شماره١٢ 409/ ١٥٢ /110- 26 /3 / ١ 400

شماره١٢ 409/ ١٥٢ /110- 26 /3 / ١ 400 مدیرعاملمحترم روزنامه رسمی کشور گزارشپرونده وحدت رویه قضایی ردیف 99/73 هیاتعمومی دیوان عالی کشور با مقدمه و رایشماره 810 ـ 4/3 / ١ 400 بهشرح ذیل تنظیم و جهت انتشار ارسال می گردد . معاونقضایی دیوان عالی کشور ـ غلامعلی صدقی رایوحدت رویه شماره ٨١٠ هیات عمومی دیوانعالی کشور در خصوص استرداد مبیع به بایعبه علت اعمال حق فسخ ناشی از عدم پرداختثمن حتی در صورت انتقال مبیع مقدمه جلسههیات عمومی دیوان عالی کشور در موردپرونده وحدت رویه ردیف 99/73 ساعت 30:8 روزسه شنبه، مورخ 4/ ٣ /1400 به ریاست حجت الاسلام … احمد مرتضوی مقدم، رییس محترمدیوان عالی کشور و با حضور حجت الاسلام … سید محسنموسوی، نماینده محترم دادستان کل کشوربا شرکت آقایان … و اعضای معاون کلیه شعب دیوان عالی کشور، درسالن هیات عمومی تشکیل شد و پس از تلاوتآیاتی از کلام الله مجید و قرایت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضایشرکت کننده در خصوص مورد و استماع نظرنماینده محترم دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس می گردد، به صدوررای وحدت رویه قضایی شماره ٨١٠ ـ 4/3 / ١ 400 منتهیگردید . الف ) گزارشپرونده بهاستحضار می رساند، آقای … ... ،وکیل محترم دادگستری، با اعلام اینکه ازسوی شعب شانزدهم و بیست و پنجم دادگاهتجدیدنظر استان مازندران، در خصوص تاثیرفسخ بیع در معاملات قبل از فسخ، آرای مختلفصادر شده است، درخواست طرح موضوع را درهیات عمومی نموده است که گزارش امر به شرحآتی تقدیم می شود : الف ) بهحکایت دادنامه شماره ٩٨٠٩٩٧١٥١١١٠٠٥٦١ـ 31/ ٤ /1398 شعبه١١ دادگاه عمومی حقوقی ساری، آقای … ... بهطرفیت آقایان … ... ،سید حسین ... وسید مجتبی ... دعواییبه خواسته ابطال مبایعه نامه مورخ 5/ ٤ / ١٣٩٤تنظیمی خ. ر. ا. با دوم و مبایعهنامه مورخ 11/ ٧ / ١٣٩٤تنظیمی خواندگان ردیف دوم و سوم ... مطرحکرده و توضیح داده است که به موجب فروشنامهمورخ 2/ ٣ / ١٣٩٤ساختمان ... رابه خ. ر. ا. با این شرط به فروشرسانیده که چنانچه وجه هر یک از چک هااز سوی خریدار کارسازی نگردد، بدون مراجعهبه مراجع قضایی معامله فسخ و خریدار ملکرا تحویل فروشنده ( خواهان ) نماید . بهجهت تخلف از قرارداد با طرح دعوای جداگانه،به موجب دادنامه شماره ٠٨٩٣ ـ 20/ ٨ /94 شعبهپنجم دادگاه عمومی ساری حکم به فسخ معاملهصادر شده و این حکم در شعبه شانزدهم دادگاهتجدیدنظر استان مازندران به موجب دادنامهشماره ١٥٣٤ ـ 17/ ١١ / ٩٤مورد تایید قرار گرفته است . خ. ر. ا. و سوم با ابلاغ وقت در جلسه حاضرنشده و لایحه ای ارسال نکرده و دفاعی بهعمل نیاورده اند . خ. ر. د. به همراه وکیل در جلسه حاضر شدهو در دفاع موضوع را از موارد تلف حکمیدانسته و بیان داشته چون خواهان، خریداراولیه را از انتقال منع نکرده است، حالیهمتصرف، منتقلٌ الیه قانونی است و خواهانتنها مستحق دریافت مثل یا قیمت بنا ازخریدار بدون واسطه است . دادگاهپس از رسیدگی چنین رای داده است : «... نظربه جهات ١ . تاییدفسخ مبایعه نامه اولیه مورخ 2/ ٣ /1394 خواهانبا خ. ر. ا. به موجب دادنامه شماره٩٤٠٩٩٧١٥١٠٥٠٠٨٩٣ شعبه پنجم حقوقی وتایید آن برابر دادنامه شماره ٩٤٠٩٩٧١٥١٦٩٠١٥٣٤ـ 17/ ١١ / ١٣٩٤شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استانمازندران . ٢ . منشابیع نامه های موضوع خواسته ابطال [ یعنیبیع نامه های ] مورخ 5/ ٤ / ١٣٩٤و 11/ ٧ / ١٣٩٤همان تایید فسخ بیع نامه مورخ 2/ ٣ / ١٣٩٤می باشد [ وبه آنها ] نیزتسری خواهد داشت . ٣ . ب. ت. ب. بند ٤ ماده ٥ قرارداد اولیه مورخ 2/ ٣ /1394 خواهانبا خ. ر. ا. که تصریح شده در صورتپاس نشدن هر یک از چک ها از سوی خریدار،فروشنده می تواند معامله را فسخ کند وخریدار نیز موظف خواهد بود که ملک را بهفروشنده تحویل نماید، لذا به نحو ضمنیاستنباط می گردد مالکیت خ. ر. ا. با تامین وجه چک ها مستقر [ می شود ] وبه جهت تخلف از شرط، اقدام خ. ر. ا. و سپس دوم و سوم باطل تلقی [ می ] گردد . لذادفاع وکیل خ. ر. د. را موثر درمقام ندانسته و به استناد مواد ١٠، ٢١٩،٢٢٠، ٢٣٤، ٤٥٤ و ٤٥٥ از قانون مدنی و ١٩٨و ٥١٩ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بهبطلان بیع ...[ منعقده ] بینخواندگان به موجب بیع نامه [ های ] عادیمورخ 5/ ٤ / ١٣٩٤و 11/ ٧ / ١٣٩٤ ... صادرمی نماید .» باتجدیدنظرخواهی از این رای، شعبه شانزدهمدادگاه تجدیدنظر استان مازندران به موجب دادنامه شماره ٩٩٠٩٩٧١٥١٦٩٠٠٠٤٣ ـ 20/ ١ / ١٣٩٩،چنین رای داده است : «... تجدیدنظرخواهی ... قابلپذیرش نیست؛ زیرا دادنامه معترضٌ عنهاز حیث مبانی استدلال و استنباط مطابق باقانون اصدار یافته و خالی از ایراد و منقصتقانونی بوده و از نظر رعایت تشریفات آییندادرسی مدنی خدشه ای بر آن وارد نیست و ت. ن. خ. دلیل و بینه ای که موجباتنقض آن را فراهم نماید، ارایه ننموده؛خصوصاً اینکه پس از صدور حکم بطلان مبایعه نامه 2/ ٣ / ١٣٩٤فی مابین آقایان … ... وابوالفضل ... معاملاتمتعاقبه آن یعنی معاملات 5/ ٤ / ١٣٩٤و 11/ ٧ / ١٣٩٤باطل می شود، زیرا با فسخ بیع اول که بهموجب دادنامه ٠٨٩٣ ـ ٩٤ مورخ 20/ ٨ / ١٣٩٤که طی دادنامه شماره ١٥٣٤ ـ 17/ ١١ /94 شعبهشانزدهم تایید شده صورت گرفته، هر یک ازثمن و مثمن باید به متعاقدین اعاده گرددو در صورتی که انتقالات بعدی باطل نشودامکان اعاده به وضع سابق منتفی می شود،لذا به استناد ماده ٣٥٨ قانون آیین دادرسیمدنی دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی به عملآمده، دادنامه مورد اعتراض را تایید می نماید .» ب ) بهحکایت دادنامه شماره ٩٨٠٩٩٧١٥٢٥٤٠٠٩٤٧ـ 21/ ٧ / ١٣٩٨شعبه چهاردهم دادگاه عمومی حقوقی ساری،در خصوص واخواهی آقای … ... بهطرفیت آقای … ... نسبتبه دادنامه ٩٧٠٩٩٧١٥٢٥٤٠١٥٦٧ ـ 25/ ١٢ / ١٣٩٧صادره از همین شعبه که متضمن صدور حکم بهابطال فروشنامه مورخ 6/ ٤ / ١٣٩٤و خلع ید واخواه و متفرعات می باشد،دادگاه پس از رسیدگی، چنین رای داده است : « ن. ب. ا. قراردادها و عقودی که متعاملینمنعقد می نمایند بر اساس اصل حاکمیتاراده در صورتی که مخالف قانون امری، نظمعمومی و اخلاق حسنه نباشد مادامی که باتراضی طرفین اقاله و تفاسخ یا به علتقانونی فسخ یا انفساخ [ نشودیا حکم ] ابطالو بطلان آن صادر نگردد، مفاد و محتویاتآن وفق اصل تسبیب قراردادها فی مابینطرفین و قایم مقام آنها لازم الرعایهو طرفین مکلف به ایفای تعهدات قراردادیخود می باشند و آثار عقد نیز جریان داشتهو ادامه می یابد . ضمناًاثر فسخ نسبت به آتیه است و اثر قهقهرایینداشته و عطف به ماسبق نمی گردد، لذادادگاه با احراز وقوع عقد بیع فی ما بینواخوانده و آقای … ... بهموجب فروشنامه مورخ 2/ ٣ / ١٣٩٤و احراز وقوع عقد بیع فی مابین واخواهو ابوالفضل ... بهموجب فروشنامه مورخ 6/ ٤ / ١٣٩٤که مصون از انکار و تکذیب باقی ماند و خدشه ای بر صحت و اصالت آنها وارد نگردید واعلام فسخ واخواه نسبت به معامله با آقایابوالفضل ... بهموجب اظهارنامه مورخ 18/ ٤ / ١٣٩٤و احراز تایید فسخ فروشنامه مورخ 2/ ٣ / ١٣٩٤به موجب دادنامه شماره ٠٨٩٣ ـ 20/ ٨ / ١٣٩٤صادره از شعبه پنجم دادگاه حقوقی ساری وتایید دادنامه مذکور به موجب دادنامهشماره ١٥٣٤ ـ 17/ ١١ / ١٣٩٤صادره از شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظرمازندران، ن. ب. ا. وجود خیار فسخبرای متبایعین مانع انتقال نمی شود درعقد بیع تا زمانی که فسخ اعمال نگردیدهخللی بر صحت آن ایجاد نمی کند به جهتاینکه اثر فسخ نسبت به آینده است و ازتاریخ فسخ آثار آن جاری می گردد ... ،همانطور که قانونگذار فسخ عقد بیع پس ازاجاره یا رهن مبیع توسط مشتری را موجبابطال عقد اجاره ندانسته است و متعاملینفروشنامه مورخ 2/ ٣ / ١٣٩٤نیز عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت رابر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط ننموده اند، بنابراین اعلام فسخ واخوانده که پساز عقد بیع مورخ 6/ ٤ / ١٣٩٤محقق گشته، نمی تواند موجب ابطال بیعمذکور گردد، لذا دادگاه با عنایت به مطالبمعنون با قبول واخواهی واخواه و نقضدادنامه معترضٌ عنه مذکور با استناد بهمواد ٣٠٥ و ٣٠٨ قانون آیین دادرسی مدنی ومواد ١٠، ٢١٩، ٣٦٢، ٣٦٣، ٤٥٤ و ٤٥٥ قانونمدنی حکم به بطلان دعوی واخوانده صادرمی نماید .» باتجدیدنظرخواهی از این رای، شعبه بیست وپنجم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران بهموجب دادنامه شماره ٩٩٠٩٩٧١٥١٧٦٠٠٢٠٨ ـ 20/ ٢ / ١٣٩٩،چنین رای داده است : «... ن. ب. ا. دلیل و بینه ای که موجبات نقضو گسیختن دادنامه موصوف را فراهم نمایداقامه و ابراز نشده و رای صادر شده از حیثرعایت تشریفات دادرسی و انطباق با قوانینو قواعد مربوطه، فاقد اشکال و ایراد استبا وصف مراتب فوق، دادگاه، تجدیدنظرخواهیبه عمل آمده را در خور پذیرش ندانسته بهاستناد ماده ٣٥٨ از قانون آیین دادرسیمدنی رای مورد اعتراض را تایید و استوارمی نماید .» چنانکهملاحظه می شود، شعب شانزدهم و بیست وپنجم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران،در خصوص تاثیر فسخ بیع در معاملات قبل ازفسخ، اختلاف نظر دارند، به طوری کهشعبه بیست و پنجم فسخ بیع را موثر درمعاملات انجام شده قبل از فسخ نمی داند،اما شعبه شانزدهم این معاملات را باطل می داند . بنابه مراتب، در موضوع مشابه، اختلاف استنباطاز قانون محقق شده است، لذا در اجرای ماده٤٧١ قانون آیین دادرسی کیفری به منظورایجاد وحدت رویه قضایی، طرح موضوع در جلسههیات عمومی دیوان عالی کشور درخواست می گردد . معاونقضایی دیوان عالی کشور در امور هیات عمومیـ غلامعلی صدقی ب ) نظریهدادستان محترم کل کشور احتراماً؛در خصوص پرونده وحدت رویه قضایی ردیف 99/73 هیاتعمومی دیوان عالی کشور به شرح آتی اظهارعقیده می نمایم : ١ . هرچند عقد بیع از زمره عقود تملیکی بوده وبه مجرد انعقاد آن فی مابین متعاقدین،مالکیت فروشنده نسبت به مورد معامله زایلو علاقه مالکیت مشتری بر مورد معاملهمستقر می گردد و این حق مالکیت نیز کامل ترین حق عینی بوده که به مالک اجازه هرگونه انتفاع از مالکیت خود را می دهد وهیچ کس نمی تواند این حق را محدود نمایدو یا مانع از اعمال حق مالکانه شود، لیکندر مواردی نیز متعاقدین این انتقال مالکیترا منوط به تحقق شروطی نموده و برای تخلفاز این شروط، حق فسخ را پیش بینی می نمایند و این حق زمانی برای صاحب شرطقابلیت اعمال را دارد که مراتب تخلف طرفمقابل را به اثبات رسانیده باشد و اینموضوع در قالب خیار تخلف از شرط قابل اعمالاست . چوندر خیار تخلف از شرط، فرض این است که متعهدبه التزام خود وفا نمی کند و اجبار اونیز میسر نمی شود و به وسیله دیگران همنتیجه مطلوب به دست نمی آید، لذا دراینگونه موارد شخصی که شرط به سود اوست وراهی برای رفع ضرر ندارد، حق فسخ عقد راپیدا می کند . بهتعبیر دیگر، خیار تخلف از شرط، نتیجه تخلفاز تراضی و امتناع اجرای متعهد ناشی ازآن است . ٢ . بهعنوان قاعده باید گفت وجود خیار برایفروشنده، مانع انتقال توسط خریدار نیستو این موضوع در ماده ٣٦٣ قانون مدنی آمدهاست :« درعقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین باوجود اجلی ... مانعانتقال نمی شود » ،اما در مورد اینکه آیا تمامی انتقالاتبدون توجه به مبنای آن درست است یا خیر،باید قایل به تفصیل شد؛ با این توضیح کهدر خیار شرط، خریدار حق انتقال عین به غیررا به صورت مطلق ندارد، زیرا مالکیت خریداربر مبیع کاملاً استقرار پیدا نکرده ومتزلزل است و به بیان دیگر، رابطه فروشندهبا مبیع به طور کامل قطع نشده است، پس درصورت انتقال، انتقال واقع شده، غیرنافذخواهد بود و این بدان جهت است که در بیعشرط، ظاهر بر این است که فروشنده با فسخمعامله قصد دارد عین مبیع را مسترد نمایداما در مواردی که عقد بیع منعقد و متعاقدینشرطی را مورد لحوق توافق قرار می دهند،وضع متفاوت است . الف ) خریدارمورد معامله را با اطلاع فروشنده اول بهدیگری منتقل می نماید . اینجامعامله صحیح بوده و موجبی برای ابطالمعامله نیست و فروشنده اول نمی تواندابطال معامله را خواستار شود . ب ) مشتریبه طور مطلق عین معامله را ب. غ. انتقالمی دهد که چنین معامله ای به جهت تجاوزبه حق بایع، غیرنافذ خواهد بود . بدیهیاست اگر بایع از حق فسخ خود در مهلت مقرراستفاده نکند، معامله صحیح خواهد بود،اما اگر فروشنده عقد را فسخ کند، صحت عملمشتری منوط به اجازه بایع است که در این گونه موارد، عقد واقع شده دوم محکوم بهابطال است . ٣ . تصرفاتخریدار در جایی که خیار بایع ناشی از توافقطرفین باشد ( شرطمندرج در قرارداد اولیه با همان خیار تخلفاز شرط ) چونبنا بر استرداد عین در صورت وقوع تخلفاست، تصرف مشتری، تصرفی متزلزل است و فسخبایع می تواند به صحت عقد واقع شده توسطخریدار خلل وارد آورد، ولی تصرفات خریداردر جایی که خیار بایع ناشی از حکم قانونیباشد، تصرفی نافذ شمرده می شود و موردمعامله در حکم تلف محسوب می شود و فروشندهباید بدل را مطالبه نماید، اما در ما نحنفیه، آنچه مبنای فسخ بوده، شرط مورد تراضیدر ضمن قرارداد بوده است که خریدار با عدمپاس نمودن چک مرتکب تخلف از قرارداد شدهو قرارداد منتهی به فسخ شده و لزوماً می بایست عوضین مسترد شود و چون خریدار اولبا علم به وجود شرط در قرارداد، اقدام بهمعامله نموده، معامله دوم وی با خریداردوم با عدم تنفیذ فروشنده، غیرنافذ ونتیجه عدم نفوذ، بطلان قرارداد است؛ لذابا عنایت به مراتب مارّالذکر و توجه بهنظریه حضرت آیت الله … ( ره ) مبنیبر اینکه در خصوص مورد، خریدار حق انتقالعین را به طور مطلق ندارد، چون مالکیت ویبر مبیع کاملاً مستقر نشده و متزلزل استو ب. ت. ب. نظریه صاحب مکاسب مبنی براینکه غرض بایع از جعل خیار شرط، استردادعین مال خویش است و استرداد عین مال، محققنخواهد شد، مگر اینکه مشتری ملتزم بهحفاظت از مال برای بایع باشد و با در نظرگرفتن اینکه حق بایع تا زمان محقق نشدنمقتضای شرط فسخ و یا احراز اِعمال یا اسقاطحق، باقی است و چون عین موجود است، تحتهیچ عنوان تلف حکمی محسوب نمی شود، لذادر نتیجه، رای صادره از شعبه ١٦ دادگاهتجدید نظر صحیح و مطابق با موازین قانونیاست . ج ) رایوحدت رویه شماره ٨١٠ -4 / ٣ / ١٤٠٠هیات عمومی دیوان عالی کشور مستفاداز مواد ٢١٩، ٢٢٠، ٢٢٤، ٢٢٥، و ٤٥٤ قانونمدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود درصورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیینشده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع رادارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولواینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ،مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیعباید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریداربعدی از شرط مذکور ب. ت. ب. درج آن درمتن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارفاشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی اثر شدنشرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مالنخواهد بود . بنابه مراتب، رای شعبه شانزدهم دادگاهتجدیدنظر استان مازندران تا حدی که بااین نظر انطباق دارد به اکثریت آرای صحیحو قانونی تشخیص داده می شود . اینرای طبق ماده ٤٧١ قانون آیین دادرسی کیفریمصوب ١٣٩٢ با اصلاحات بعدی، در مواردمشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آنلازم الاتباع است . هیات عمومی دیوان عالی کشور