حدود اعتبار معاملات عادیتاثیر الزام به تنظیم سند رسمی بر مالکیت

حدود اعتبار معاملات عادیتاثیر الزام به تنظیم سند رسمی بر مالکیت خ. م.: در تاریخ 25 مرداد 1396، دادگاه بدوی به دعوی مربوط به ابطال سند رهنی به شماره 3172 مورخ 18 تیر 1391 که به نفع بانکی خاص تنظیم شده بود، رسیدگی نمود. خواهان ادعا کرد که ملک موضوع رهن را خریداری کرده و خوانده بدون کسب اجازه از وی، آن را در رهن قرار داده است. در مقابل، خوانده و نماینده بانک به مالکیت خوانده استناد کرده و اظهار داشتند که وی طبق ماده 22 قانون ثبت، مالک قانونی ملک بوده و حق رهن آن را داشته است. دادگاه بدوی با استناد به مواد 22، 30 و 47 قانون ثبت، دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص داده و حکم به بی‌حقی وی صادر کرد. این رای به دادگاه تجدیدنظر ارجاع شد و در آنجا تجدیدنظرخواهی خواهان مورد پذیرش قرار گرفت. دادگاه تجدیدنظر با تاکید بر حق مالکیت و مقررات قانون مدنی، حکم به ابطال عقد رهن صادر کرد و استدلال دادگاه بدوی را مغایر با حق و ماده 1291 قانون مدنی دانست. رای تجدیدنظر به صورت غیابی نسبت به ی. ا. ط. و به صورت حضوری و قطعی نسبت به بانک صادر گردید. در نهایت، اصلاحاتی به لحاظ سهو قلم در رای انجام و حوزه ثبتی صحیح درج گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1396/05/25 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که ملک به موجب بیع عادی به دیگری منتقل شود؛ مالک رسمی امکان رهن دادن ملک را ندارد؛ زیرا از مقررات قانون مدنی و ثبت نمی توان چنین استنباط کرد که فروشنده تا زمان ثبت رسمی معاملات عادی؛ مجاز به اعمال حق مالکیت نسبت به مال فروخته شده م. ب..صدور حکم بر الزام به تنظیم سندرسمی دلیل بر مالکیت خریدار نسبت به مبیع تلقی شده و از موجبات ابطال عقد رهن (پس از بیع عادی) منعقده توسط فروشنده م. ب.. رای دادگاه بدوی شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/02/30 رای دادگاه خواهان، الف. ت. فرزند الف.، ساکن ورامین، خیابان معلم با وکالت الف. ف.، وکیل ومشاور حقوقی قوه قضائیه درمورخ 93/8/17 دعوایی مبنی بر تقاضای ابطال سند رهنی --- مورخ 1391/04/18 تنظیمی در دفتر خانه شماره 2 پیشوا م. ب. 51/000/000 ریال (البته درجلسه اول رسیدگی خواهان دعوی خودش را به ابطال عقد رهن مندرج در سند رهنی شماره 3172 مورخ 1391/04/18 تغییر داده است.) به طرفیت 1 - ف. پ.ن. فرزند ع.الف.، ساکن ورامین وبانک ملت شعبه پیشوا تقدیم این دادگاه نموده واظهار داشته است که طبق مبایعه نامه مورخ 89/10/12 ملک پلاک ثبتی --- / 111 را از خوانده، پ.ن. خریداری کرده است وچون ایشان از انتقال رسمی ملک به نام او خودداری می کرد، علیه او اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نموده است که در نهایت طبق دادنامه شعبه اول شورای حل اختلاف خوانده، پ.ن. ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی وانتقال مالکیت پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی شده است وبا وجود قطعیت این رای، خوانده این ملک فروخته شده را به رهن خ. ر. د. داده است ؛ براین اساس چون خ. ر. ا. مالک نبوده وبدون اجازه او ملک او را در رهن بانک ملت گذاشته است، تقاضای بطلان عقد رهن، موضوع سند رسمی به شماره 3172 را دارد. خوانده، پ.ن. علی رغم ابلاغ از طریق نشر آگهی درجلسات دادگاه، حاضر نشده ولایحه ای نیز ارسال ننموده است. وکیل خوانده، بانک ملت دفاعا اعلام کرده است که چون خ. ر. ا. طبق سند رسمی مالک یک باب منزل بوده است ؛ به همین جهت این ملک را بابت دین خود در رهن بانک ملت گذاشته است ؛ بنابراین، خواهان، مالک این ملک محسوب نمی شود. به این ترتیب 1 - ن. ب. ا. خواهان ادعا نموده است که طبق مبایعه نامه عادی مورخ 89/10/12 ملک پلاک ثبتی --- / 111 را ازخوانده، پ.ن. خریداری نموده است وایشان دراین پلاک ثبتی مالکیتی نداشته است ؛ براین اساس نمی توانسته است که این ملک را دررهن بانک ملت قرار بدهد. این ادعای خواهان قابل نمی‌باشد ؛ زیرا، اولا طبق ماده 22 قانون ثبت که مقرر داشته است: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردد واین انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسید مالک خواهد شناخت. خوانده، پ.ن. زمانی که ملک پلاک ثبتی --- / 111 را در رهن بانک قرار داده است قانونا مالک بوده وطبق ماده 30 قانون مدنی می توانسته است هرگونه تصرف مادی وحقوقی در ملک خودش داشته باشد. ثانیا مبایعه نامه عادی ارائه شده از سوی خواهان وفق مواد 47 و 48 قانون ثبت به عنوان دلیل مالکیت قابل پذیرش دراین دادگاه نمی‌باشد. 2 - وکیل خ. ا. ن. است که عقد بیع به ایجاب وقبول واقع می‌شود ؛ براین اساس چون موکل او طبق مبایعه نامه مورخ 89/10/12 این ملک را خریداری نموده است، بنابراین عقد رهن واقع شده بین خواندگان فضولی بوده وبه علت عدم تنفیذ توسط موکل او باطل است. این ادعای وکیل نیز قابل قبول نمی‌باشد ؛ زیرا مطابق مواد 22 ، 46 ، 47 و 72 قانون ثبت، عقد بیع نسبت به املاک ثبت شده، جزء عقودتشریفاتی م. ب. وتملیک با ثبت در دفتر املاک منتقل می‌شود نه به صرف ایجاب وقبول ؛ بنابراین عقد رهن واقع شده بین خواندگان فضولی نبوده است. افزون براین فلسفه وضع مواد 47 ، 48 ، 22 و 72 قانون ثبت ایجاد نظم در معاملات راجع به املاک ثبتی بوده است ؛ تا افراد با اعتماد به سند رسمی نسبت به انجام معامله آنهم به صورت رسمی اقدام نمایند وبانک ملت هم با اعتماد به سند رسمی خوانده، پ.ن.، حاضر به انعقاد عقد رهن شده است ؛ بر این اساس عادلانه نخواهد بود که سند رسمی خوانده، بانک ملت را در خصوص عقد رهن که طبق قوانین ثبتی وبه صورت رسمی صورت گرفته است، باطل کرد و در مقابل سند عادی خ. د. خ. عقد بیع که برخلاف مقررات ثبتی (مواد 47 ، 48 ، 22 و 72 ) تنظیم شده است معتبر دانست. آیا اعتبار دادن به مبایعه نامه عادی درمقابل سند رسمی ارائه شده از سوی ثالث باعث هرج ومرج در معاملات راجع به املاک ثبتی وبی اعتباری سند رسمی نخواهد شد. 3 - وکیل خ. ا. ن. است که موکل او طبق رای قطعی شورای حل اختلاف مالک پلاک ثبتی می‌باشد، این رای شورا مورد ملاحظه قرار گرفت. طبق رای شورا، خوانده، پ.ن. ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی وانتقال مالکیت پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی به نام خواهان شده است ؛ بنابراین طبق این رای نمی توان گفت که خواهان مالک پلاک ثبتی مورد ادعا م. ب. وطبق ماده 22 قانون ثبت فقط کس که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد مالک است. در نتیجه عقد رهن واقع شده بین خواندگان صحیح م. ب.. بنا به مراتب این دادگاه دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص وبه استناد ماده 1257 قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر واعلام می‌نماید. رای ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران م. ب.. دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان پیشوا- عباس جغتایی رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/08/29 رای دادگاه تجدیدنظرخواهی آقای …. ت. باوکالت آقای …. ف. به طرفیت 1 - خانم ف. پ.ن. 2 - بانک ملت شعبه پیشوا نسبت به دادنامه شماره --- - 1395/02/30 شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی پیشوا متضمن حکم بی حقی در رابطه با خواسته ابطال عقد رهن موضوع سند رهنی شماره 3172 - 1391/04/18 دفترخانه شماره 2 پیشوا مشعر بر رهن ملک پلاک ثبتی --- حوزه ثبتی پیشوا؛ وارد است. به دلالت بیع نامه عادی مورخ 1389/10/12 ت. ن. خ. ملک مزبور را از مشارالیها خریداری و به موجب دادنامه شماره --- - 1390/10/10 موضوع پرونده شماره 701/1300/90 حوزه اول شورای حل اختلاف ورامین وی محکوم به تنظیم سند رسمی انتقال آن به نفع خریدار شده است معهذا متعاقب آن به موجب سند مزبور آن را در رهن بانک ملت قراداده و اجرای حکم مورد اشاره با مانع مواجه گردیده است. با این حال دادگاه محترم بدوی به صدور حکم تجدیدنظرخواسته با استدلال به اینکه قانونا همچنان مشارالیها مالک ملک است و رای شورا هم دلیل مالکیت ت. ن. خ. نیست و مواد 47 و 48 و 22 و 72 قانون ثبت وی را ملزم به ثبت معامله نموده و بیع از عقود تشریفاتی است و تملیک با ثبت در دفتر املاک صورت می‌گیرد مبادرت نموده است. و حال آنکه بدیهی است برای مالک وفق مقررات قانون مدنی حق واگذاری و فروش ملک پیش بینی شده و منظور از تشریفاتی بودن عقد بیع رعایت مقررات قانون مدنی در تحقق آن است و تشریفاتی بودن آن ناظر به ثبت معامله نیست مضافا نه از قانون مدنی و نه از قانون ثبت نمیتوان استنباط کرد که تا زمانی که معامله عادی ثبت نشده فروشنده مجاز به اعمال حق مالکیت نسبت به مال فروخته شده مانند معامله یا معاملات مجدد و اجاره و رهن قراردادن آن است. بین قوانین مدنی و ثبت منافاتی نیست. قانون ثبت عقود و معاملاتی را که بر طبق قانونی مدنی شان و حق تحقق دارند را تکلیف و اجازه ثبت داده. اصولا و عقلا معامله و رهن ملک غیر چون با بیع مورد اشاره راهن مزبوره دیگر مالک نبوده است - شان و امکان وقوع نمی یابد. شورای محترم نگهبان قانونی اساسی هم طی تفسیری مورخ 95/8/4 چنین عقدی را مردود خوانده است، خصوصا که در مانحن فیه شورای حل اختلاف هم با احراز وقوع معامله، فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله محکوم کرده استدلال دادگاه محترم نخستین بر اینکه طبق رای شورا نمیتوان گفت ت. ن. خ. مالک پلاک ثبتی مذکور است خلاف حق و ماده 1291 قانون مدنی است. فلذا مستندا به مواد 348 - بند ه- و ج - و 358 و 198 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و نیز مواد 10 و 190 و 191 و 339 و 362 قانون مدنی ضمن نقض تجدیدنظرخواسته حکم بر ابطال عقد رهنی موضوع سند مزبور صادر و اعلام می دارد. این رای نسبت به خانم ف. پ.ن. غیابی و نسبت به بانک ملت حضوری و قطعی است، ولی مشارالیها میتواند ظرف 20 روز از ابلاغ از آن در این دادگاه درخواست واخواهی نماید. شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران - رئیس و مستشار علی حاجی حسنی - محمدجواد علائی شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1396/05/25 رای اصلاحی نظر به حدوث سهو قلم در دادنامه شماره --- مورخ 95/8/29 این شعبه دادگاه که در سطر سوم پلاک ثبتی --- حوزه ثبتی پیشوا به جای حوزه ثبتی ورامین بخش بهنام وسط درج شده مبنی بر اشتباه بوده است که پس از تقاضای آقای …. ف. به وکالت از آقای …. ت. با پیوست نمودن تصویر سند مالکیت و ملاحظه شماره سند رهنی قید شده در صفحه هفتم آن و دقت در اصل سند مالکیت مستندا به مواد 360 و 309 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی با اصلاح دادنامه و درج حوزه ثبتی ورامین بخش بهنام وسط به جای حوزه ثبتی پیشوا رفع اشتباه می‌گردد. این رای قطعی و ارائه رونوشت از رای اصلی بدون آن ممنوع است. شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران -مستشار و مستشار محمد جواد اعلائی- فرشید شرفی