تملک عین‌مرهونه از سوی مرتهن

رأی دادگاه بدوی در خصوص دادخواست آقای م.ت. به طرفیت مؤسسه مالی و اعتباری ث. با وکالت خانم ف.الف. به خواسته ابطال سند انتقال به شماره ...-۱۳۹۰/7/5 تنظیمی در دفترخانه ... تهران پلاک ثبتی ... واقع در ورامین و هزینه دادرسی ماحصل ادعای خواهان چنین است که ضامن آقای غ.ش. بوده که ایشان از مؤسسه وام گرفت و ملک من در وثیقه مؤسسه گذاشته شد که چون معوقه داشت مؤسسه بدون اخطار و انجام تشریفات قانونی ملک را به‬ نام خود کرده است وکیل خوانده دفاعاً اظهار داشته انتقال سند طبق وکالت‬‌نامه شماره ... تنظیمی در دفترخانه ... تهران توسط خواهان به مؤسسه و با جری تشریفات قانونی و سه بار اخطار کتبی و ده‌‬ها بار اخطار تلفنی صورت گرفته و وام‬‌گیرنده آقای غ.ش. بوده که مبلغ 300/000/000/2 ریال معوقه داشته است و طی دادنامه 270 در پرونده کلاسه 910311 شعبه اول حقوقی ورامین حکم خلع ید علیه خواهان صادر شده است دادگاه از مؤسسه خواهان خصوص وام‬‌گیرنده، مبلغ آن و بدهی و وضعیت ملک متنازع‌‬فیه استعلام که مؤسسه طی پاسخی به شماره 708/476-91-۱۳۹۱/8/22 اعلام کرده که گیرنده تسهیلات به مبلغ 571/589/041/1 ریال غ.ش. بوده که مانده کل بدهی وی تا ۱۳۹۱/8/21 مبلغ 211/999/000/2 ریال بوده که مالک پلاک ثبتی ... آقای م.ت. ملک را به عنوان وثیقه در رهن تعاونی قرار داده است و انتقال ملک از طریق وکالت‬‌نامه رسمی صورت گرفته است علی‬هذا ن. ب. ا. اولاً عرف رایج در بین بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری خصوص پرداخت وام به مشتریان با اخذ وثیقه ملکی چنین است که بانک‬‌ها جهت تضمین بازپرداخت اقساط ملک تعرفه شده را به عنوان رهن و وثیقه در وثیقه بانک قرار می‌دهند که چنانچه وام گیرنده مطابق شرایط قرارداد از پرداخت اقساط امتناع نماید نسبت به وصول مطالبات خود از طریق دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک اقدام نمایند که علاوه بر عرف موجود مقررات حاکم بر قراردادهای بانکی بین بانک و مؤسسات با مشتری از جمله قانون عملیات بانکی بدون ربا، قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و آئین‬‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‬‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 نیز مؤید این عرف بانکی است و در هیچ‬‌یک از قوانین خصوصاً ماده 34 اصلاحی قانون ثبت به بانک‬‌ها و مؤسسات مالی اجازه داده نشده که کل وثیقه مأخوذه را بدون مراجعه به دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک و طی تشریفات قانونی تملیک نمایند و ب. ت. ب. اینکه مقررات مزبور آمره تلقی و تخطی از آن‬‌ها به هر شکل و طریقی ولو طریق ظاهراً قانونی اخذ وکالت در انتقال از وثیقه‬‌گذار جایز نمی‌باشد بنابراین اقدام خوانده در اخذ وکالت از خواهان جهت انتقال پلاک ثبتی ... برخلاف عرف موجود و مقررات مزبور است لذا خوانده طبق مقررات خصوصاً ماده 34 اصلاحی قانون ثبت صرفاً مجاز به تملک وثیقه به میزان مطالبات آن‬ هم طی تشریفات قانونی بوده و فلسفه اصلاح ماده 34 قانون ثبت جلوگیری از تضییع حقوق مشتریان بانک و مؤسسات مالی و به لحاظ آنکه مواد 34 و 34 مکرر قانون ثبت خلاف شرع و عدالت بود وضع گردید و مقنن با اصلاح این مواد نظر به پایان دادن اقدامات خلاف عدالت در تملک وثیقه در ازای مطالبات بود چه آنکه مواد مزبور به بانک‬‌ها اجازه می‌داد در صورت نپرداختن اقساط توسط مشتری کل وثیقه در ازای مطالبات تملک شود خواه وثیقه ایداعی بیشتر یا معادل مطالبات باشد که غالباً مطالبات به مراتب کمتر از ارزش وثیقه بود بنابراین تملک ملک مزبور برخلاف نظر مقنن در اصلاح ماده 34 قانون ثبت بوده و اخذ وکالت از مشتری یا ثالث جهت انتقال وثیقه نوعی دور زدن قوانین و عبور از قوانین آمره م. ب. از طرفی طبق مقررات تملک وثیقه بایست ب. ر. م. راجع به اجرا انجام شود یعنی ارزیابی شود مالک حق اعتراض به نظر کارشناس داشته باشد و مزایده گذارده شود که اخذ وکالت نادیده گرفتن تمام مراحل مزبور که جهت تضمین حقوق بدهکار یا وثیقه‬‌گذار وضع شده تلقی و در نتیجه حقوق قانونی وثیقه‬‌گذار از جمله حق اعتراض به نظریه کارشناس از بین رفته و نادیده گرفته شده است. ثانیاً مؤسسه ملک مزبور را بدون عوض واقعی به‬ نام خود کرده و ثمن مندرج در سند انتقال نیز تسلیم مالک نشده است که ب. ت. ب. تئوری تعادل عوضین در عقود معاوضه‌ای چنانچه معوض بلاعوض یا عوض ناچیز باشد معامله غرری و در نتیجه باطل است ثالثاً خوانده طی پاسخ استعلام اعلام کرده که ملک به عنوان وثیقه در رهن تعاونی قرار گرفته بنابراین با عنایت به وثیقه بودن ملک مؤسسه بایست جهت وصول مطالبات خود از طریق دایره اجرای ثبت اسناد و املاک و طی تشریفات قانونی نسبت به تملک ملک اقدام می‌نمود لذا دعوی خواهان محمول بر صحت تشخیص دادگاه به استناد مواد 206 و 198 و 502 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 10 و 190 و 191 و 194 و 338 و 771 قانون مدنی و ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و مواد 126 و 125 و 145 آئین‬نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‬‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی حکم به ابطال سند رسمی انتقال شماره 8460-۱۳۹۰/7/5 تنظیمی در دفترخانه ... تهران پلاک ثبتی ... واقع در ورامین و الزام خوانده به پرداخت مبلغ سیصد و شش هزار ریال بابت هزینه دادرسی د. ح. خ. صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان است. معاون قضایی و دادرس شعبه اول حقوقی دادگاه عمومی ورامین - اسدی رأی دادگاه تجدیدنظر استان تعاونی اعتبار ث. با وکالت خانم ف.الف. به‬ طرفیت آقای م.ت. نسبت به دادنامه شماره 305 مورخ 1392/7/6 شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی ورامین تجدیدنظرخواهی کرده است بر اساس دادنامه یاد شده در مورد دعوای ت. ن. خ. به خواسته ابطال سند انتقال به شماره ... مورخ 1390/7/5 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ... تهران موضوع پلاک ثبتی ... واقع در ورامین اجمالاً با این استدلال که عرف رایج در بین بانک‌ها و مؤسسات اعتباری در مورد پرداخت تسهیلات به مشتریان در قبال اخذ وثیقه ملکی و همچنین مقررات حاکم بر قراردادهای بانکی بین بانک و مؤسسات با مشتری از جمله قانون عملیات بانکی بدون ربا قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و آئین‌‬نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم ‬الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال 1387 حاکی از آن است که بانک‬‌ها و مؤسسات مالی صرفاٌ حق اخذ مطالبات خود از محل فروش وثیقه‬ های اخذ شده (عین مرهونه) دارند و در هیچ‬‌کدام از قوانین خصوصاٌ ماده 34 اصلاحی قانون ثبت به مراجع مذکور اجازه داده نشده که کل وثیقه مأخوذه را بدون مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک طی تشریفات قانونی تملک نمایند. افزون بر آن ب. ت. ب. اینکه مقررات مذکور آمره بود و تخطی از آن‬‌ها به هر شکل و طریقی ولو طریق ظاهر قانونی (اخذ وکالت) از وثیقه گذار جایز نمی‌باشد از سویی دیگر ت. ن. خ. در پاسخ استعلام اعلام کرده است که ملک مورد ترافع به عنوان وثیقه در رهن مؤسسه قرار گرفته است از این‬ رو مؤسسه مذکور جهت مطالبات خود باید درخواست صدور اجراییه از طریق دایره اجرای ثبت اسناد و املاک نماید و پس از انجام تشریفات قانونی نسبت به تملک مورد وثیقه اقدام کند بنابراین به جهات مذکور دعوا را وارد تشخیص داده و حکم به ابطال سند رسمی مذکور و محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت خسارت دادرسی د. ح. ت. ن. خ. صادرگردیده است. دادگاه با بررسی مجموع اوراق و محتویات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین ن. ب. ا. همان‌گونه که دادگاه محترم نخستین استدلال کرده‌اند دائن صرفاً حق اخذ مطالبات و خسارات تأخیر تأدیه از محل وثیقه اخذ شده آن هم با رعایت تشریفات قانونی را دارد ن. ب. ا. ت. ن. خ. قبل از انجام تشریفات قانونی (صدور اجراییه از طریق دایره اجرای ثبت ارزیابی ملک مورد وثیقه برگزاری مزایده ...) حق تملک مورد وثیقه از طریق استفاده از وکالت‬‌نامه اخذ شده از ت. ن. خ. را ندارد ن. ب. ا. ضمانت اجراء نادیده گرفتن قواعد آمره که با نظم عمومی مرتبط است بطلان اقدامات مذکور است از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر این مبنا و به‬ صورت موجه و مستدل صادر گردیده است فاقد اشکال به ‬نظر می‌رسد بنا به ‬مراتب مذکور تجدیدنظرخواهی غیر وارد تشخیص داده می‌شود و به تجویز ماده 358 قانون آئین دادسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید می‌گردد این رأی قطعی است. رئیس و مستشار شعبه 61 دادگاه تجدیدنظر استان تهران نورزاد - جلالوند فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تملک عین مرهونه از سوی مرتهن در تاریخ 28 دی‌ماه 1393، دادگاه بدوی به دعوای مطروحه رسیدگی نمود. خواسته اصلی ابطال سند انتقال ملکی بود که به عنوان وثیقه برای وام‌گیرنده تنظیم شده بود. در این راستا، ادعای خ. م. ب. انتقال ملک بدون رعایت تشریفات قانونی مطرح شد. در دفاع، وکیل طرف مقابل اعلام نمود که انتقال سند با وکالتنامه و مطابق با تشریفات قانونی و اخطارهای لازم انجام شده است. <br>پس از بررسی مستندات و استعلامات، دادگاه به این نتیجه رسید که انتقال ملک مغایر با مقررات ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین عرف بانکی صورت گرفته است. بر این اساس، حکم به ابطال سند انتقال صادر و طرف مقابل به پرداخت هزینه دادرسی محکوم گردید. <br>در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تاکید بر لزوم رعایت تشریفات قانونی و عدم توجه به قواعد آمره، دادنامه بدوی را تایید و تجدیدنظرخواهی را غیر وارد تشخیص داد. این رای قطعی و لازم‌الاجرا است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/10/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: بانک‌ها و موسسات مالی صرفاٌ حق اخذ مطالبات خود از محل فروش وثیقه های اخذ شده، آن هم با رعایت تشریفات قانونی را دارند و حق تملک مورد وثیقه از طریق استفاده از وکالتنامه اخذ شده قبل از انجام تشریفات قانونی را ندارند و ب. ت. ب. آمره بودن مقررات مذکور، ضمانت اجراء تخطی از این مقررات، بطلان اقدامات صورت گرفته است. در خصوص دادخواست آقای م.ت. به طرفیت موسسه مالی و اعتباری ث. با وکالت خانم ف.الف. به خواسته ابطال سند انتقال به شماره...- 1390/07/05 تنظیمی در دفترخانه... تهران پلاک ثبتی... واقع در ورامین و هزینه دادرسی ماحصل ادعای خواهان چنین است که ضامن آقای غ.ش. بوده که ایشان از موسسه وام گرفت و ملک من در وثیقه موسسه گذاشته شد که چون معوقه داشت موسسه بدون اخطار و انجام تشریفات قانونی ملک را به‌ نام خود کرده است وکیل خ. د. ا. داشته انتقال سند طبق وکالت‌نامه شماره... تنظیمی در دفترخانه... تهران توسط خواهان به موسسه و با جری تشریفات قانونی و سه بار اخطار کتبی و ده‌ها بار اخطار تلفنی صورت گرفته و وام‌گیرنده آقای غ.ش. بوده که مبلغ 300/2/000/000 ریال معوقه داشته است و طی دادنامه --- در پرونده کلاسه --- شعبه اول حقوقی ورامین حکم خلع ید علیه خواهان صادر شده است دادگاه از موسسه خواهان خصوص وام‌گیرنده، مبلغ آن و بدهی و وضعیت ملک متنازع‌فیه استعلام که موسسه طی پاسخی به شماره 708/476 - 91 - 1391/08/22 اعلام کرده که گیرنده تسهیلات به مبلغ 571/589/041/1 ریال غ.ش. بوده که مانده کل بدهی وی تا 1391/08/21 مبلغ 211/999/000/2 ریال بوده که مالک پلاک ثبتی... آقای م.ت. ملک را به عنوان وثیقه در رهن تعاونی قرار داده است و انتقال ملک از طریق وکالت‌نامه رسمی صورت گرفته است علی‌هذا ن. ب. ا. اولا عرف رایج در بین بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری خصوص پرداخت وام به مشتریان با اخذ وثیقه ملکی چنین است که بانک‌ها جهت تضمین بازپرداخت اقساط ملک تعرفه شده را به عنوان رهن و وثیقه در وثیقه بانک قرار می‌دهند که چنانچه وام گیرنده مطابق شرایط قرارداد از پرداخت اقساط امتناع نماید نسبت به وصول مطالبات خود از طریق دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک اقدام نمایند که علاوه بر عرف موجود مقررات حاکم بر قراردادهای بانکی بین بانک و موسسات با مشتری از جمله قانون عملیات بانکی بدون ربا، قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 نیز موید این عرف بانکی است و در هیچ‌یک از قوانین خصوصا ماده 34 اصلاحی قانون ثبت به بانک‌ها و موسسات مالی اجازه داده نشده که کل وثیقه ماخوذه را بدون مراجعه به دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک و طی تشریفات قانونی تملیک نمایند و ب. ت. ب. اینکه مقررات مزبور آمره تلقی و تخطی از آن‌ها به هر شکل و طریقی ولو طریق ظاهرا قانونی اخذ وکالت در انتقال از وثیقه‌گذار جایز نمی‌باشد بنابراین اقدام خوانده در اخذ وکالت از خواهان جهت انتقال پلاک ثبتی... برخلاف عرف موجود و مقررات مزبور است لذا خوانده طبق مقررات خصوصا ماده 34 اصلاحی قانون ثبت صرفا مجاز به تملک وثیقه به میزان مطالبات آن‌ هم طی تشریفات قانونی بوده و فلسفه اصلاح ماده 34 قانون ثبت جلوگیری از تضییع حقوق مشتریان بانک و موسسات مالی و به لحاظ آنکه مواد 34 و 34 مکرر قانون ثبت خلاف شرع و عدالت بود وضع گردید و مقنن با اصلاح این مواد نظر به پایان دادن اقدامات خلاف عدالت در تملک وثیقه در ازای مطالبات بود چه آنکه مواد مزبور به بانک‌ها اجازه می‌داد در صورت نپرداختن اقساط توسط مشتری کل وثیقه در ازای مطالبات تملک شود خواه وثیقه ایداعی بیشتر یا معادل مطالبات باشد که غالبا مطالبات به مراتب کمتر از ارزش وثیقه بود بنابراین تملک ملک مزبور برخلاف نظر مقنن در اصلاح ماده 34 قانون ثبت بوده و اخذ وکالت از مشتری یا ثالث جهت انتقال وثیقه نوعی دور زدن قوانین و عبور از قوانین آمره م. ب. از طرفی طبق مقررات تملک وثیقه بایست ب. ر. م. راجع به اجرا انجام شود یعنی ارزیابی شود مالک حق اعتراض به نظر کارشناس داشته باشد و مزایده گذارده شود که اخذ وکالت نادیده گرفتن تمام مراحل مزبور که جهت تضمین حقوق بدهکار یا وثیقه‌گذار وضع شده تلقی و در نتیجه حقوق قانونی وثیقه‌گذار از جمله حق اعتراض به نظریه کارشناس از بین رفته و نادیده گرفته شده است. ثانیا موسسه ملک مزبور را بدون عوض واقعی به‌ نام خود کرده و ثمن مندرج در سند انتقال نیز تسلیم مالک نشده است که ب. ت. ب. تئوری تعادل عوضین در عقود معاوضه‌ای چنانچه معوض بلاعوض یا عوض ناچیز باشد معامله غرری و در نتیجه باطل است ثالثا خوانده طی پاسخ استعلام اعلام کرده که ملک به عنوان وثیقه در رهن تعاونی قرار گرفته بنابراین با عنایت به وثیقه بودن ملک موسسه بایست جهت وصول مطالبات خود از طریق دایره اجرای ثبت اسناد و املاک و طی تشریفات قانونی نسبت به تملک ملک اقدام می‌نمود لذا دعوی خواهان محمول بر صحت تشخیص دادگاه به استناد مواد 206 و 198 و 502 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 10 و 190 و 191 و 194 و 338 و 771 قانون مدنی و ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و مواد 126 و 125 و 145 آیین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی حکم به ابطال سند رسمی انتقال شماره 8460 - 1390/07/05 تنظیمی در دفترخانه... تهران پلاک ثبتی... واقع در ورامین و الزام خوانده به پرداخت مبلغ سیصد و شش هزار ریال بابت هزینه دادرسی د. ح. خ. صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان است. رای دادگاه تجدیدنظر استان تعاونی اعتبار ث. با وکالت خانم ف.الف. به‌ طرفیت آقای م.ت. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1392/07/06 شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی ورامین تجدیدنظرخواهی کرده است بر اساس دادنامه یاد شده در مورد دعوای ت. ن. خ. به خواسته ابطال سند انتقال به شماره... مورخ 1390/07/05 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره... تهران موضوع پلاک ثبتی... واقع در ورامین اجمالا با این استدلال که عرف رایج در بین بانک‌ها و موسسات اعتباری در مورد پرداخت تسهیلات به مشتریان در قبال اخذ وثیقه ملکی و همچنین مقررات حاکم بر قراردادهای بانکی بین بانک و موسسات با مشتری از جمله قانون عملیات بانکی بدون ربا قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم ‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال 1387 حاکی از آن است که بانک‌ها و موسسات مالی صرفاٌ حق اخذ مطالبات خود از محل فروش وثیقه‌ های اخذ شده (عین مرهونه) دارند و در هیچ‌کدام از قوانین خصوصاٌ ماده 34 اصلاحی قانون ثبت به مراجع مذکور اجازه داده نشده که کل وثیقه ماخوذه را بدون مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک طی تشریفات قانونی تملک نمایند. افزون بر آن ب. ت. ب. اینکه مقررات مذکور آمره بود و تخطی از آن‌ها به هر شکل و طریقی ولو طریق ظاهر قانونی (اخذ وکالت) از وثیقه گذار جایز نمی‌باشد از سویی دیگر ت. ن. خ. در پاسخ استعلام اعلام کرده است که ملک مورد ترافع به عنوان وثیقه در رهن موسسه قرار گرفته است از این‌ رو موسسه مذکور جهت مطالبات خود باید درخواست صدور اجراییه از طریق دایره اجرای ثبت اسناد و املاک نماید و پس از انجام تشریفات قانونی نسبت به تملک مورد وثیقه اقدام کند بنابراین به جهات مذکور دعوا را وارد تشخیص داده و حکم به ابطال سند رسمی مذکور و محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت خسارت دادرسی د. ح. ت. ن. خ. صادرگردیده است. دادگاه با بررسی مجموع اوراق و محتویات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین ن. ب. ا. همان‌گونه که دادگاه محترم نخستین استدلال کرده‌اند دائن صرفا حق اخذ مطالبات و خسارات تاخیر تادیه از محل وثیقه اخذ شده آن هم با رعایت تشریفات قانونی را دارد ن. ب. ا. ت. ن. خ. قبل از انجام تشریفات قانونی (صدور اجراییه از طریق دایره اجرای ثبت ارزیابی ملک مورد وثیقه برگزاری مزایده...) حق تملک مورد وثیقه از طریق استفاده از وکالت‌نامه اخذ شده از ت. ن. خ. را ندارد ن. ب. ا. ضمانت اجراء نادیده گرفتن قواعد آمره که با نظم عمومی مرتبط است بطلان اقدامات مذکور است از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر این مبنا و به‌ صورت موجه و مستدل صادر گردیده است فاقد اشکال به ‌نظر می‌رسد بنا به ‌مراتب مذکور تجدیدنظرخواهی غیر وارد تشخیص داده می‌شود و به تجویز ماده 358 قانون آیین دادسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته تایید می‌گردد این رای قطعی است. رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران