حیطه صلاحیت کارشناس در احراز غبن فاحش

رأی خلاصه جریان پرونده در تاریخ 1393/4/13 آقای ع. . وکیل دادگستری بوکالت از م. ح.س. فرزند م. دادخواستی بطرفیت ن. ج. فرزند ح. و بخواسته تأیید فسخ معامله ( قولنامه شماره ... - 93/2/17)م. ب. پنجاه و یک میلیون ریال باستناد تصویر مصدق قولنامه و اظهار نامه و وکالتنامه خود تسلیم دادگاههای عمومی کرمان نموده که به شعبه یکصد و هشتم ( هشتم ) ارجاع و چنین توضیح داده است که موکل وی طی قولنامه عادی یکباب منزل مسکونی ویلائی به خوانده محترم فروخته است و ثمن معامله یکباب آپارتمان گرفته و اخیراً متوجه قیمت بیشتر منزل خود گردیده و از طرفی متراژ آپارتمان نیز کمتر است و با اعلام فسخ و ارسال اظهار نامه تقاضای تحویل منزل نموده است اما خوانده حاضر نگردیده لذا درخواست تأیید فسخ با احتساب خسارات را دارد - شعبه مرجوع الیه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت کرده است و پس از تجدید جلسه بعلت شناخته نشدن خوانده ، نامبرده نیز دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بطرفیت خ. د. ت. 93/4/19اقامه کرده است و اشعار داشته است که ششدانگ منزل مسکونی مورد خواسته را از خوانده خریداری کرده و حاضر به تنظیم سند نیست الزام ویرا به تنظیم سند رسمی خواستار است این دعوی در شعبه اول مطرح شده و سپس با اعلام مراتب جهت رسیدگی توأم با پرونده مطروحه در شعبه هشتم ( شعبه 108) بآن شعبه ارجاع و قرار رسیدگی توأم صادر شده است و در جلسه معینه برای روز 1393/11/26 با حضور وکیل خواهان و خوانده تشکیل جلسه داده و پس از استماع توضیحات آنان قرار ارجاع امر بکارشناس صادر و اعلام داشته وکیل خ. د. ا. جلسه اظهار داشته که مقرر بود پس از تخلیه هر دو منزل کارشناسی گردد و پس از انجام کارشناسی و تحویل نسبت به کارشناسی و تعیین قیمت اقدام گردد و کارشناسی ، آپارتمان انجام و مراتب قیمت دو ملک به خوانده اعلام اما ایشان حاضر به قیمت کارشناسی نگردید و موکل بدلیل غبن فاحش و حتی افحش فسخ را اعلام کرد و اظهار نامه فرستاد زیرا مغبون گردیده تقاضای تأیید فسخ معامله و خسارات را دارد در مورد ادعای الزام به تنظیم سند رسمی ب. ت. ب. اینکه تنظیم سند رسمی فرع بر دعوی اصلی و از آثار عقد بیع است و موکل نسبت به بیع اعلان فسخ نموده و تأیید آنرا خواستار شده است - خ. ا. د. فسخ صحیح نمی باشد و معاوضه انجام شده سر به سر بوده است و کارشناس بدون بازدید نظر داده و رد دعوی را خواستار شده کارشناس منتخب بشرح نظریه مثبوت بشماره ... / 94100 - 94/3/11 ارزش ملک خانم ج.را 000 / 2535000 ریال و ارزش ملک آقای ح.س. را 000 / 2850000 ریال بر آورد کرده است وکیل آقای ح.س. نسبت به آن اعتراض و درخواست هیأت سه نفره کرده است دادگاه قرار ارجاع امر به هیأت سه نفره صادر نموده دو نفر از این کارشناسان طی نظریه ای جداگانه خانه ویلائی را 000 / 000 / 2940 ریال و آپارتمان را 000 / 2791200 ریال بر آورد کرده اند نفر سوم در ارزش آپارتمان با آنان موافق بوده لکن ارزش خانه مسکونی را 000 / 000 / 500 / 32 ریال تعیین کرده است سپس با اعتراض وکیل ، وکیل خواهان قرار ارجاع امر به هیأت پنج نفره کارشناسان صادر و اعلام داشته و هیأت اخیر طی نظریه شماره ... / 94100 - 94/9/22 ارزش خانه را 32 *** 50000 و ارزش آپارتمان را 2819112000- 94/9/22 و در پایان تفاوت قیمت منزل مسکونی با آپارتمان را در زمان معامله (93/2/17 ) معادل 427238000 ریال برآورد کرده است وکیل آقای ح.س. به این نظریه نیز اعتراض داشته و درخواست هیأت هفت نفره کرده است - در تاریخ 94/10/7 آقای و. ر. وکیل پ. ی. د. با ارائه وکالتنامه تمبر و تصدیق شده خود را بوکالت از خانم ن. ج. معرفی کرده و لایحه ای پیوست پرونده نموده و رد دعوی را بلحاظ بند 6 - 6 قرار داد و اسقاط خیار غبن خواستار شده است - هیأت پنج نفره کارشناسان رسمی در قبال توضیحی که دادگاه از آنان خواسته است پاسخ داده اند که تشخیص مغبون شدن خواهان یا عدم آن امری است قضائی ودرصلاحیت کارشناسان نیست سپس دادگاه بشرح دادنامه شماره 9409973870100956- 1394/10/27 با اعلام ختم رسیدگی چنین رأی صادر و اعلام کرده است « در خصوص دادخواست آقای م. ح.س. فرزند م. با وکالت آقای ع. ه. بطرفیت خانم ن. ج. فرزند ح. به خواسته تأیید فسخ معامله بشماره ...- 93/2/17 و خسارات دادرسی با این توضیح که وکیل خ. ا. ن. که مبادرت به معاوضه دو باب ساختمان با هم نموده اند که در معاوضه مذکور موکل وی مغبون گردیده است لذا تقاضای فسخ را نموده است 0 خوانده منکر امر مذکور گردیده و دادگاه جهت ایضاح قضیه موضوع را به کارشناس (هیأت کارشناسی ) ارجاع نموده و هیأت کارشناسی مبلغ ما به التفاوت را بمیزانی که غبن فاحش باشد اعلام ننموده در حالی که در جهت استفاده از خیارات خصوصاً خیار غبن هم فوریت لازم بوده و هم باید در حدی باشد که عرفاً قابل مسامحه نباشد که در ما نحن فیه فاحش بودن احراز نشده است لذا دادگاه خواسته را غیر وارد دانسته و به استناد مواد 416 و 417 و 420 قانون مدنی حکم به رد دعوی صادر و اعلام می نماید و در خصوص دادخواست خانم ن. ج. فرزند ح. بطرفیت آقای م. ح.س. به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ثبتی یکباب منزل مسکونی از پلاک ثبتی ... فرعی از 2787 اصلی بخش 3 کرمان و خسارات دادرسی دادگاه با عنایت به مفاد دادخواست تنظیمی و ضمائم پیوست از آنجا که طرفین ملزم به انجام مفاد قرار دادهای خصوصی که بین آنها منعقد می شود می باشند مگر اینکه خلاف نظم عمومی و اخلاق ح. ه باشد که در ما نحن فیه چنین چیزی احراز نشده است و خوانده ادله و مدارکی که دلالت بر انجام مفاد قرار داد داشته باشد ارائه ننموده لذا دادگاه خواسته را وارد و ثابت دانسته و به استناد ماده 198 قانون آئین دادرسی مدنی و مواد 10 و 256 قانون مدنی حکم به الزام خوانده به انتقال و تنظیم سند مالکیت ششدانگ پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش 3 کرمان و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل ط. ت. د. ح. خ. صادر و اعلام می نماید رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از رؤیت قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان کرمان م. ب. با ابلاغ دادنامه بوکیل ف. خ. نامبرده و موکل خود با اسقاط حق تجدیدنظرخواهی و در موعد آن نسبت به دادنامه صادره فرجام خواهی کرده اند .ماحصل درخواست اینستکه 1- موکل طبق قولنامه مستند دعوی منزل مسکونی خود بمساحت 248 متر مربع عرصه و 172 متر مربع اعیانی را با یکدستگاه آپارتمان 139 متر مربعی که در صورتمجلس تأمین دلیل معلوم شده دارای معایب و نقایص است در رهن بانک بوده و کتمان شده معاوضه می کند و قیمت دو ملک 000 / 000 / 500 / 1 ریال قید و مقرر شده بعداً طبق نظر کارشناس ارزش واقعی اعلام گردد که در تأمین دلیل انجام شده نظر کارشناس 000 / 000 / 740 ریال بر آورد گردیده و موکل نیز ب. ت. ب. تفاوت فاحش و اختلاف قیمت تقریباً 000 / 000 / 740 ریال با ارسال اظهار نامه و اعلام فسخ معامله اکنون از دادگاه تأیید فسخ معامله به دلیل غبن فاحش را خواستار شده کارشناس اولیه اختلاف قیمت را تقریباً 000 / 320000 میلیون ریال و نظر اقلیت در هیأت سه نفره 00 / 000 / 000 / 800 ریال رقم خورده هیأت کارشناسان پنج نفره اختلاف قیمت را 000 / 000 / 420 ریال اعلام داشته اند آپارتمان وام داشته لکن در قولنامه به وام اشاره نشده است موکل تأمین دلیل نموده و با اطلاع از قیمت واقعی و اختلاف فاحش فوراً مراتب فسخ را ابتدا از طریق مشاور املاک توکلی که طبق گواهی پیوست اعلام فسخ موکل را تأیید و در تاریخ 93/3/13 یعنی 26 روز بعد از معامله به فرجام خوانده و پسرش اطلاع داده است اظهار نامه شماره 1286 / 93 - 94/3/20 نیز ابلاغ و مراتب فسخ را اعلام نموده است ب. ت. ب. نظرات کارشناسان بخصوص هیأت پنج نفره که اختلاف قیمت را 000 / 000 / 420 ریال اعلام داشته اند و حتی وام مسکن با سود بازپرداخت آن قریب 000 / 000 / 320 ریال لحاظ نگردیده که مبلغ اعلامی کارشناسی با احتساب وام و سود مبلغی قریب 000 / 000 / 740 ریال م. ب. چگونه دادگاه صادر کننده حکم مورد را خارج از غبن فاحش میداند - هر چند در فرم های چاپی مشاورین املاک خیارات خصوصاً غبن ساقط شده است اما موکل بلحاظ بیسوادی از موضوع آگاهی نداشته و بر فرض محال موکل غبن فاحش را ساقط نکرده است بهر حال موکل بجهات مختلف مراتب فسخ خود را اعلام داشته و با لحاظ قیمت منعکس در قولنامه به نصف قیمت معامله مغبون گردیده است از این رو تقاضای رسیدگی مجدد و رد دعوی تقابل فرجام خوانده را دارد دفتر دادگاه تبادل لوایح را انجام داده و فرجام خواهی را بوکیل مرحله نخستین ابلاغ کرده است نامبرده هم مبادرت به پاسخ کتبی نموده که چون با توجه بماده 385 قانون آئین دادرسی مدنی ابلاغ فرجام خواهی مستقیماً به نامبرده مغایر قانون بوده و تبادل لوایح صحیحاً صورت نگرفته لذا بشرح دادنامه شماره 9509970909100099- 1395/2/29 شعبه سوم پرونده به کیفیت مرقوم قابل طرح نبوده و اعاده گردیده سپس دفتر دادگاه فرجام خواهی را به شخص فرجام خوانده ابلاغ نموده و نامبرده مجدداً مراتب را بوکیل خود اطلاع داده و وکیل مرحله نخستین با ارائه وکالتنامه تمبر و تصدیق شده مرحله فرجامی اشاره بپاسخ کتبی صفحات 160 تا 163 پرونده نموده خلاصه پاسخ مزبور اینستکه طبق معاوضه نامه مورخ 93/2/17 آپارتمان موکل با منزل مسکونی معاوضه شده و در بند 6 قرار داد خیار غبن ساقط شده و دادگاه از این موضوع غفلت نموده و آنرا به کارشناس ارجاع کرده لکن سرانجام دعوی ف. خ. رد شده صرفنظر از عدم احراز غبن چون خیار غبن صراحتاً ساقط گردیده لذا دعوی وجاهت قانونی ندارد و در پایان ابرام دادنامه فرجام خواسته را استدعا نموده است - رسیدگی ب. ت. ب. سابقه امر در دستور کار این شعبه قرار گرفته است اوراق لازم از پرونده های ارسالی و لوایح فرجامی وکلای طرفین هنگام مشاوره و تبادل نظر قرائت می شود 0 هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای … ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی میدهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور بر رسیدگی دادگاه و دادنامه ی صادره اشکال وارد است 1- مقصود از ارجاع به کارشناس در تشخیص وقوع غبن فاحش تعیین قیمت روز معامله با رعایت کلیه جوانب قضیه است ولی احراز غبن یک امر قضائی و با دادگاه است لذا اگر مقصود دادگاه در دادنامه ی صادره این بوده که هیأت کارشناسان در تحقق غبن فاحش هم اظهار نظر کنند آن خارج از وظیفه کارشناسی است 2- ف. خ. بدو جهت درخواست فسخ معامله را کرده است یکی به لحاظ کسر مساحت آپارتمان دیگری غبن فاحش لذا دادگاه اولاً - رسیدگی در خصوص ادعای کسر مساحت آنرا مسکوت گذاشته است باید در این باره هم تعیین تکلیف کند ثانیاً - در مورد ادعای غبن فاحش هیأت کارشناسان ما به التفاوت ارزش دو ملک را در صورت بلا معارض و بدون بدهی و قابل نقل و انتقال قطعی بودن در تاریخ 93/2/17 ( تاریخ معامله ) 238000 / 427 ریال تعیین و گزارش کرده اند صرف نظر از اینکه مبلغ مزبور ارزش معتنابهی ب. ت. ب. مساحت دو ملک و محل وقوع آنهاست و قابل اغماض و مسامحه تلقی نمی گردد تعیین مبلغ فوق هم مقید به بلا معارض و بدون بدهی بودن آپارتمان شده است ف. خ. مدعی است که آپارتمان در رهن بانک است و وام بانکی هم در معامله به عهده او گذاشته شده است و در لایحه ی فرجامی آنرا 000 / 000 / 320 ریال تعیین می کند ضرورت داشته در این باره هم بدواً از طرفین اخذ توضیح به عمل آورده و در صورت صحت مراتب مجدداً عنداللزوم نظر تکمیلی هیأت کارشناسان را اخذ و سپس حسب نتیجه حاصله مبادرت به صدور رأی کند. علیهذا دادنامه ی فرجام خواسته به لحاظ نقص رسیدگی و تحقیقات مستنداً به مراتب یاد شده و بند 5 ماده 371 قانون آئین دادرسی مدنی نقض و رسیدگی بعدی با لحاظ بندهای الف مواد 401 و 405 همان قانون به دادگاه صادر کننده ی رأی ارجاع می شود. رئیس شعبه سوم دیوانعالی کشور ح. غفار پور مستشار دیوان عالی کشور رسول شاملو فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی