده انشایی مجدد و یا با اراده انشایی مجدد صورت گیرد. 2 . اصل آزادی قراردادی، اصل آزادی قراردادی حریم مقدسی است که سال ها مقنن را از ورود به حوزه آن و تحدید حدود آن بازمی داشت فرض بر این بوده و هست که متعاملین از قدرت چانه زنی مساوی برخوردار و هر یک نیازمند انشاء عقد جهت رفع نیازهای خود می‌باشند و بدین لحاظ عقد را به همکاری اراده ها تعبیر کرده اند البته در این میان ممکن است یک طرف بنا به هر علّت سود بیشتری از عقد را نصیب خود سازد ولی طرف دیگر نیز قطعا منافعی در انعقاد عقد دارد و به جهت رفع نیاز خود انشاء عقد را سودمند می داند لذا قانون حق دخالت و حمایت ازیک طرف در مقابل طرف دیگر را ندارد. اما واقعیات جامعه آرمانی بودن اصل فوق را هویدا ساخت، تشکیل باند ها و انحصار بعضی محصولات، کالا و خدمات در ید قشری خاص باعث تشکیل و تنظیم قرارداد های تحمیلی گردید به گونه ای که قدرت چانه زنی معاملاتی را از طرف مقابل به طورکلی سلب و شروط تحمیلی را وارد قرارداد نمود به نحوی که باعث ایجاد اصلی با عنوان اینکه یا بپذیر و یا آن را ترک کن گردید. و مقنن را بر آن داشت تا از قدرت مالکیت خود استفاده و در این حریم گام نهاد لذا قوانین و مقررات مختلفی در خصوص اصل فوق وضع شد. قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون کار نمونه های بارز دخالت مقنن ایران در حریم اصل آزادی قراردادی است. در سیستم های حقوقی که مقنن در ورود به این حوزه تردید داشت رویه قضایی در راستای اجرای اصل نصفت و عدالت اقدام به تحدید این اصل نموده با بررسی مفاد شروط قراردادی فوق توسط بانک ازجمله الزام مستاجر به قبول رقم اعلامی بدهی از ناحیه بانک، سلب بسیاری از حقوق مستاجر، خسارت 77/2 به ازای هر سه هزار ریال برای تاخیر هرروز و سایر شروط به گونه ای است که متن شروط از قبل تهیه و مستاجر مکلف به پذیرش کلیه شروط و یا صرف نظر از مفاد آن م. ب. و بعید است که مشتری شروط حق را حتی مطالعه نموده باشد از طرفی با عنایت به اینکه تهیه مسکن از نیازهای اساسی افراد م. ب. و به جهت وضعیت اقتصادی افراد توان تهیه مسکن را بدون مراجعه به بانک ها ندارند و پرداخت تسهیلات در انحصار بانک ها است لذا مشتریان و دریافت کنندگان تسهیلات بالاجبار چنین شروطی را پذیرا می گردند 3 . تعارض اراده ظاهر با اراده باطن. اراده از اساسی ترین ارکان انعقاد عقد و ایقاع به شمار می رود و در صورت فقدان اثری به آنچه منعقد گردیده بار نمی گردد. اما همین رکن توافق طرفین گاه خود می‌تواند عامل اختلاف گردیده و متعاملین را متخاصم سازد آنجا که قصد واقعی حکایت از تعارض با ظاهر دارد به کدام یک باید ترتیب اثر داد؟ نظام های حقوقی و حقوقدانان به سوال فوق پاسخی واحد نداده گروهی اولویت را به اراده ظاهری می دهند و می گویند ضمیر مخزن اسرار است و زبان و فعل مفتاح آن. تا زمانی که فتح بابی صورت نپذیرد طرف مقابل بر مقصود طرف معامله خود اطلاعی ندارد و نمی توان گفت به توافق نائل شده و اولین رکن معاملاتی توافق در اراده است این مهم حاصل نمی گردد مگر اینکه به نحوی اعم از لفظی و یا عملی به اطلاع مخاطب برسد. در ثانی عرف نیز به ظاهر توجه دارد مگر اینکه طرفین از نیات یکدیگر مطلع باشند قانون نیز بی توجه به اراده ظاهری و معانی عرفی الفاظ نیست حتی آنجا که طرفین بر عرف محل جاهل باشند قانون آنان را پای بند عقد دانسته و احترام به التزام قراردادی را عامل اعتماد جمعی و برطرف کننده نیازهای شخصی داشته (مواد 224 و 356 قانون مدنی) دیوان عالی کشور و شعب بدوی و تجدیدنظر در آراء متعدد از پرداختن به قصد واقعی طرفین درجایی که با قصد ظاهری تعارض دارد خودداری نموده و توجه به آن را از جهات نقض دادنامه دانسته (رای اصداری شماره 32 مورخ 1374/09/07 ) برعکس گروهی معتقدند اعمال حقوقی مبتنی بر رفع نیازی مادی و یا معنوی است، پس آنجا که این نیاز به جهت تعارض با نیت واقعی و اراده باطنی برآورده نگردد عدالت ایجاب می‌نماید جانب اراده باطنی گرفته شده و به متضرر اجازه دهیم خود را از قید عقد رهانیده و از آثار آن خلاصی یابد و الا نه تنها به سودی نرسیده که قانون امری ناخواسته را به او تحمیل نموده، موضوعی که وجدان آن را برنمی تابد و عدالت آن را قبیح می انگارد پای بندی به امری که با خواسته انطباقی ندارد نه تنها عاقد را به اجرای توافقات قراردادی ملتزم نمی‌سازد بلکه همواره سعی می کند مفری یافته خود را رها سازد پس چه بهتر به این نیاز توجه و قانون تلاشی بیهوده نساخته خود را با عدالت هم گام سازد. رشته التزام به مقراض عدالت ببریده و امری ناخواسته را با خواسته متضرر بی اثر سازد. هدف دادرس فصل خصومت نیست او ماخوذ به ظاهر عبارات نبوده بلکه منظور از برگزاری هر دادگاه کشف حقیقت و احقاق حق مظلوم است. قانون نیز دادرس را از کشف حقیقت منع ننموده (ماده 199 قانون آیین دادرسی مدنی) درحالی که عقد عبارت از توافق دو یا چند اراده بر انجام عمل و یا انتقال مالی است چگونه می توان آنجا که این دو اراده به نقطه اشتراک نرسیده صحبت از توافق نمود؟ آیا در فرضی که هدف واقعی طرفین انتقال مالکیت منافع عین است ولی با الفاظ بیع عقد را انشاء نموده‌اند می توان گفت عقد واقع شده بیع است و یا برعکس؟ شعبه محترم --- دیوان عالی کشور در رای 108/21 مورخ 1372/02/25 در مقام کشف اراده باطنی طرفین به این موضوع توجه داشته. قانون مدنی در مواد مختلفی حاکمیت اراده باطنی را تایید نموده به طوری که می توان حاکمیت اراده باطنی را به عنوان اصل پذیرفت. (مواد 196 و 463 و 1149 قانون مدنی، 33 قانون ثبت) فقهای عظام نیز در نظرات فقهی خود اصل را بر حاکمیت اراده باطنی دانسته اند. صاحب جواهر در جلد 22 ص 266 در باب شرایط متعاقدین می نویسد والی معلومیه اعتبار اراده معنی العقد من ذکر لفظه، ضروره عدم کونه التلفظ به سببا للعقد علی کل حال حتی لو وقع ممن لم یرد العقد به، اذلا عمل الا بنیه و انما الاعمال بالنیات و لکل امرء ما نوی... شیخ انصاری نیز در مکاسب بر همین مشی نظر داده صاحب عناوین در سیمین قاعده تحت عنوان العقود تابعه للقصود در بیان مراد قاعده می نویسد و ثانیهما ان العقد تابع للقصد بمعنی آن العقد شیء یحتاج الی موجب و قابل، عوض و معوض و بعد حصول هذه الارکان لکل عقد اثر خاص من تملیک او نحوه و للاثار کیفیات و اعتبارات من فوریه و تراخ و هو فی هذه الامور کلها تابع للقصد بمعنی انه لا یقع ما لم یقصد و ما هو مقصود یقع مطلقا و درجایی دیگر در معنی قصد می گوید: والمراد من قصد هنا: اراده اللفظ و المعنی 4 . ماهیت عقد منعقده بین اصحاب پرونده:به نظر این دادگاه به دلیل فقدان شرایط اختصاصی عقد اجاره به شرط تملیک چه از جهت مالکیت و چه از جهت قصد و وجود شروط تحمیلی عقد فوق با عقد اجاره به شرط تملیک تفاوت دارد. الف از جهت مالکیت:گرچه برابر ماده 22 قانون ثبت ملک در دفتر املاک به نام خواهان به ثبت رسیده و علی الظاهر مالک م. ب. ولی با عنایت به اینکه اولا در متن قرارداد دریافت تسهیلات متعاملین به کرات اقرار کرده اند ملک فوق به عنوان تضمین بازپرداخت تسهیلات نزد بانک خواهان وثیقه و در رهن م. ب.. لذا وجود عبارات فوق مبین عدم مالکیت واقعی بانک است. ثانیا ماده 22 قانون ثبت فرض قانونی خلاف ناپذیر نمی‌باشد. برابر ماده فوق هرگاه ملکی به نام افراد در دفتر املاک به ثبت رسید اصل بر این است که مشارٌالیه مالک م. ب. و ادارات دولتی مکلف به ترتیب اثر دادن به مفاد سند رسمی می‌باشند ولی آیا هرگاه دادگاه به هر طریق خلاف آن در راستای ماده 199 قانون آیین دادرسی کشف نمود و یا مالک و دارنده سند به طور کتبی و یا شفاهی اقرار بر عدم مالکیت خود نمود آیا دادگاه مکلف به تبعیت از حکم ماده 22 م. ب.. ب قصد طرفین: واقع امر این است که خوانده ملک را از مالکین قبل طی سند عادی خریداری نموده و قسمتی از ثمن معامله را پرداخته ولی ب. ت. ب. اینکه توان پرداخت مابقی ثمن معامله را نداشته از بانک خواهان تسهیلاتی را دریافت می کند والا اگر عقد فوق عقد اجاره به شرط تملیک محسوب گردد و بانک مالک پلاک باشد تکلیف قسمتی از ثمن پرداختی خریدار به فروشنده چیست؟ آیا واقعا قصد طرفین این بوده که خوانده از ثمن پرداختی صرف نظر کند پس گرچه ظاهر عبارات عقد فوق الفاظی ازجمله عقد اجاره به شرط تملیک است ولی قصد واقعی طرفین دریافت تسهیلات و ترهین ملک نزد بانک است و ب. ت. ب. مراتب فوق عقد فوق عقد اعتباری و دریافت تسهیلات بیش نیست، آنچه از فروش اقساطی مسکن مواد 57 الی 65 آیین‌نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب 1362/10/14 ، اصلاحات بعدی آن استنباط می‌گردد این است که بانک برای انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک باید اموال اعم از منقول یا غیرمنقول را خریداری و یا تملک نموده باشند و پس ازآن عقد فوق را منعقد نمایند ماده 59 در این زمینه مقرر می‌دارد بانک ها می‌توانند منحصرا بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده فرد اموال منقول و غیرمنقول برای ایجاد تسهیلات موضوع ماده 61 را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار دهند، لذا به حکم ماده فوق متقاضی دریافت کننده تسهیلات به بانک مراجعه و ضمن سند تعهد متعهد می‌گردد که بانک ملکی را خریداری و پس ازآن با او قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد نمایند ولی بانک ها نه تنها خود راسا اقدام به خرید ملک نمی نمایند بلکه متقاضی آن را خریداری و قسمتی از ثمن معامله را به بایع پرداخت و بانک پس ازآن به جهت ترهین و تضمین دین با متقاضی عقد رهن را به نحو اجاره به شرط تملیک منعقد می‌نماید که این اقدام خلاف صریح مقررات و دستور مقنن م. ب.. لذا دادگاه ب. ت. ب. مراتب فوق، در خصوص فسخ ب. ت. ب. فراهم بودن شرایط آن و پیش بینی خیار تخلف از شرط فعل دعوی را ثابت تشخیص مستندا به ماده 239 قانون مدنی و 198 ، 502 ، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ عقد و پرداخت خسارت دادرسی شامل حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و اوراق ب. ت. د. حق خواهان فوق صادر و نسبت به تخلیه و تحویل ملک ن. ب. ا. جهت دعوی فوق عقد اجاره به شرط تملیک م. ب. که دادگاه ماهیت آن را عقد اعتباری و دریافت تسهیلات و ملک فوق را ترهین و تضمین بازپرداخت اقساط می داند و اعتقاد به مالکیت خوانده در پلاک فوق الذکر دعوی را وارد ندانسته و به استناد موادی که در متن رای مذکور افتاد حکم به بطلان دعوی صادر و اعلام می دارد. البته خواهان می‌تواند حسب مورد برابر مقررات عقد رهن و وثیقه نسبت به خواسته خود از طریق مراجع ذی صلاح اقدام نماید. رای غیابی و بدوا ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه از ناحیه محکومٌ علیه غایب و ظرف مهلت 20 روز پس ازآن قابل تجدید نظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است. رییس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - یعقوبی محمودآبادی رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظر خواهی شرکت ب. با مدیریت م.ب. و ب.ف. با وکالت م.د. به طرفیت ح.ح. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 17/8/91 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک و بطلان تحویل صادر گردیده است ن. ب. ا. دعوی مطروحه به موجب ستون خواسته تایید فسخ قرارداد و تحویل مورد اجاره و پرداخت خسارت بوده که دادگاه محترم بدوی بدون عنایت به خواسته خارج از خواسته مبادرت به صدور حکم به فسخ قرارداد نموده درحالی که مطابق قانون کسر حق ورود به اراده متعاقدین را ندارد و دادگاه با ورود به اراده متعاقدین خارج از خواسته حکم صادر نموده و با وصف عدم اظهارنظر به تایید فسخ نسبت به تحویل حکم به بطلان صادر نموده است مع هذا صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی ن. ب. ا. اعتراض معترض با مدلول ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی قابل انطباق م. ب. فلذا در اجرای ماده 358 قانون مارالذکر ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته به لحاظ صدور حکم خارج از خواسته پیرامون تایید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک پرونده عینا به دادگاه محترم بدوی اعاده تا پیرامون خواسته بدوی اظهارنظر نموده و سپس احراز بند اول خواسته نسبت به تحویل و غیر نیز مطابق مقررات قانونی رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند. رای صادره قطعی است. رییس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه