خوانده دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی ح.ش. با وکالت م.ب. و م.ر. به طرفیت ورثه مرحوم الف.ش. به اسامی 1-ح. و... .با وکالت و. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره ... مورخ 1335/9/9 دفتر اسناد رسمی شماره ... تهران به واسطه تغییر شغل و صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل عین مستأجره به انضمام جبران کلیه خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل ب. ش. د. دادگاه ب. ت. ب. جهات، دلایل و یافته‌های زیر دعوی خ. ر. و. و ثابت تشخیص می‌دهد: 1- مطابق قرارداد اجاره رسمی ... مورخ 1335/9/9 دفتر اسناد رسمی شماره شماره ... تهران که به اصالت و صحت آن خدشه‌ای وارد نشده، خواهان شش دانگ پلاک ثبتی ... بخش 2 تهران را جهت شغل ساندویچ فروشی به مرحوم الف.ش. با سلب حق انتقال ب. غ. و تغییر شغل واگذاری می‌نماید که مستندات ارائه شده از طرف خواهان حاکی از استقرار مالکیت رسمی نامبرده در پلاک ثبتی موصوف است ؛ 2- وفق گواهی حصر وراثت صادر شده از شعبه 233 دادگاه عمومی تهران الف.ش. در تاریخ 1374 فوت می‌کند و خواندگان این دعوی ورثه حین‬‌الفوت او می‌باشند؛ 3- خواهان برای اثبات ادعای خود در راستای تغییر شغل از سوی خواندگان به دو دلیل استناد کرده است ؛ الف) قرار تأمین دلیل شماره ... مورخ 1392/4/12 موضوع پرونده 920369 حوزه 354 مجتمع شماره 8 شورای حل اختلاف تهران که مفاد آن دلالت بر تغییر شغل مستأجر در عین مستأجره دارد( فروشگاه لوازم خانگی)، ب) قرارداد شماره ... مورخ ۱۳۹0/1/25 فی‬ما بین ورثه مرحوم الف.ش. با وکالت ح.ش. و م.ر. که در قرار تأمین دلیل نیز به حضور م.ر. به عنوان مستأجر در عین مستأجره تصریح شده است؛ 4- در جلسه مورخ 1392/7/3 وکیل خواندگان با پذیرش این موضوع که پلاک ثبتی مورد اجاره به فردی به نام م.ر. انتقال یافته و نامبرده نیز از آن به عنوان فروشگاه لوازم خانگی استفاده می‌کند، مدعی شد که این انتقال و مآلاً تغییر شغل با اطلاع مالک (خواهان) بوده است و نامبرده به عنوان شاهد ذیل قرارداد ... را امضا کرده است. وکیل خ. ن. ب. امضای موکل خود ذیل قرارداد ادعای جعل نمود و دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرد که کارشناس رسمی دادگستری پس از استکتاب از خواهان و مقایسه امضای او با امضائات استکتابی و اسناد مسلم‬‌الصدور اظهار داشت امضای وی ذیل قرارداد با سایر امضاءها اختلافات فاحش داشته و مطابقت ندارد. این نظر مورد اعتراض وکیل خواندگان قرار گرفت و پس از ارجاع امر به هیأت کارشناسان، هیأت مزبور نیز اظهار داشت ؛یک فقره امضای مورد ادعا (شاهد 1) مندرج در اجاره‌‬نامه (شراکت نامه) عادی شماره ... مورخ ۱۳۹0/1/25 در مقایسه با امضائات استکتابی و مسلم‌‬الصدور آقای ح.ش. دارای اختلافات فنی بوده و مطابقت ندارد. این نظر نیز مورد اعتراض وکیل خواندگان قرار گرفت ولی از نظر دادگاه اعتراض اخیر مورد پذیرش نیست زیرا نظر هیأت کارشناسی با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد کارشناسی مطابقت داشته و وحدت نظر کارشناس واحد و هیأت کارشناسان نیز قرینه‌ای بر این موضوع است؛ 5- اگر چه بر اساس نظر کارشناسان جعلیت امضای خواهان به عنوان شاهد قرارداد ثابت است اما چنانچه خواهان قرارداد موصوف را به عنوان شاهد هم امضا نموده باشد این امر نمی‌تواند مزیل فسخ اجاره شود. زیرا به محض این که مستأجر در عین مستأجره تغییر شغل دارد یا آن را ب. غ. با موضوع فعالیتی غیر از فعالیت و شغل موضوع قرارداد اولیه انتقال داد، حق فسخ قرارداد اجاره برای موجر پیدا می‌شود، حال جای این سؤال است که آیا صرف اطلاع موجر از تغییر شغل و یا انتقال آن ب. غ. با شغلی متفاوت از شغل موضوع قرارداد نخست، موجب زوال این حق می‌شود یا خیر که اصل استصحاب در مقام تردید، بقای حق فسخ را به اثبات می‌رساند؛ 6- با احراز تغییر شغل از طرف مستأجر و این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نیست، و وکلای خواهان نیز علی‬رغم قید سه موجب برای فسخ (تغییر شغل، انتقال ب. غ. و عدم پرداخت اجاره‬بها) در دادخواست، در جریان دادرسی، فسخ قرارداد را منجزاً تغییر شغل بیان کردند، حق فسخ نیز برای موجر محرز است؛ بنابراین دادگاه به استناد بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و مواد 198 و 149 و 155 و 219 و 223 و 224 و 221 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره ... مورخ 1335/9/9 دفتر اسناد رسمی شماره ... تهران و تخلیه عین مستأجره (پلاک ثبتی ...) و الزام خواندگان به تحویل آن و از باب تسبیب به پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبقه تعرفه صادر و اعلام می‌دارد و هم چنین با عنایت به این که نسبت به سند عادی شماره ... مورخ ۱۳۹0/1/25 ادعای جعل شده و امضای شاهد (خواهان) ذیل آن مجعول تشخیص داده شده و این امر در اصالت سند فی‬ما بین طرفین قرارداد تأثیری ندارد لذا دادگاه دستور ابطال قسمت مجعول سند (امضای خواهان به عنوان شاهد) را صادر می‌کند که اجرای آن منوط به قطعیت حکم دادگاه در ماهیت دعوی است و سپس اصل سند به صاحب سند تحویل می‌گردد. رأی صادر شده در خصوص خ. ر. ا. و دوم و سوم حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است و نسبت به خواندگان ردیف چهارم و پنجم غیابی و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه و ظرف همین مدت قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر تهران است. دادرس شعبه 120 دادگاه عمومی حقوقی تهران - هادی رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای و.م. به وکالت از آقایان ح. و ع. و الف. همگی به شهرت ش. به طرفیت آقای ح.ش. نسبت به دادنامه شماره 930343 مورخ 1393/5/26 صادره شعبه 120 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌ موجب آن با پذیرش دعوای ت. ن. خ. راجع به خواسته فسخ قرارداد و اجاره رسمی شماره ... مورخ 1335/9/9 دفتر اسناد رسمی شماره ... تهران و تخلیه عین مستأجره به پلاک ثبتی ... و تحویل آن به لحاظ تغییر شغل نیز جبران خسارت دادرسی ضمن حکم به شرح مورد تقاضا دستور ابطال امضاء ت. ن. خ. ذیل سند ابرازی تجدیدنظرخواهان‬‌ها انشاء گردیده مآلاً وارد و متضمن جهات نقض مذکور در ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی است چه اینکه همانگونه که دادگاه محترم نیز در دادنامه تجدیدنظرخواسته آورده‌اند تجدیدنظرخواهان‬‌ها مورد اجاره را ب. غ. انتقال داده‌اند و ت. ن. خ. نیز ابتدائاً یکی از جهات فسخ را انتقال ب. غ. عنوان کرده و د. ا. م. از رسیدگی نیز در مقام پاسخ‬گویی به تجدیدنظرخواهی مراتب را تأیید نموده است با این وصف لازم بود ت. ن. خ. دعوای خ. ر. ب. طرفیت منتقل‬‌الیه نیز مطرح می‌کرد که بدین ترتیب عمل نکرده لذا دعوی به کیفیت مطروح قابلیت استماع و رسیدگی نداشته مستنداً به بندهای ج و هـ از ماده مرقوم و مواد 358 و 2 از همان قانون ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته قرار رد دعوی ت. ن. خ. مذکور را صادر اعلام می‌دارد. این رأی قطعی است. مستشاران شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران قیصری - حاجی حسنی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی خوانده دعوای تخلیه به علت انتقال ب. غ. در تاریخ 3 اسفند 1393، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوی مطرح‌شده رسیدگی کرد. موضوع دعوی شامل درخواست فسخ قرارداد اجاره رسمی مورخ 9 شهریور 1335 به دلیل تغییر شغل مستاجر، درخواست تخلیه عین مستاجره و جبران خسارات دادرسی و حق‌الوکاله بود. دادگاه با استناد به مستندات ارائه‌شده، از جمله قرارداد اجاره و گواهی حصر وراثت، تغییر شغل مستاجر را محرز دانسته و حق فسخ برای موجر را تایید کرد. همچنین، ادعای جعل امضای خواهان در زیر قرارداد عادی به تایید کارشناسان رسید. بر این اساس، دادگاه با استناد به بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و مواد 198 و 149 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به فسخ قرارداد و تخلیه عین مستاجره صادر کرده و دستور ابطال قسمت مجعول سند را نیز صادر نمود. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با پذیرش تغییر شغل و انتقال به غیر، دعوی را به دلیل عدم طرح دعوی علیه شخص منتقل‌الیه رد کرد و رای بدوی را نقض و قرار رد دعوی ت. ن. خ. را صادر نمود. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/12/03 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: دعوای فسخ قرارداد اجاره به علت انتقال به غیر، باید به طرفیت مستاجر و منتقل‌ الیه جدید مطرح شود؛ در غیر این صورت، دعوا قابلیت استماع ندارد. در خصوص دعوی ح.ش. با وکالت م.ب. و م.ر. به طرفیت ورثه مرحوم الف.ش. به اسامی 1 - ح. و....با وکالت و. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره... مورخ 1335/09/09 دفتر اسناد رسمی شماره... تهران به واسطه تغییر شغل و صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل عین مستاجره به انضمام جبران کلیه خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل ب. ش. د. دادگاه ب. ت. ب. جهات، دلایل و یافته‌های زیر دعوی خ. ر. و. و ثابت تشخیص می‌دهد: 1 - مطابق قرارداد اجاره رسمی... مورخ 1335/09/09 دفتر اسناد رسمی شماره شماره... تهران که به اصالت و صحت آن خدشه‌ای وارد نشده، خواهان شش دانگ پلاک ثبتی... بخش --- تهران را جهت شغل ساندویچ فروشی به مرحوم الف.ش. با سلب حق انتقال ب. غ. و تغییر شغل واگذاری می‌نماید که مستندات ارائه شده از طرف خواهان حاکی از استقرار مالکیت رسمی نامبرده در پلاک ثبتی موصوف است ؛ 2 - وفق گواهی حصر وراثت صادر شده از شعبه --- دادگاه عمومی تهران الف.ش. در تاریخ 1374 فوت می‌کند و خواندگان این دعوی ورثه حین‌الفوت او می‌باشند؛ 3 - خواهان برای اثبات ادعای خود در راستای تغییر شغل از سوی خواندگان به دو دلیل استناد کرده است ؛ الف) قرار تامین دلیل شماره... مورخ 1392/04/12 موضوع پرونده 920369 حوزه 354 مجتمع شماره 8 شورای حل اختلاف تهران که مفاد آن دلالت بر تغییر شغل مستاجر در عین مستاجره دارد(فروشگاه لوازم خانگی)، ب) قرارداد شماره... مورخ 1390/01/25 فی‌ما بین ورثه مرحوم الف.ش. با وکالت ح.ش. و م.ر. که در قرار تامین دلیل نیز به حضور م.ر. به عنوان مستاجر در عین مستاجره تصریح شده است؛ 4 - در جلسه مورخ 1392/07/03 وکیل خواندگان با پذیرش این موضوع که پلاک ثبتی مورد اجاره به فردی به نام م.ر. انتقال یافته و نامبرده نیز از آن به عنوان فروشگاه لوازم خانگی استفاده می‌کند، مدعی شد که این انتقال و مآلا تغییر شغل با اطلاع مالک (خواهان) بوده است و نامبرده به عنوان شاهد ذیل قرارداد... را امضا کرده است. وکیل خ. ن. ب. امضای موکل خود ذیل قرارداد ادعای جعل نمود و دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرد که کارشناس رسمی دادگستری پس از استکتاب از خواهان و مقایسه امضای او با امضائات استکتابی و اسناد مسلم‌الصدور اظهار داشت امضای وی ذیل قرارداد با سایر امضاءها اختلافات فاحش داشته و مطابقت ندارد. این نظر مورد اعتراض وکیل خواندگان قرار گرفت و پس از ارجاع امر به هیات کارشناسان، هیات مزبور نیز اظهار داشت ؛یک فقره امضای مورد ادعا (شاهد 1 ) مندرج در اجاره‌نامه (شراکت نامه) عادی شماره... مورخ 1390/01/25 در مقایسه با امضائات استکتابی و مسلم‌الصدور آقای ح.ش. دارای اختلافات فنی بوده و مطابقت ندارد. این نظر نیز مورد اعتراض وکیل خواندگان قرار گرفت ولی از نظر دادگاه اعتراض اخیر مورد پذیرش نیست زیرا نظر هیات کارشناسی با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد کارشناسی مطابقت داشته و وحدت نظر کارشناس واحد و هیات کارشناسان نیز قرینه‌ای بر این موضوع است؛ 5 - اگر چه بر اساس نظر کارشناسان جعلیت امضای خواهان به عنوان شاهد قرارداد ثابت است اما چنانچه خواهان قرارداد موصوف را به عنوان شاهد هم امضا نموده باشد این امر نمی‌تواند مزیل فسخ اجاره شود. زیرا به محض این که مستاجر در عین مستاجره تغییر شغل دارد یا آن را ب. غ. با موضوع فعالیتی غیر از فعالیت و شغل موضوع قرارداد اولیه انتقال داد، حق فسخ قرارداد اجاره برای موجر پیدا می‌شود، حال جای این سوال است که آیا صرف اطلاع موجر از تغییر شغل و یا انتقال آن ب. غ. با شغلی متفاوت از شغل موضوع قرارداد نخست، موجب زوال این حق می‌شود یا خیر که اصل استصحاب در مقام تردید، بقای حق فسخ را به اثبات می‌رساند؛ 6 - با احراز تغییر شغل از طرف مستاجر و این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق نیست، و وکلای خواهان نیز علی‌رغم قید سه موجب برای فسخ (تغییر شغل، انتقال ب. غ. و عدم پرداخت اجاره‌بها) در دادخواست، در جریان دادرسی، فسخ قرارداد را منجزا تغییر شغل بیان کردند، حق فسخ نیز برای موجر محرز است؛ بنابراین دادگاه به استناد بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و مواد 198 و 149 و 155 و 219 و 223 و 224 و 221 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره... مورخ 1335/09/09 دفتر اسناد رسمی شماره... تهران و تخلیه عین مستاجره (پلاک ثبتی...) و الزام خواندگان به تحویل آن و از باب تسبیب به پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبقه تعرفه صادر و اعلام می‌دارد و هم چنین با عنایت به این که نسبت به سند عادی شماره... مورخ 1390/01/25 ادعای جعل شده و امضای شاهد (خواهان) ذیل آن مجعول تشخیص داده شده و این امر در اصالت سند فی‌ما بین طرفین قرارداد تاثیری ندارد لذا دادگاه دستور ابطال قسمت مجعول سند (امضای خواهان به عنوان شاهد) را صادر می‌کند که اجرای آن منوط به قطعیت حکم دادگاه در ماهیت دعوی است و سپس اصل سند به صاحب سند تحویل می‌گردد. رای صادر شده در خصوص خ. ر. ا. و دوم و سوم حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است و نسبت به خواندگان ردیف چهارم و پنجم غیابی و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه و ظرف همین مدت قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر تهران است. دادرس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - هادی رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای و.م. به وکالت از آقایان ح. و ع. و الف. همگی به شهرت ش. به طرفیت آقای ح.ش. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1393/05/26 صادره شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌ موجب آن با پذیرش دعوای ت. ن. خ. راجع به خواسته فسخ قرارداد و اجاره رسمی شماره... مورخ 1335/09/09 دفتر اسناد رسمی شماره... تهران و تخلیه عین مستاجره به پلاک ثبتی... و تحویل آن به لحاظ تغییر شغل نیز جبران خسارت دادرسی ضمن حکم به شرح مورد تقاضا دستور ابطال امضا ت. ن. خ. ذیل سند ابرازی تجدیدنظر خ. ه. انشاء گردیده مآلا وارد و متضمن جهات نقض مذکور در ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی است چه اینکه همانگونه که دادگاه محترم نیز در دادنامه تجدیدنظرخواسته آورده‌اند تجدیدنظر خ. ه. مورد اجاره را ب. غ. انتقال داده‌اند و ت. ن. خ. نیز ابتدائا یکی از جهات فسخ را انتقال ب. غ. عنوان کرده و د. ا. م. از رسیدگی نیز در مقام پاسخ‌گویی به تجدیدنظرخواهی مراتب را تایید نموده است با این وصف لازم بود ت. ن. خ. دعوای خ. ر. ب. طرفیت منتقل‌الیه نیز مطرح می‌کرد که بدین ترتیب عمل نکرده لذا دعوی به کیفیت مطروح قابلیت استماع و رسیدگی نداشته مستندا به بندهای ج و ه- از ماده مرقوم و مواد 358 و 2 از همان قانون ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته قرار رد دعوی ت. ن. خ. مذکور را صادر اعلام می‌دارد. این رای قطعی است. مستشاران شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران