تفسیر شرط ضمن عقد بیع در پرتو اصل لزوم قراردادها

رأی خلاصه جریان پرونده به حکایت محتویات پرونده خانم هـ .ب. با وکالت خانم ز.ع. وکیل دادگستری دادخواستی به خواسته ابطال و بی اعتباری عقد بیع و مبایعه نامه در خصوص پلاک های 122 ـ 124 ـ 125 فرعی از 28 اصلی بخش 5 تقدیم محاکم عمومی شهر قم نموده که به شعبه 11 ارجاع شده است در دادخواست این گونه توضیح داده شده که مبایعه نامه مورخ 16/4/63 در رابطه با تمامی پلاک های فوق الذکر در قرارداد قیدشده که در صورت پشیمان شدن از معامله طرف پشیمان شده باید خسارت بدهد و عبارت مذکور دلیل این است که بیع مذکور باطل است زیرا وجود خیار فسخ در هر معامله ای بدون ذکر مدت به طرف <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده 401 قانون مدنی</a> باطل و مبطل است و لذا به شرح فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم نموده است. دادگاه در وقت فوق العاده و بدون تعیین وقت رسیدگی مبادرت به صدور دادنامه شماره 100686ـ21/10/91 نموده که ملخص آن این است که ... با صرف نظر از اشکالات دیگر در موضوع ، شرط مذکور شرط تحکیم معامله است یعنی طرفین نباید پیشمان شوند، لذا عبارت فوق خللی به صحت معامله وارد نمی کند و لذا قرار عدم استماع دعوی را صادر نموده است که با تجدیدنظرخواهی خواهان پرونده نسبت به قرار مذکور شعبه دوّم دادگاه تجدیدنظر استان قم به موجب دادنامه شماره 201051 ـ19/12/91 خلاصتاً این گونه رأی داده است که استدلال دادگاه در رأی تجدیدنظر خواسته استدلالی ماهوی است ولی نتیجه رأی شکلی است و از طرفی دادگاه طرفین را برای دادرسی دعوت نکرده است و صدور رأی به کیفیت فعلی فاقد وجاهت قانونی م. ب. و لذا ضمن نقص دادنامه معترضٌ عنه پرونده را جهت رسیدگی با تعیین به دادگاه بدوی اعاده نموده است. وضعیت ثبتی پلاک های موضوع دعوی از ثبت استعلام شده که پاسخ واصله به شماره 4919ـ15/2/92 پیوست پرونده است و خلاصتاً حاکی از این است که پلاک 123ـ124ـ125 / فرعی از 280 اصلی بخش 5 قم به مساحت 604 مترمربع از طرف زمین شهری قم به آقای ر. با و.س. منتقل شده سپس مقدار 200 مترمربع آن طی رأی شماره 1357 ـ4/10/75 هیأت حل اختلاف ماده 147 اصلاحی قانون ثبت تحت پلاک 1338 فرعی در سهم مفروزی ع.ت. ثبت و سند صادرشده و مقدار 150 مترمربع دیگر طی رأی 1365 ـ25/10/75 تحت پلاک 1337 فرعی در سهم مفروزی آقای ن.الف. ثبت و سند صادرشده و سپس ن.الف. شش دانگ پلاک 1337 فرعی را طی سند قطعی 51255 ـ1/7/88 دفتر ... قم به الف.ک. منتقل کرده و وی نیز طی سند 45442ـ24/6/82 دفتر ... قم آن را به آقای ح.الف. انتقال داده و همچنین 100 سهم دیگر از شش دانگ پلاک های صدرالذکر طی سند قطعی 75604ـ3/10/77 دفتر ... قم به آقای ع.م. انتقال داده شده که نسبت به آن سند صادر نشده و مجدداً در تاریخ 25/9/83 حسبت تقاضای م.د. نسبت به پلاک های یادشده بنام ر.ب. سند معارض صادرشده که طی سند قطعی 101548ـ 27/11/82 دفتر ... قم مقدار 150 سهم مشاع از 600 سهم شش دانگ برای م.د. انتقال یافته که سند نسبت به 150 سهم صادر نشده است و مجدداً حسب درخواست وراث مرحوم ر.س. نسبت به شش دانگ پلاک های مرقوم یعنی 122 ـ124 ـ125و280 اصلی بخش 5 قم بنام وراث سند صادرشده ولی دفتر املاک به امضای مسئول وقت دفتر املاک نرسیده است و پرونده از این حکایتی ندارد. وکیل خواهان همچنین طی لایحه ای به تکرار مطالب مذکور در دادخواست پرداخته که ماحصل آن این است که پشیمان از عقد تحت عنوان فسخ از محاکم درخواست می شود و ذکر عدم مدت فسخ به استناد <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده 401 قانون مدنی</a> موجب بطلان شرط و نیز عقد م. ب. و در این خصوص اشاره به رأی اصراری شماره 26ـ9/8/74 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نموده که پشیمانی را از مصادیق فسخ دانسته . در جلسه مورخه 16/2/92 نیز وکیل خواهان دعوی را ب. ش. د. و لایحه تقدیمی اعلام کرده است. وکیل خوانده نیز با اشاره به اینکه این پرونده در شعبه 14 سابقه رسیدگی دارد و اضافه نموده خ. د. ا. پرونده نیز جزء خ. ه. بوده که موضوع به کارشناسی ارجاع شده و کارشناسی اصالت بیع نامه را تأیید کرده و توضیح داده است جای تعجب است که بیع نامه ای که در سال 63 تنظیم شده اکنون تقاضای ابطال آن می شود که 30 سال از آن زمان گذشته و این دعوی از وجاهت قانونی برخوردار نیست و اضافه نموده که در <a class="artref" href="/ماده/ماده-399-a_0815110236046">ماده 399 قانون مدنی</a> آمده است که در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری اختیار فسخ باشد بدیهی است عبارت استنادی و سیاق آن به نحوه مذکور در ماده 399 نمی باشد یا نتوان آن را مشمول ماده 401 دانست خصوصاً که ماده 323 ق.م. مقرر می دارد هر معامله ای که واقع شده باشد محمول بر صحت است و ماده 224 نیز متذکر آن است که الفاظ عقود محمول بر معانی عرفیه است و تفسیر همکار محترم مسبوق به سابقه نیست و ماده 401 ناظر به ماده 399 م. ب. و نهایتاً ردّ دعوی را خواسته است. و بالاخره دادگاه طی دادنامه 100073 ـ17/2/92 ب. ت. ب. گذشت 29 سال از تاریخ قرارداد و اینکه بعضی از پلاک های ثبت فوق به دیگران منتقل شده است و ب. ت. ب. اینکه عبارت اخیر مندرج در قرارداد خللی بر صحت معامله دارد نمی سازد حکم به بطلان دعوی صادر نموده است که نسبت به این رأی د. ا. م. فرجام خواهی از سوی خانم هـ . با وکالت س. به عمل آمده و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده که توسط دفتر ثبت و تکمیل گردیده و اینک تحت نظر قرار دارد مندرجات لایحه اعتراضیه ف. خ. خلاصتاً از این قرار است که رویه قضایی نیز پشیمانی از عقد تحت عنوان فسخ در محاکم درخواست می شود و عدم ذکر مدت حق فسخ موجب ابطال مبایعه نامه ابرازی است و پشیمانی پس از 30 سال از تاریخ قرارداد و اینکه حاضر به پرداخت خسارت م. ب. چه معنی دارد ؟ و نهایتاً نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته را درخواست کرده است. محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد. به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضاء کنندگان زیر تشکیل است پرونده کلاسه فوق تحت نظر است پس از بررسی و مداقه در اوراق و محتویات پرونده و اعلام ختم دادرسی به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید. رأی شعبه دیوان عالی کشور فرجام خواهی نسبت به دادنامه فرجام خواسته وارد و صائب نمی باشد ب. ت. ب. مندرجات بیع نامه مستند دعوی که طرفین ذیل آن را به عنوان خریدار و فروشنده امضاء کرده اند چنین استنباط می گردد که اراده طرفین بر تحقق بیع بوده و ذکر عبارت «در صورت پشیمان شدن از معامله ... »; از مصادیق خیار شرط مذکور در <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده 401 قانون مدنی</a> نمی باشد و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی نماید که عقد مبنیاً یا منویاً بر اساس شرط مذکور بناشده بلکه همان گونه که در رأی فرجام خواسته نیز به آن اشاره شده بیشتر تأکید بر تحکیم معامله دارد و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می شود بناء علی هذا ن. ب. ا. رأی فرجام خواسته موافق مفاهیم فوق صادرشده و ایراد و اشکال قانونی که موجب نقض و گسیختن دادنامه موصوف می گردد متوجه آن نیست و از لحاظ رعایت قواعد دادرسی هم اشکال مؤثری نسبت به آن دیده نمی شود لذا مستنداً به ماده 370 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معنونه را ابرام و پرونده را به دادگاه رسیدگی کننده پرونده اعاده می نماید. رئیس شعبه 5 دیوان عالی کشور ـ مستشار معینی ـ جلیلی تقویان فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی تفسیر شرط ضمن عقد بیع در پرتو اصل لزوم قراردادها موضوع این پرونده مربوط به ابطال و بی‌اعتباری عقد بیع و مبایعه‌نامه مرتبط با پلاک‌های 122، 124 و 125 فرعی از --- اصلی بخش --- است. خواهان به دادگاه عمومی مراجعه و ادعا نمود که شرط موجود در مبایعه‌نامه مبنی بر پرداخت خسارت در صورت پشیمانی، موجب بطلان بیع وفق <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده 401 قانون مدنی</a> م. ب.. &lt;br&gt;دادگاه بدوی با صدور قرار عدم استماع دعوی، به این نتیجه رسید که شرط مذکور خللی به صحت معامله وارد نمی‌کند. این تصمیم در مرحله تجدیدنظر نقض و پرونده به دادگاه بدوی اعاده شد. در ادامه، وکیل خواهان به تکرار ادعاها پرداخت و وکیل خوانده نیز با استناد به سابقه رسیدگی و تایید اصالت بیع‌نامه، به رد دعوی اقدام کرد. &lt;br&gt;در نهایت، دادگاه بدوی ب. ت. ب. گذشت 29 سال از تاریخ قرارداد و انتقال برخی پلاک‌ها به دیگران، حکم به بطلان دعوی صادر نمود. پس از آن، فرجام‌خواهی خواهان به دیوان عالی کشور ارسال شد. دیوان عالی کشور با بررسی محتویات پرونده، به این نتیجه رسید که اراده طرفین بر تحقق بیع بوده و شرط مذکور از مصادیق خیار شرط نیست. لذا، دادنامه تجدیدنظر خواسته تایید و پرونده به دادگاه رسیدگی‌کننده اعاده گردید. این تصمیم مستند به ماده 370 قانون آیین دادرسی مدنی صادر شده است. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/09/18 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: ذکر عبارت «در صورت پشیمان شدن از معامله...»; از مصادیق خیار شرط نیست و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی‌نماید که عقد مبنیا بر اساس شرط مذکور بنا شده بلکه تاکید بر تحکیم معامله و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می‌شود، است. رای خلاصه جریان پرونده به حکایت محتویات پرونده خانم ه-.ب. با وکالت خانم ز.ع. وکیل دادگستری دادخواستی به خواسته ابطال و بی اعتباری عقد بیع و مبایعه نامه در خصوص پلاک های 122 - 124 - 125 فرعی از --- اصلی بخش --- تقدیم محاکم عمومی شهر قم نموده که به شعبه --- ارجاع شده است در دادخواست این گونه توضیح داده شده که مبایعه نامه مورخ 16/4/63 در رابطه با تمامی پلاک های فوق الذکر در قرارداد قیدشده که در صورت پشیمان شدن از معامله طرف پشیمان شده باید خسارت بدهد و عبارت مذکور دلیل این است که بیع مذکور باطل است زیرا وجود خیار فسخ در هر معامله ای بدون ذکر مدت به طرف <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده 401 قانون مدنی</a> باطل و مبطل است و لذا به شرح فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم نموده است. دادگاه در وقت فوق العاده و بدون تعیین وقت رسیدگی مبادرت به صدور دادنامه شماره --- - 21/10/91 نموده که ملخص آن این است که... با صرف نظر از اشکالات دیگر در موضوع، شرط مذکور شرط تحکیم معامله است یعنی طرفین نباید پیشمان شوند، لذا عبارت فوق خللی به صحت معامله وارد نمی کند و لذا قرار عدم استماع دعوی را صادر نموده است که با تجدیدنظرخواهی خواهان پرونده نسبت به قرار مذکور شعبه دوّم دادگاه تجدیدنظر استان قم به موجب دادنامه شماره --- - 19/12/91 خلاصتا این گونه رای داده است که استدلال دادگاه در رای تجدیدنظر خواسته استدلالی ماهوی است ولی نتیجه رای شکلی است و از طرفی دادگاه طرفین را برای دادرسی دعوت نکرده است و صدور رای به کیفیت فعلی فاقد وجاهت قانونی م. ب. و لذا ضمن نقص دادنامه معترضٌ عنه پرونده را جهت رسیدگی با تعیین به دادگاه بدوی اعاده نموده است. وضعیت ثبتی پلاک های موضوع دعوی از ثبت استعلام شده که پاسخ واصله به شماره 4919 - 15/2/92 پیوست پرونده است و خلاصتا حاکی از این است که پلاک --- - 124 - 125 / فرعی از --- اصلی بخش --- قم به مساحت 604 مترمربع از طرف زمین شهری قم به آقای ر. با و.س. منتقل شده سپس مقدار 200 مترمربع آن طی رای شماره --- - 4/10/75 هیات حل اختلاف ماده 147 اصلاحی قانون ثبت تحت پلاک --- فرعی در سهم مفروزی ع.ت. ثبت و سند صادرشده و مقدار 150 مترمربع دیگر طی رای 1365 - 25/10/75 تحت پلاک --- فرعی در سهم مفروزی آقای ن.الف. ثبت و سند صادرشده و سپس ن.الف. شش دانگ پلاک --- فرعی را طی سند قطعی 51255 - 1/7/88 دفتر... قم به الف.ک. منتقل کرده و وی نیز طی سند 45442 - 24/6/82 دفتر... قم آن را به آقای ح.الف. انتقال داده و همچنین 100 سهم دیگر از شش دانگ پلاک های صدرالذکر طی سند قطعی 75604 - 3/10/77 دفتر... قم به آقای ع.م. انتقال داده شده که نسبت به آن سند صادر نشده و مجددا در تاریخ 25/9/83 حسبت تقاضای م.د. نسبت به پلاک های یادشده به نام ر.ب. سند معارض صادرشده که طی سند قطعی 101548 - 27/11/82 دفتر... قم مقدار 150 سهم مشاع از 600 سهم شش دانگ برای م.د. انتقال یافته که سند نسبت به 150 سهم صادر نشده است و مجددا حسب درخواست وراث مرحوم ر.س. نسبت به شش دانگ پلاک های مرقوم یعنی 122 - 124 - 125 و 280 اصلی بخش --- قم به نام وراث سند صادرشده ولی دفتر املاک به امضای مسئول وقت دفتر املاک نرسیده است و پرونده از این حکایتی ندارد. وکیل خواهان همچنین طی لایحه ای به تکرار مطالب مذکور در دادخواست پرداخته که ماحصل آن این است که پشیمان از عقد تحت عنوان فسخ از محاکم درخواست می‌شود و ذکر عدم مدت فسخ به استناد <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده 401 قانون مدنی</a> موجب بطلان شرط و نیز عقد م. ب. و در این خصوص اشاره به رای اصراری شماره 26 - 9/8/74 هیات عمومی دیوان عالی کشور نموده که پشیمانی را از مصادیق فسخ دانسته. در جلسه مورخه 16/2/92 نیز وکیل خواهان دعوی را ب. ش. د. و لایحه تقدیمی اعلام کرده است. وکیل خوانده نیز با اشاره به اینکه این پرونده در شعبه --- سابقه رسیدگی دارد و اضافه نموده خ. د. ا. پرونده نیز جزء خ. ه. بوده که موضوع به کارشناسی ارجاع شده و کارشناسی اصالت بیع نامه را تایید کرده و توضیح داده است جای تعجب است که بیع نامه ای که در سال 63 تنظیم شده اکنون تقاضای ابطال آن می‌شود که 30 سال از آن زمان گذشته و این دعوی از وجاهت قانونی برخوردار نیست و اضافه نموده که در <a class="artref" href="/ماده/ماده-399-a_0815110236046">ماده 399 قانون مدنی</a> آمده است که در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری اختیار فسخ باشد بدیهی است عبارت استنادی و سیاق آن به نحوه مذکور در ماده 399 نمی‌باشد یا نتوان آن را مشمول ماده 401 دانست خصوصا که ماده 323 ق.م. مقرر می‌دارد هر معامله ای که واقع شده باشد محمول بر صحت است و ماده 224 نیز متذکر آن است که الفاظ عقود محمول بر معانی عرفیه است و تفسیر همکار محترم مسبوق به سابقه نیست و ماده 401 ناظر به ماده 399 م. ب. و نهایتا ردّ دعوی را خواسته است. و بالاخره دادگاه طی دادنامه --- - 17/2/92 ب. ت. ب. گذشت 29 سال از تاریخ قرارداد و اینکه بعضی از پلاک های ثبت فوق به دیگران منتقل شده است و ب. ت. ب. اینکه عبارت اخیر مندرج در قرارداد خللی بر صحت معامله دارد نمی‌سازد حکم به بطلان دعوی صادر نموده است که نسبت به این رای د. ا. م. فرجام خواهی از سوی خانم ه-. با وکالت س. به عمل آمده و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده که توسط دفتر ثبت و تکمیل گردیده و اینک تحت نظر قرار دارد مندرجات لایحه اعتراضیه ف. خ. خلاصتا از این قرار است که رویه قضایی نیز پشیمانی از عقد تحت عنوان فسخ در محاکم درخواست می‌شود و عدم ذکر مدت حق فسخ موجب ابطال مبایعه نامه ابرازی است و پشیمانی پس از 30 سال از تاریخ قرارداد و اینکه حاضر به پرداخت خسارت م. ب. چه معنی دارد ؟ و نهایتا نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته را درخواست کرده است. محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد. به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضا کنندگان زیر تشکیل است پرونده کلاسه فوق تحت نظر است پس از بررسی و مداقه در اوراق و محتویات پرونده و اعلام ختم دادرسی به شرح آتی مبادرت به صدور رای می‌نماید. رای شعبه دیوان عالی کشور فرجام خواهی نسبت به دادنامه فرجام خواسته وارد و صائب نمی‌باشد ب. ت. ب. مندرجات بیع نامه مستند دعوی که طرفین ذیل آن را به عنوان خریدار و فروشنده امضا کرده اند چنین استنباط می‌گردد که اراده طرفین بر تحقق بیع بوده و ذکر عبارت «در صورت پشیمان شدن از معامله... »; از مصادیق خیار شرط مذکور در <a class="artref" href="/ماده/ماده-401-a_0815110236048">ماده 401 قانون مدنی</a> نمی‌باشد و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی‌نماید که عقد مبنیا یا منویا بر اساس شرط مذکور بناشده بلکه همان گونه که در رای فرجام خواسته نیز به آن اشاره شده بیشتر تاکید بر تحکیم معامله دارد و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می‌شود بناء علی هذا ن. ب. ا. رای فرجام خواسته موافق مفاهیم فوق صادرشده و ایراد و اشکال قانونی که موجب نقض و گسیختن دادنامه موصوف می‌گردد متوجه آن نیست و از لحاظ رعایت قواعد دادرسی هم اشکال موثری نسبت به آن دیده نمی شود لذا مستندا به ماده 370 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معنونه را ابرام و پرونده را به دادگاه رسیدگی کننده پرونده اعاده می‌نماید. رئیس شعبه --- دیوان عالی کشور - مستشار معینی - جلیلی تقویان