حدود اعتبار معاملات عادی

رأی دادگاه بدوی خواهان ، الف. ت. فرزند الف. ، ساکن ورامین ، خیابان معلم با وکالت الف. ف. ، وکیل ومشاور حقوقی قوه قضائیه درمورخ 93/8/17 دعوایی مبنی بر تقاضای ابطال سند رهنی 3172 مورخ 1391/4/18 تنظیمی در دفتر خانه شماره 2 پیشوا م. ب. 51/000/000 ریال ( البته درجلسه اول رسیدگی خواهان دعوی خودش را به ابطال عقد رهن مندرج در سند رهنی شماره 3172 مورخ 1391/4/18 تغییر داده است . ) به طرفیت 1- ف. پ.ن. فرزند ع.الف. ، ساکن ورامین وبانک ملت شعبه پیشوا تقدیم این دادگاه نموده واظهار داشته است که طبق مبایعه نامه مورخ 89/10/12 ملک پلاک ثبتی 7047 / 111 را از خوانده ، پ.ن. خریداری کرده است وچون ایشان از انتقال رسمی ملک بنام او خودداری می کرد ، علیه او اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نموده است که در نهایت طبق دادنامه شعبه اول شورای حل اختلاف خوانده ، پ.ن. ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی وانتقال مالکیت پلاک ثبتی 7047 فرعی از 111 اصلی شده است وبا وجود قطعیت این رأی ، خوانده این ملک فروخته شده را به رهن خ. ر. د. داده است ؛ براین اساس چون خ. ر. ا. مالک نبوده وبدون اجازه او ملک او را در رهن بانک ملت گذاشته است ، تقاضای بطلان عقد رهن ، موضوع سند رسمی به شماره 3172 را دارد . خوانده ، پ.ن. علی رغم ابلاغ از طریق نشر آگهی درجلسات دادگاه ، حاضر نشده ولایحه ای نیز ارسال ننموده است . وکیل خوانده ، بانک ملت دفاعاً اعلام کرده است که چون خ. ر. ا. طبق سند رسمی مالک یک باب منزل بوده است ؛ به همین جهت این ملک را بابت دین خود در رهن بانک ملت گذاشته است ؛ بنابراین ، خواهان ، مالک این ملک محسوب نمی شود . به این ترتیب 1- ن. ب. ا. خواهان ادعا نموده است که طبق مبایعه نامه عادی مورخ 89/10/12 ملک پلاک ثبتی 7047 / 111 را ازخوانده ، پ.ن. خریداری نموده است وایشان دراین پلاک ثبتی مالکیتی نداشته است ؛ براین اساس نمی توانسته است که این ملک را دررهن بانک ملت قرار بدهد . این ادعای خواهان قابل نمی باشد ؛ زیرا ، اولاً طبق ماده 22 قانون ثبت که مقرر داشته است : " همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردد واین انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسید مالک خواهد شناخت . " خوانده ، پ.ن. زمانی که ملک پلاک ثبتی 7047 / 111 را در رهن بانک قرار داده است قانوناً مالک بوده وطبق ماده 30 قانون مدنی می توانسته است هرگونه تصرف مادی وحقوقی در ملک خودش داشته باشد . ثانیاً مبایعه نامه عادی ارائه شده از سوی خواهان وفق مواد 47 و 48 قانون ثبت به عنوان دلیل مالکیت قابل پذیرش دراین دادگاه نمی باشد . 2- وکیل خ. ا. ن. است که عقد بیع به ایجاب وقبول واقع می شود ؛ براین اساس چون موکل او طبق مبایعه نامه مورخ 89/10/12 این ملک را خریداری نموده است ، بنابراین عقد رهن واقع شده بین خواندگان فضولی بوده وبه علت عدم تنفیذ توسط موکل او باطل است . این ادعای وکیل نیز قابل قبول نمی باشد ؛ زیرا مطابق مواد 22 ، 46 ، 47 و 72 قانون ثبت ، عقد بیع نسبت به املاک ثبت شده ، جزء عقودتشریفاتی م. ب. وتملیک با ثبت در دفتر املاک منتقل می شود نه به صرف ایجاب وقبول ؛ بنابراین عقد رهن واقع شده بین خواندگان فضولی نبوده است . افزون براین فلسفه وضع مواد 47 ، 48 ، 22 و 72 قانون ثبت ایجاد نظم در معاملات راجع به املاک ثبتی بوده است ؛ تا افراد با اعتماد به سند رسمی نسبت به انجام معامله آنهم به صورت رسمی اقدام نمایند وبانک ملت هم با اعتماد به سند رسمی خوانده ، پ.ن. ، حاضر به انعقاد عقد رهن شده است ؛ بر این اساس عادلانه نخواهد بود که سند رسمی خوانده ، بانک ملت را درخصوص عقد رهن که طبق قوانین ثبتی وبه صورت رسمی صورت گرفته است ، باطل کرد و در مقابل سند عادی خ. د. خ. عقد بیع که برخلاف مقررات ثبتی ( مواد 47 ، 48 ، 22 و 72 ) تنظیم شده است معتبر دانست . آیا اعتبار دادن به مبایعه نامه عادی درمقابل سند رسمی ارائه شده از سوی ثالث باعث هرج ومرج در معاملات راجع به املاک ثبتی وبی اعتباری سند رسمی نخواهد شد . 3- وکیل خ. ا. ن. است که موکل او طبق رأی قطعی شورای حل اختلاف مالک پلاک ثبتی م. ب. ، این رأی شورا مورد ملاحظه قرار گرفت . طبق رأی شورا ، خوانده ، پ.ن. ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی وانتقال مالکیت پلاک ثبتی 7047 فرعی از 111 اصلی بنام خواهان شده است ؛ بنابراین طبق این رأی نمی توان گفت که خواهان مالک پلاک ثبتی مورد ادعا م. ب. وطبق ماده 22 قانون ثبت فقط کس که ملک در دفتر املاک بنام او به ثبت رسیده باشد مالک است . در نتیجه عقد رهن واقع شده بین خواندگان صحیح م. ب. . بنا به مراتب این دادگاه دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص وبه استناد ماده 1257 قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر واعلام می نماید . رای ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ، قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران م. ب. . دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان پیشوا- عباس جغتایی رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای …. ت. باوکالت آقای …. ف. به طرفیت 1-خانم ف. پ.ن. 2-بانک ملت شعبه پیشوا نسبت به دادنامه شماره950190-1395/2/30 شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی پیشوا متضمن حکم بی حقی در رابطه با خواسته ابطال عقد رهن موضوع سند رهنی شماره 3172-1391/4/18 دفترخانه شماره 2 پیشوا مشعر بر رهن ملک پلاک ثبتی 111/7047 حوزه ثبتی پیشوا؛ وارد است. به دلالت بیع نامه عادی مورخ 1389/10/12 ت. ن. خ. ملک مزبور را از مشارالیها خریداری و به موجب دادنامه شماره 110-1390/10/10 موضوع پرونده شماره 701/1300/90 حوزه اول شورای حل اختلاف ورامین وی محکوم به تنظیم سند رسمی انتقال آن به نفع خریدار شده است معهذا متعاقب آن به موجب سند مزبور آنرا در رهن بانک ملت قراداده و اجرای حکم مورد اشاره با مانع مواجه گردیده است. با این حال دادگاه محترم بدوی به صدور حکم تجدیدنظرخواسته با استدلال به اینکه قانوناً همچنان مشارالیها مالک ملک است و رای شورا هم دلیل مالکیت ت. ن. خ. نیست و مواد 47و48و22و72 قانون ثبت وی را ملزم به ثبت معامله نموده و بیع از عقود تشریفاتی است و تملیک با ثبت در دفتر املاک صورت می گیرد مبادرت نموده است. و حال آنکه بدیهی است برای مالک وفق مقررات قانون مدنی حق واگذاری و فروش ملک پیش بینی شده و منظور از تشریفاتی بودن عقد بیع رعایت مقررات قانون مدنی در تحقق آن است و تشریفاتی بودن آن ناظر به ثبت معامله نیست مضافاً نه از قانون مدنی و نه از قانون ثبت نمیتوان استنباط کرد که تا زمانی که معامله عادی ثبت نشده فروشنده مجاز به اعمال حق مالکیت نسبت به مال فروخته شده مانند معامله یا معاملات مجدد و اجاره و رهن قراردادن آن است. بین قوانین مدنی و ثبت منافاتی نیست. قانون ثبت عقود و معاملاتی را که بر طبق قانونی مدنی شان و حق تحقق دارند را تکلیف و اجازه ثبت داده. اصولاً و عقلاً معامله و رهن ملک غیر چون با بیع مورد اشاره راهن مزبوره دیگر مالک نبوده است ـ شان و امکان وقوع نمی یابد. شورای محترم نگهبان قانونی اساسی هم طی تفسیری مورخ 95/8/4 چنین عقدی را مردود خوانده است، خصوصاً که در مانحن فیه شورای حل اختلاف هم با احراز وقوع معامله ، فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله محکوم کرده استدلال دادگاه محترم نخستین بر اینکه طبق رای شورا نمیتوان گفت ت. ن. خ. مالک پلاک ثبتی مذکور است خلاف حق و ماده 1291 قانون مدنی است. فلذا مستنداً به مواد 348 ـ بند هـ و ج ـ و 358 و 198 از قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و نیز مواد 10و190و191و339و362 قانون مدنی ضمن نقض تجدیدنظرخواسته حکم بر ابطال عقد رهنی موضوع سند مزبور صادر و اعلام می دارد. این رای نسبت به خانم ف. پ.ن. غیابی و نسبت به بانک ملت حضوری و قطعی است ، ولی مشارالیها میتواند ظرف 20 روز از ابلاغ از آن در این دادگاه درخواست واخواهی نماید. شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران - رئیس و مستشار علی حاجی حسنی - محمدجواد علائی رأی دادگاه تجدیدنظر استان نظر به حدوث سهو قلم در دادنامه شماره 951288مورخ95/8/29 این شعبه دادگاه که در سطر سوم پلاک ثبتی 111/7047 حوزه ثبتی پیشوا بجای حوزه ثبتی ورامین بخش بهنام وسط درج شده مبنی بر اشتباه بوده است که پس از تقاضای آقای …. ف. به وکالت از آقای …. ت. با پیوست نمودن تصویر سند مالکیت و ملاحظه شماره سند رهنی قید شده در صفحه هفتم آن و دقت در اصل سند مالکیت مستنداً به مواد 360و309 از قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی با اصلاح دادنامه و درج حوزه ثبتی ورامین بخش بهنام وسط بجای حوزه ثبتی پیشوا رفع اشتباه می گردد. این رای قطعی و ارائه رونوشت از رای اصلی بدون آن ممنوع است. شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران -مستشار و مستشار محمد جواد اعلائی- فرشید شرفی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی