ماهیت تعهد به فروش ملک

ماهیت تعهد به فروش ملک خ. م.: در شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی نجف‌آباد، در یک پرونده حقوقی، ی. ا. ط. دعوی درخواست ابطال یک سند رسمی به تاریخ 20 اسفند 1391 و الزام به فروش سهم مشاعی یک مغازه به ارزش 51,000,000 ریال را مطرح کرد. ادعای خ. م. ب. این بود که یکی از خواندگان مالک 4/5 دانگ و مستاجر مغازه بوده و وکیل مالک 1/5 دانگ به تعهدات خود در خصوص فروش مغازه و انتقال سند عمل نکرده است. خواندگان نیز با استناد به عدم وجود تعهد قانونی و مالکیت موروثی خود، خواهان را به تصرف غیرقانونی متهم کردند. دادگاه در تاریخ 27 مهر 1393 با استناد به ماده 196 قانون مدنی، دعوی خواهان را به دلیل عدم وجود تعهد الزام‌آور رد کرد و دعوی تقابل خواندگان را به دلیل استرداد دادخواست ابطال نمود. رای دادگاه در تاریخ 26 بهمن 1393 به طرف مقابل ابلاغ شد و طرف دعوی در تاریخ 24 اسفند 1393 نسبت به این رای فرجام‌خواهی کرد. شعبه دیوان عالی کشور پس از بررسی، فرجام‌خواهی را به دلیل عدم ارائه دلیل موجه و مستند رد کرد و رای دادگاه بدوی را تایید نمود. این تصمیم بر اساس مواد 370 و 396 قانون آیین دادرسی مدنی صادر شده است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/03/31 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: تعهد به فروش ملک ولو به وکالت از مالک، تعهد ابتدایی در حد وعده فروش بوده و از تعهدات الزام آور محسوب نمی شود. رای خلاصه جریان پرونده در پرونده کلاسه --- شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی نجف‌آباد آقای غ. ف. با وکالت خانم ز. ق. د. ب. ط. آقایان و خانم‌ها 1 - ح. 2 - ا. ب. 3 - ر. ب. 4 - ط. د. 5 - ن. 6 - س. 7 - و. همگی ب. به خواسته ابطال سند..... مورخ 1391/12/20 دفترخانه.... نجف آباد م. ب. 51000000 ریال و الزام خواندگان به بیع م. ب. 51000000 ریال تقدیم دادگاه نموده ضمن دادخواست توضیح داده خوانده اول آقای ح. ب. مالک 4/5 دانگ مشاع و مستاجر 48 ساله ششدانگ یک باب مغازه تحت پلاک...... واقع در قطعه دوم نجف آباد بوده که مالک 1/5 دانگ دیگر (خانم ک. ا.) به فرزند خود آقای ا. ب.(خوانده ردیف دو) وکالت می‌دهد برای مطالبه اجاره بها علیه مستاجر آقای ح. ب. (خوانده ردیف یک) اقدام نماید از اینرو پرونده.... با همان موضوع در شعبه اول دادگاه حقوقی نجف‌آباد مطرح می‌گردد متعاقب آن آقایان ح. ب. و ا. ب. (مالک 4/5 دانگ و وکیل مالک 1/5 دانگ دیگر) به موکل مراجعه و پیشنهاد فروش مغازه را می‌نماید از اینرو قرارداد عادی 1389/10/26 مابین طرفین منعقد می‌شود 3 - آقای ا. ب. وکیل خانم ک. ا. (مالک 1/5 دانگ) در بند چهارم قرارداد 1389/10/26 و در حضور شهود از سوی موکل قول می‌دهد که حداکثر تا تاریخ تخلیه 1389/11/30 سند مالکیت را به نام موکل انتقال دهد (بفروشد) و ثمن آن را دریافت نماید از اینرو با تعهد وکیل خانم ا. موکل قبول می‌کند که مغازه را خریداری نماید و قرارداد 1389/10/26 تنظیم می‌شود 4 - خانم ک. ا. و وکیل وی آقای ا. ب. به تعهد خود عمل نکرده تا اینکه خانم ا. به رحمت ایزدی می‌پیوندد 5 - تعدادی از خواندگان برخلاف تعهدی که مورث آن‌ها به موکل بنده داده‌اند اقدام به فروش سهم‌الارث خود به خوانده ردیف سوم (ر. ب.) برابر سند رسمی منتقل می‌نماید 6 - در مورد الزام خواندگان به بیع اظهارنامه مورخ 1392/11/20 ارسال شده لذا به شرح خواسته تقاضای رسیدگی به انضمام خسارات دادرسی دارم در جلسه 1393/08/21 طرفین حاضر نشدند لوایحی از طرفین واصل و به پیوست شده لایحه آقای س. ب. خوانده ردیف به شماره وارده 1927 - 930 مورخ 1393/09/21 ثبت دفتر و پیوست پرونده شده آقای ا. ش.به وکالت از بقیه خواندگان لایحه‌ای تقدیم به شماره 93001925 - 1393/08/21 ثبت و پیوست پرونده گردیده لایحه وکیل خواهان نیز شماره 931930 مورخ 1393/08/21 ثبت گردیده آقای س. ب. به شرح لایحه اشعار داشته نسبت به پلاک ثبتی..... بخش..... ثبت اصفهان نسبت به سهم اینجانب به صورت یکباب مغازه تجاری در تصرف خواهان است فاقد وجاهت قانونی است مالکیت بنده به صورت موروثی در پی فوت مورث خانم ک. ا. و ن. بوده هیچ تعهدی نسبت به آن داده نشده حتی اخیرا به موجب دادنامه شماره --- - 1390/05/27 صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقی نجف‌آباد در پرونده کلاسه --- ح / 2 رای بر خلع ید مشاعی براساس مالکیت احد از وراث مرحوم مادر علیه خواهان (خوانده آن پرونده) صادر شده که در جریان تجدیدنظرخواهی است ضمنا دادخواست تقابل به مطالبه اجرت المثل ایام تصرفات خواهان تقدیم نمودم که ثبت شعبه گردیده وکیل بقیه خواندگان ضمن تکذیب ادعای خواهان در مورد فروش یک و نیم دانگ مورث موکلین تصرفات وی را غیرقانونی با استناد به بند 3 و 4 دادخواست و وقت نظر در بند 4 قرارداد هیچ تعهدی از سوی ا. ب. وکیل مورث موکلین مشاهده نمی‌شود. تقاضای رد دعوی را دارم آقای س. ب.در تاریخ 1393/08/20 دادخواست تقابل در پرونده کلاسه --- مطروحه در شعبه --- دادگاه حقوقی نجف‌آباد تقدیم دادگاه نموده الزام خوانده به پرداخت اجره المثل ایام تصرف مغازه بر حسب حصه مالکیت مشاعی را نموده ضمن دادخواست توضیح داده طبق سند رسمی مالک دو پنج هشتم حبه مشاع 5/8 - 2 از هفتاد و دو حبه ششدانگ یکباب مغازه دارای شماره ثبتی..... بخش.... ثبت اصفهان م. ب. در پی فوت مادر در غم اینجانب قرار گرفته در مورد دعوی خواهان اصلی وی در مورد حصه اینجانب حقی ندارد چون تصرف وی در مالکیتم بدون اذن بوده و در حکم غصب است تقاضای رسیدگی به شرح خواسته با جلب نظر کارشناسی دارم در جریان رسیدگی در جلسه 1354/10/27 وکیل خ. ب. ش. لایحه تقدیمی در شرح ماجرا اشعار داشته آقای ح. ب. مالک 4/5 دانگ مغازه که مستاجر بیش از 40 سال مغازه یاد شده بوده قدرالسهمی خود 4/5 دانگ را به موکل می‌فروشد مالک 1/5 دانگ طی وکالتنامه محضری به آقای ا. ب. واگذار می‌نماید وکیل یاد شده علیه پدر خود (ح. ب.) طرح دعوی می‌نماید بعد ح. مغازه‌اش را می‌فروشد ا. ب. حاضر به خرید مغازه متنازع فیه می‌شود و قرارداد 1389/10/26 تنظیم می‌شود آقای ا. ب. در حضور شهود متعهد می‌شود که همزمان با تحویل مغازه سند 1/5 دانگ را هم انتقال خواهد داد هر دو مالک اقدام به تهیه مقدمات انتقال سند می‌نمایند از جمله استعلام از دارائی و شهرداری ضمن العقد وکیل خانم ک. ا. متعهد شده تا تاریخ تحویل مغازه سند را انتقال دهد و ثمن را حداکثر به همان نسبت قیمت 4/5 دانگ دریافت نماید که شهود هم در جریان هستند با استناد به ماده 674 قانون مدنی و رد دفاعیات خواندگان تقاضای رسیدگی به شرح خواسته نموده دادگاه با کیفیت فوق ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره --- - 1393/10/27 ضمن انعکاس خواسته خواهان با این استدلال ن. ب. ا. 1 - تعهد ا. ب. به فروش 1/5 دانگ حصه مادرش با وصف عدم مالکیت به صورت مطلق و اصالتا بوده و برای مالک تعهدی ایجاد نمی‌کند و ادعای خ. م. ب. تعهد به نمایندگی از سوی مالک خلاف اصل بوده و دلایل ابرازی ایشان مثبت ادعا نیست 2 - بر فرض صحت ادعا تعهد به بیع از نوع دینی است و به معاملات انجام نشده نسبت به عین خللی ایجاد نمی‌کند لذا موجبی برای بطلان سند نیست لذا دادگاه با استناد به ماده 196 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر می‌نماید نسبت به دعوی تقابل به لحاظ استرداد دادخواست و با استناد به بند الف ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست خواهان را صادر می‌نماید این رای در تاریخ 1393/11/26 به وکیل خ. ا. ش. در تاریخ 1393/12/24 از رای مذکور فرجام‌خواهی نموده به شرح لایحه تقدیمی پیوست اشعار داشته 1 - مطابق صورتجلسه 1393/10/27 به نظر می‌رسد دادگاه به لایحه 9400402547 مورخ 1393/10/27 توجهی نکرده زیرا در صورتجلسه به صراحت قید شده طرفین لایحه‌ای تقدیم دادگاه نکرده‌اند این درحالی است که لایحه ام به شماره مذکور ثبت شده 2 - به موجب مستند دعوی آقای ا. ب. به وکالت از سوی مادر خود متعهد به فروش 1/5 دانگ متعلق به موکلش (مادرش شده است) وکالت وی هم محرز است زیرا محضری م. ب. از سویی شهود در جریان تعهد به فروش بوده‌اند هر چند در قرارداد قید به وکالت شده ولی آقای ح. فروشنده 4/5 دانگ و ا. ب. عالم و آگاه به متعهد شدن برابر وکالتنامه بودند زیرا کلمه به وکالت به قرینه عبارات محرز است تاکنون فساد بند 4 قرارداد مورخ 1389/10/26 در محکمه ثابت نشده با بیان مطالب تکراری دیگر تقاضای نقض رای فرجام‌خواسته را نمود پرونده پس از وصول پاسخ از سوی احد از خواندگان ر. ب. و عدم مشاهده پاسخ از سوی بقیه فرجام‌خواندگان به دیوان عالی کشور ارسال به این شعبه ارجاع به کلاسه فوق ثبت شده است لوایح طرفین به هنگام شور قرائت می‌شود. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می‌دهد: رای شعبه دیوان عالی کشور وکیل ف. خ. اعتراض موجه و مستدلی که نقض رای فرجام‌خواسته را ایجاب نماید به عمل نیاورده بر مبانی و جهات استدلال دادگاه هم ایراد مهمی به نظر نرسیده آن قسمت از ایراد وکیل ف. خ. ب. عدم توجه دادگاه به لایحه تقدیمی و. د. ج. 1393/10/27 ب. ت. ب. اینکه تعهد خوانده (ا. ب.) ولو اینکه به وکالت از مالک باشد یک تعهد ابتدائی در حد وعده و قول به فروش م. ب. لذا از تعهدات الزام آور به نظر نمی‌رسد بنا به مراتب ایراد مذکور ماهیتا موثر در خدشه دار بودن رای فرجام‌خواسته نمی‌شود با این بیان ضمن رد فرجام‌خواهی ف. خ. مستندا به مواد 370 و 396 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام‌خواسته را ابرام می‌نماید. رئیس و مستشار شعبه --- دیوان عالی کشور محمدهادی عبداله‌پور - سیدحجت‌اله میرمجیدی